細說商業(yè)地產(chǎn)十年之變

筆者經(jīng)歷了中國商業(yè)地產(chǎn)的萌芽、發(fā)展、崛起和變遷。回首和商業(yè)地產(chǎn)一起走過的這十年，感慨良多，總結(jié)了商業(yè)地產(chǎn)十年之變，供各位業(yè)內(nèi)同仁參考與探討。

從建筑業(yè)到服務(wù)業(yè)

從開發(fā)能力到資管能力

雖然房地產(chǎn)在國民生產(chǎn)總值（GDP）的分類中歸在第三產(chǎn)業(yè)（即服務(wù)業(yè)），但在十年前，提起房地產(chǎn)，大眾腦海里的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)首先是建筑業(yè)，在這被稱為開發(fā)商黃金時代的十年中，幾乎所有的開發(fā)商都把核心競爭力打造成開發(fā)建設(shè)產(chǎn)品的能力。而十年后，隨著住宅調(diào)控政策影響不斷加深，開發(fā)商角逐的戰(zhàn)場已經(jīng)從住宅開發(fā)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

中國在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域堪稱后起之秀，雖然起步較晚，但隨著中國經(jīng)濟的不斷崛起，在一二線城市已有多個超高層項目不斷刷新天際線，榮獲亞洲乃至全球范圍的諸多美譽。在開發(fā)建設(shè)能力及產(chǎn)品水準上，迅速比肩歐美，比如不間斷的電力供應(yīng)方案、LEED鉑金認證、極具現(xiàn)代設(shè)計感的建筑形態(tài)等等，均遠遠超越一些歐美發(fā)達國家從業(yè)者的預(yù)期。

然而，縱觀目前中國寫字樓整個行業(yè)，確實出現(xiàn)了軟性能力沒有跟上硬件技術(shù)的普遍問題，使得資產(chǎn)管理能力成為了衡量新一代核心競爭力的晴雨表。

因此十年之間，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也從強調(diào)開發(fā)能力，轉(zhuǎn)變成以打造資管能力作為核心武器，實現(xiàn)樓宇的保值與增值、通過提升運營管理水平以實現(xiàn)更好的現(xiàn)金流回報等內(nèi)容，使得資管能力成為了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主方核心管理層最關(guān)注的話題，機構(gòu)投資者開始為長期投資尋求高質(zhì)量、管理好的資產(chǎn)。

正是如此，以資產(chǎn)管理能力打造作為使命和目標的國際建筑業(yè)主與管理者聯(lián)盟（BOMA）為業(yè)主方提供了國際標準和最佳實踐，從租戶滿意度調(diào)查、BAR評估、COE認證到TOBY大獎都越來越受到商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主方的歡迎。

以資產(chǎn)管理最為基礎(chǔ)的日常評估工具——租戶滿意度調(diào)查為例，未來將發(fā)生兩個改變：

其一，隨著業(yè)內(nèi)對資管能力認知的不斷進步，本著發(fā)現(xiàn)問題提高運營管理水平的期望，可以預(yù)見由專業(yè)第三方牽頭、符合國際標準、有后續(xù)解決方案的租戶滿意度調(diào)查等客觀評價活動，將代替過往由樓宇物業(yè)管理團隊自行開展的滿意度調(diào)查，以避免既當運動員又當裁判員的情況，真實反映日常資產(chǎn)管理的各個環(huán)節(jié)細項中發(fā)現(xiàn)的問題。

其二，隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)新的逐步推進，租戶滿意度的調(diào)查頻率也將由國內(nèi)的存量建筑每年一次、新建筑及正在進行重大裝修建筑的每年兩次，逐漸向歐美發(fā)達國家的每季度一次過渡。

總之，資管能力將成為未來十年持有型物業(yè)業(yè)主方持續(xù)關(guān)注的焦點。預(yù)計未來十年多數(shù)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將被放置在投資機構(gòu)的資產(chǎn)組合中。由于需要通過私募或公募形式募資，資產(chǎn)管理能力對于股東或投資者來說將成為更重要的考量因素。因此，良好的資產(chǎn)管理將直接影響機構(gòu)的募資能力，資產(chǎn)管理能力也將成為投資決策的重要因素。

文章來源：騰訊房產(chǎn)