最近，房地產市場被突如其來的新冠病毒強行按下了暫停鍵。全民在家隔離，有些人頻臨崩潰，有些人卻過得很愜意。據筆者觀察，主要是居住環境不同，導致了生活品質的巨大差異。
筆者就有個朋友表示，等到疫情結束，她要干的第一件事就是換房。
相信很多人經歷這場風波后，心態會發生很大變化。這些變化對購房決策會產生什么影響？房企該如何根據需求變化，從產品角度做出調整和優化。筆者小范圍調查了身邊朋友，并結合同行分享，為大家做了梳理，希望能為大家后期調整產品提供些思路。
經此一役
客戶需求會有什么變化？
毫無疑問，這次疫情會對客戶的生活方式和置業觀念產生巨大影響。具體來看，不同類型的客戶有所不同。
一、無房一族：還是應該有一套房
由于這次疫情爆發突然，傳染性強，一些城市、社區管理出現了很多騷操作，比如禁止租客進入小區等，對很多租房者心理上造成了很大的沖擊。
這種經歷，讓很多無房者重新認識到房子的重要性。很多網友就表示：
疫情結束后，一定要買一套房一輛車。有了自己的房子，這樣不至于無家可歸。有一輛自己的車，這樣公共交通停運了后，也不至于寸步難行。
對于那些有固定收入，但從未考慮買房的人，經過這次風波，他們會開始考慮這個問題。
二、剛需客戶：收入減少，買套更便宜的房子吧
上面提到的無房一族部分會轉成剛需客戶，他們可能是剛步入社會的年輕白領，或者進城奮斗的藍領。他們最明顯的特征是購買力有限，對價格高度敏感。
這次疫情對經濟打擊很大，這部分客戶群體的收入也受到很大影響，由于擔心經濟和后市問題，他們反而會選擇觀望。這些客戶需要解決的是從0到1的問題，低總價、功能性強、配套好的產品會更受他們青睞。
有不少網友表示，危機過去后，要努力賺錢在郊區買套房，并順便買一輛車，住在郊區人少空氣好，平時開車上班不用擠公交地鐵更有安全感。
三、剛改客戶：房子還是大點更好
剛改客戶大部分是六口之家，三代同堂。隨著二胎出生，原來的房子不能滿足新需求，不得不置換更大面積的房子。
對于這部分客戶，居家隔離這段時間，他們可能會意識到，家人健康才是最重要的，同時房子還是大一點好。這樣住起來能減少家庭矛盾。
筆者認識一個朋友，原本預算換一個90平三房，居家隔離這段時間，他們認為房子還是要大一點，比如要有一個大客廳，住得起一家人，孩子最好能有個活動空間。于是準備咬咬牙提高50萬預算，購買一套4房的復式。
四、高端改善客戶：要給家人最好的生活
改善客戶相比剛改客戶，購買力更強大，追求高品質生活，屬于享受型換房，在意空間尺度、精裝、社區環境、物業服務等。經過這次事情，他們對于好房子有了更加深刻的理解。他們會追求更高的舒適度、更健康的住宅、更智能的精裝、更好的物業服務和社區配套。
五、豪宅客戶：特殊時期，別墅安全又舒適
以前很多頂豪都是大平層，這次疫情過去后，豪宅客戶可能會更傾向于購買低密度豪宅。低密度意味著更少住戶、更高的隱私、更少的人群接觸，大大降低感染的風險。
而且前庭后院，可以種花種菜，不能外出的時候可以在院子里喝茶聊天，排解無聊。
基于需求變化
房企如何優化產品？
那么，基于客戶需求變化，反饋到產品設計上，應該作出哪些調整？
一、密度不要太高，保證合理的尺度
在此次疫情中會發現，病毒在一些人口密集的居住區傳播速度要高于密度小的社區。因此，未來，社區容積率會成為客戶購房考量的重要指標。不管是什么產品類型，密度不要太高，保證合理的尺度，距離感帶來安全感和舒適度。
作為市區高層產品，則一定要重視歸家動線的私密感，比如回家如何減少與人群的接觸？有些高端項目會給業主配備單獨車庫以及專屬的電梯廳，從車上下來，直接進電梯回家。全程不需要暴露在外，私密感做到極致。
二、空間布局要強調豐富性、趣味性
很多業內認識表示，這次居家隔離是對開發商產品的一次大考驗，戶型好不好，這次都暴露出來了。
據筆者觀察，這次很多戶型暴露的問題主要有3個方面；一是面積太小，活動范圍有限，這個跟購買力有關。但很多大面積戶型，空間設計過于單一，忽略了業主白天在家的需求；二是很多人在家辦公，發現家里缺乏工作場景，導致效率低下；三是舒適度低，比如通風采光差；四是部分功能性需求無法滿足，比如三房只有一個衛生間，沒有玄關等等。
1、書房變成剛需。
以前在很多剛需剛改產品中，為了控制總價，幾乎沒有這個功能，因為面積不允許。但這次疫情之后，也許情況會發生變化。這段時間大家在家云辦公，但很多家里都沒有適合的工作場景。于是出現了各種翻車現場，比如不得不在沙發上、餐桌上、洗衣機上，甚至縫紉機上辦公，非常不便。
很多客戶則體會到有一個書房是多么幸福。隨著云辦公、在線直播等越來越普及，書房或辦公空間也將成為剛性需求。
2、雙衛將變成基本配置。
這次疫情前期，很多醫生建議輕癥患者居家隔離，但家里只有一個衛生間，讓居家隔離成為空談。為此，未來即便是剛需戶型，兩個衛生間或將成為標配。當然，如果是豪宅，臥室可能需要全部設計成帶衛生間的套間。以前考慮的是私密感，現在考慮的是安全衛生問題。
其實之前很多90平三房都能做到設置兩個衛生間了。比如廣州珠江這個86平的3+1房戶型，不但是雙衛配置，還能將門口的多功能陽臺改造成書房，雙陽臺，全明戶型。
這次在某些確診患者的糞便檢測出新冠病毒，讓很多人對衛生間的安全、健康問題高度敏感。比如管道氣密性、排氣、消毒等問題如何解決？如何通過衛生間布局、設施升級改善客戶如廁舒適度及身體健康？
顯然，明衛窗戶和干濕分離的空間布局會更受歡迎，而設備智能化也更重要。比如配置智能馬桶，其具有自動翻蓋、自動沖水、烘干、自動除臭等功能，會讓客戶更有安全感。（點擊查看如何打造健康衛生間）
3、入戶增加消殺區域。
以前，玄關的功能定位為歸家禮儀獲以及收納空間，今后，它的利用方式將會被刷新。
很多項目的玄關除了有收納空間，還會區分臟、凈分離區域，進門前先消毒去味再進入客廳。
比如融創就有項目會在玄關地面做10mm高差，設置臟、凈分離區域。還有些項目玄關空間近15㎡，配置了除臭鞋柜、衣服除味機等，回家前，先把外套換下，再把鞋放進紫外線除臭鞋柜里，整個室內空氣更加清新潔凈。
還有些項目玄關空間近15㎡，配置了除臭鞋柜、衣服除味機等，回家前，先把外套換下，再把鞋放進紫外線除臭鞋柜里，整個室內空氣更加清新潔凈。
不過，未來在入戶處增加消殺區可能也會成為一個賣點。
4、空間增強趣味性
這次全民宅在家里，自家戶型好不好，相信很多人心中都有了定論。好的戶型，應該能讓全家人連續14天宅在家里，都不會覺得悶。這就要求要有更多供家人休閑、活動的趣味空間。比如多功能房間、景觀陽臺、兒童游樂區等等。
比如武侯金茂府這個戶型，設置有客廳、書房、雙景觀陽臺，主臥、書房和客廳通過陽臺相連，從主臥到客廳，有三種通達方式，關上門，各個空間互不干擾，打開門，所有空間充分連通，空間層次非常豐富。
再看實效機構原創的160㎡的戶型，設置了5人居住，有書房、餐廳、客廳、茶室和戶外超長陽臺。每個人都找得到自己的空間，大家在一起相處也會非常融洽。成都萬科玖西堂則考慮到了父母與孩子的互動空間，在客廳處設立了親子互動區，熊孩子宅在家里也有地方發泄精力，這個對有孩家庭非常重要。
三、建筑要綠色健康，精裝要高科技。
這次在家隔離，讓很多人意識到，居家環境對于身體健康的重要性。安全健康，在短期內一定會成為他們最看重的因素。
1、主打綠色健康的住宅會更受歡迎
這次危機結束后，主打綠色健康賣點的住宅將逐漸成為潮流。
此前，有不少房企專注在打造綠色健康住宅，未來會有更多房企跟進。
金茂府一直主打綠色科技豪宅，其打造的12大綠金科技系統帶給客戶最極致最舒適的居住體驗。比如新風系統帶給業主最清新的空氣、5重靜音設計，能把靜音做到極致；還有四重凈水帶給業主最干凈放心的飲水等等。
但綠色建筑產品相比普通產品，造價更高，不是人人都能買得起。在剛需產品中，能實現全屋空氣凈化的新風系統、具有殺菌殺毒功能的中央空調、凈水系統等應該成為每個項目標配。
2、智慧社區帶來安全感
之前很多房企推廣智慧社區，客戶并不買賬，認為只是營銷噱頭。但經過這次教訓，相信很多客戶會重新認識智慧社區。
舉個簡單的例子，這次很多小區電梯成了感染病毒的高危場所，導致業主都不敢按電梯了。這個時候，可以自動呼梯并且通過人臉識別把業主送回家的電梯，肯定會讓業主更有安全感。
未來房企需要考慮的是，如何通過對業主的人臉識別數據進行采集，根據業主行為軌跡自動控制項目內的公共配套設備，比如上面提到的自動呼梯。
未來房企需要考慮的是，如何通過對業主的人臉識別數據進行采集，根據業主行為軌跡自動控制項目內的公共配套設備，真正實現業主在社區公共場所的“零觸碰”。
智能家居也一樣，很多項目可以做到通過語音控制家里所有設備，徹底解放雙手。
3、適當引入健康保健景觀
除了在建筑和智慧社區發力，景觀設計也可以設計健康賣點，比如引入康體保健植物為主要景觀要素。比如遠洋地產認為，中青年人的活動空間宜栽植保持健康和中樞神經系統有益的植物；安靜休閑空間人希望空氣清新、靜心愉快，要求植物能緩解壓力、提神醒腦、增強記憶等。
四、社區配套中智慧超市或醫療越來越重要
社區配套因為這次事件也更加值得重視。
比如能不能引入無人果蔬店或無人超市？讓業主足不出戶就可以解決買菜和生活用品的采購？而這種智慧店鋪又能減少接觸，降低風險。
比如是否考慮引入醫療配套，讓業主不用出門也能看上病？這段時間很多人身體不舒服也扛著不敢上醫院，害怕會交叉感染。
金科地產就有推出金科生命家智慧健康服務，業主身體不適可以通過APP線上呼叫醫生進行視頻問診，會有全職權威的醫生為業主一對一服務，問診了還會提供送藥上門服務。讓業主看病更便利更放心。
五、物業服務短時間內會成為產品的核心賣點
這個假期，業主天天宅在家里提心吊膽，物業的價值正在被業主重新認知。疫情肆虐，不好的物業連基本防疫工作都做得不到位，社區有人感染了都不知情。好的物業能做到對病毒嚴防死守，每日發布信息，讓業主做到心中有數，有的甚至還為業主采購物資，針對正在隔離的業主幫忙買飯買菜，全方位提供貼心服務。
這次疫情過去，相信物業服務將在短時間內成為產品的核心賣點，并會成為購房者置業決策考量的重要指標。
對于開發商而言，如果自身物業實力較強，可以嘗試科技智能化改造升級，比如充分利用智能化設施，提供無接觸的服務，讓業主更放心。
如果物業服務較弱，必須盡快與標桿物業公司達成合作，補上這個短板。
小結
2020年注定是動蕩之年。市場未來如何走向，房企無法把控。但做好產品，這是現階段房企能完全控制的事情，也是該重點發力的環節。具體來說，房企可以從以下3個方面來應對。
一方面，盡早啟動需求調研，了解業主當前的居住痛點，對新產品的需求，梳理敏感點。另一方面，針對現有標準化產品線，結合新需求，重新調整產品定位、功能，保證產品能適應市場變化。第三，加強產品創新研發投入，包括綠色健康住宅、科技智能化等等。
文章來源：明源地產研究院
