除了零售，社區(qū)商業(yè)中心還能做什么？

提到社區(qū)商業(yè)，很多人想到的會是社區(qū)里的“小商業(yè)”“小服務”等，這類店鋪雖多，但功能比較分散，不能集中滿足消費者的日常需求。不過，近兩年已經(jīng)出現(xiàn)了社區(qū)商業(yè)中心這類綜合體，它的優(yōu)勢在于可以一站式滿足周邊居民的多樣化、綜合性的消費和服務需求。那么，和常見的商業(yè)綜合體相比，社區(qū)商業(yè)中心到底有什么不同？

“小而全”的社區(qū)商業(yè)中心

社區(qū)是社會個體生活的基石，社區(qū)商業(yè)應該服務并滿足社區(qū)居民日常生活最基本的需求。長期以來，社區(qū)商業(yè)在我國并沒有得到充分的發(fā)展。由于社區(qū)商業(yè)與社區(qū)服務業(yè)微利的特點尚存，導致了我國社區(qū)商業(yè)整體發(fā)展滯后、業(yè)態(tài)老舊、創(chuàng)新不足以及靠政策生存的現(xiàn)象。在我國，農(nóng)貿（菜）市場、傳統(tǒng)社區(qū)超市、夫妻雜貨店等仍擔當著社區(qū)商業(yè)的“主力軍”。

目前，入局社區(qū)商業(yè)的企業(yè)普遍以中、小、微型企業(yè)為主。中國社區(qū)商業(yè)工作委員會在一線城市的中心區(qū)抽樣調研發(fā)現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)的品牌化率、連鎖率均不足20%。可以說，“散、亂、差、小,”是目前社區(qū)商業(yè)的特點，同時，社區(qū)“有商業(yè)，無中心”的現(xiàn)狀長期存在。

隨著人們消費需求的不斷升級，傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)無法跟上市場的變化，一方面，社區(qū)內分散經(jīng)營的現(xiàn)狀，難以滿足居民就近消費的需求，另一方面，隨著食品安全及社區(qū)養(yǎng)老成為需要迫切解決的問題，傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)亟需轉變。

正因如此，近年來國家非常重視社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。2016年，商務部等五部委聯(lián)合發(fā)布了《關于推進電子商務進社區(qū)促進居民便利消費的意見》。意見中明確要求：“按照便利、品質、高效、綠色、有序、融合的要求，著力提升社區(qū)商業(yè)信息化、標準化、規(guī)范化、集約化水平，推動社區(qū)商業(yè)創(chuàng)新發(fā)展模式。”對我國社區(qū)商業(yè)的發(fā)展提出了明確的方向與要求。

去年，中國社區(qū)商業(yè)工作委員會發(fā)布的《社區(qū)商業(yè)中心建設和經(jīng)營管理規(guī)范》則給社區(qū)商業(yè)中心明確了定義，文件中稱，社區(qū)商業(yè)中心是“具有一定規(guī)模的業(yè)態(tài)齊全、功能齊備，集約化程度較高的，且能夠滿足區(qū)域內及周邊居民多樣化、綜合性生活消費和服務需求的商業(yè)形態(tài)”其中分等定級里規(guī)定了最小面積為1000平方米。“總結起來就是綜合性、一站式滿足社區(qū)百姓的多項消費和服務功能。”中國社區(qū)商業(yè)工作委員會主任董利說。

董利認為，和常規(guī)的綜合性購物中心相比，受硬件條件限制，目前大多數(shù)的社區(qū)商業(yè)中心面積都不大，很難滿足其功能全面的特點，“如何做到小而全，是很多社區(qū)商業(yè)中心都在考慮的問題”。

如何做到“一站式”服務？獲得“國家標準化社區(qū)商業(yè)中心示范項目”稱號的上海“國和1000”項目組頗有心得。這個以門牌號命名的社區(qū)商業(yè)項目開業(yè)才一年多，所引起的關注已遠超預期。從老舊中型超市，到現(xiàn)代化社區(qū)商業(yè)綜合體，國和1000走過的路并不長，卻得到“便民”“時尚”的標簽，成為上海一個網(wǎng)紅打卡地，國和1000做了哪些事？

不良資產(chǎn)的華麗轉身

看著現(xiàn)代感十足的國和1000，很難想象這曾經(jīng)是一個老舊的中型超市。

據(jù)中國商報記者了解，國和1000所在地為上海市楊浦區(qū)殷行街道國和路1000號，建筑面積為16500平方米，物業(yè)為上海楊浦商貿集團所有，而建筑規(guī)劃則是為原超市量身定做的。

“說實話，在超市改造前已經(jīng)屬于不良資產(chǎn)了。”據(jù)上海楊浦商貿集團總經(jīng)理徐泉介紹，原超市設計帶有上個世紀90年代風格，當時大賣場流行，生意還不錯。但隨著消費者消費需求的不斷變化，市場環(huán)境也發(fā)生了變化，“小而美”業(yè)態(tài)開始流行，連續(xù)幾家承租超市的商家往往不到期就撤資遷走。“這些變化讓我們開始思考，原有的建筑定位已經(jīng)失去了市場，到了該改變的時候了。”徐泉說。

經(jīng)過反復衡量，楊浦商貿集團決定將原超市改造后自營。“如果還是采用租賃模式，承租方可能不愿意花很大的成本去改造，改造的效果可能不會很好。但如果我們自營，就會有很大的主動權和積極性，將它變得更符合現(xiàn)代人審美，并具有更全面的功能，在招商方面也比較好把控方向和標準。”徐泉如是說。

和常規(guī)的購物中心不同，國和1000零售業(yè)態(tài)很少，主要的業(yè)態(tài)為餐飲、教育、健身等服務業(yè)態(tài)，零售業(yè)態(tài)僅有承擔“菜市場”功能的永輝mini和一家眼鏡店。以“便民”為核心的設計和經(jīng)營理念打造了這樣的“非主流商業(yè)體”。目前，國和1000按照不同的功能分為四層，其中一層以輕食、生鮮零售為主，二層多為中型餐飲，三樓為教育培訓，四樓則是以服務功能為主。

“國和1000所處地區(qū)人口密集，周邊以老小區(qū)為主，該地區(qū)傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)已經(jīng)飽和，以見縫插針的街邊小店為主，中高端的連鎖餐飲較少，教育培訓和社區(qū)服務類的業(yè)態(tài)就更少了。”據(jù)徐泉介紹，經(jīng)過縝密的實地調研，楊浦商貿集團認為，零售業(yè)態(tài)并不是目前周邊居民急需的，他們更需要的是能夠為生活提供便利的業(yè)態(tài)，因此，集團提出了以重塑街區(qū)生活體驗、創(chuàng)造宜人的街巷空間和生活空間為出發(fā)點，打造有溫度的社區(qū)鄰里中心，定位“家的延伸”，從城市界面、空間營造和功能業(yè)態(tài)三個方面考量，以“城市共享家”為理念，集餐飲、生活方式為主體，建造社區(qū)型商業(yè)中心，以服務周邊居民。

在這樣的理念引導下，楊浦商貿集團牽手上海瑞商聯(lián)城商業(yè)投資管理有限公司，引進了近50家商戶，招商率達到98%，日人均流量達到8000以上，商戶總的全年營業(yè)額超過9000萬元。

打造社區(qū)的公共客廳

提到社區(qū)商業(yè)體，可能很多人想到的都是貼合民生的菜市場，以及家電維修、衣服織補等常規(guī)社區(qū)服務業(yè)態(tài)，當把這些業(yè)態(tài)集中在一個建筑里，就成了社區(qū)商業(yè)體。國和1000除了具有這些基本的功能，還把便民服務變成了一件時髦的事情。

除了建筑物整體色彩十分“活潑”之外，記者發(fā)現(xiàn)，整個四層近2000平方米的面積被國和1000打造成社區(qū)服務中心，服務內容涵蓋了社區(qū)生活的方方面面，既有常規(guī)的書吧、健身房，也有現(xiàn)代化的共享廚房、共享會議室等，還有專門的老年人健身房以及社區(qū)洗護修補服務等。“我們希望將這一層變成周邊社區(qū)的公共客廳，讓居民在這里享受到便捷舒適的服務。”徐泉表示，這一層與街道緊密合作，集團定期會在這里舉辦相關的活動，平時即便沒有活動，很多居民也愿意來這里休息，如今周邊居民的幸福感都提升了不少。

在徐泉看來，社區(qū)商業(yè)中心不能單純地以利益為運營目的，社會化效益才是應該放在第一位的。“國和1000周邊的社區(qū)居民以老人和兒童為主，但因為這里社區(qū)硬件條件的限制，他們并沒有一個安全的社交區(qū)域，所以我們想要打造這樣的一個空間，給他們帶去更好的生活體驗。”徐泉認為，楊浦商貿集團作為國企，有責任、有動力也有能力推動公益和商業(yè)的結合，如何將商業(yè)和社區(qū)的融合性做好才是目前社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展關鍵。

作為國家標準化社區(qū)商業(yè)中心示范項目，國和1000已經(jīng)成功轉型，并給整個行業(yè)發(fā)展樹立了一個樣板。董利認為，國和1000這類標準化社區(qū)商業(yè)中心的出現(xiàn)，一方面意味著行業(yè)開始進入轉型升級時代，標準化社區(qū)商業(yè)中心引領了行業(yè)的發(fā)展方向，使社區(qū)商業(yè)更加便民利民；另一方面，行業(yè)內開始意識到社區(qū)商業(yè)中心的理念是生活而不是商業(yè)，應注重社區(qū)的鄰里文化傳承，強調社區(qū)服務，關照老人和孩子，讓社區(qū)商業(yè)回歸社區(qū)，改變社區(qū)商業(yè)經(jīng)營理念，同時也意味著優(yōu)良的鄰里親情文化的回歸。

“標準化社區(qū)商業(yè)中心的規(guī)范其實并不難達到，但成為全國示范卻要與眾不同，專家評審標準之一是環(huán)境和品質，而在品質這一條標準中，如何給周邊居民提供更加全面且便捷的服務才是核心。”董利表示，這是所有獲得“國家標準化社區(qū)商業(yè)中心示范項目”稱號的社區(qū)商業(yè)中心都必須做到的一點。據(jù)悉，2016年商務部等十部門聯(lián)合發(fā)布的《國內貿易流通“十三五”發(fā)展規(guī)劃》中明確提出要“提升社區(qū)服務水平”，而2019年8月，國務院辦公廳印發(fā)的《關于加快發(fā)展流通促進商業(yè)消費的意見》中也提到，要“優(yōu)化社區(qū)便民服務設施”“改進社會服務，打造便民消費圈”。

董利還強調，標準化社區(qū)商業(yè)中心示范工程是一個長期的民生建設工程，將徹底改變我國社區(qū)“有商業(yè)、無中心”的狀況，對行業(yè)的進步與發(fā)展產(chǎn)生長遠的積極影響。

除了國和1000這種綜合體式社區(qū)商業(yè)中心，傳統(tǒng)的社區(qū)超市和菜市場可否轉型呢？答案是肯定的，廣州的保利若比鄰，北京的超市發(fā)，都在積極地探索社區(qū)商業(yè)中心化發(fā)展模式。以北京超市發(fā)為例，其推出的“社區(qū)商業(yè)e中心”，在以生鮮超市為核心業(yè)態(tài)的基礎上，融合增加了便利店，洗衣、修理等多項社區(qū)服務內容。董利表示，通過豐富業(yè)態(tài)，增加了居民流量，也使傳統(tǒng)的、以購物為主的超市，轉變?yōu)橐陨�活場景體驗為主的社區(qū)中心，不僅更加符合未來消費的需求，也使社區(qū)居民的生活變得更加美好。