新冠疫情影響下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營法律風(fēng)險分析與應(yīng)對

新冠病毒疫情（以下簡稱“疫情”）的爆發(fā)和蔓延給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營造成重大影響，包括籌備期項目開發(fā)建設(shè)不同程度停滯、招商難度增加、在營項目開業(yè)率急劇下降甚至整體關(guān)閉，客流量驟減、營業(yè)額嚴(yán)重受挫等。疫情帶來的影響不僅僅是經(jīng)營收入下降，而且同時引發(fā)諸多法律風(fēng)險。如不及時做好法律風(fēng)險應(yīng)對處理和防控工作，不僅當(dāng)前形勢下各項工作受阻、爭議糾紛增加、公司因此遭受損失或損失擴(kuò)大，而且因法律風(fēng)險管控不力導(dǎo)致的不利后果可能延伸至疫情結(jié)束后，影響公司及時平穩(wěn)回歸基本面，對公司經(jīng)營發(fā)展造成長期負(fù)面影響。

本文旨在從商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者視角出發(fā)，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營各個環(huán)節(jié)受疫情影響而引發(fā)的法律風(fēng)險進(jìn)行分析，提出應(yīng)對建議，以便為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)及時做好疫情期間應(yīng)對工作提供參考，防范法律風(fēng)險，避免或盡量降低公司損失。

由于時間緊張等原因，本文研究無法窮盡所有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營類型，研究對象以購物中心、百貨商場為主，其他業(yè)態(tài)類型做適當(dāng)參考。

法律風(fēng)險分析和應(yīng)對思路概述

一、法律風(fēng)險現(xiàn)狀概述

疫情爆發(fā)對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營的各個主要環(huán)節(jié)都造成了很大影響，經(jīng)調(diào)研，突出表現(xiàn)為以下幾個方面：

1、籌備期項目工程建設(shè)及驗收工作停滯；

2、招商難度增加，招商進(jìn)度緩慢；

3、裝修期租戶裝修及驗收停滯；

4、租賃欠款現(xiàn)象嚴(yán)重，租戶提出減免租約費(fèi)用的請求，針對是否符合減免條件的爭議增多；

5、商場疫情防控要求和租戶經(jīng)營需求存在矛盾，引發(fā)合同履行爭議。

目前反映糾紛案例最多的是第4項，公司應(yīng)及時組織對租戶是否符合減免條件進(jìn)行研究分析，包括是否符合不可抗力或情勢變更。如符合，以公平合理的角度制定減免政策，包括減免期限、減免金額比例、減免條件等。第1-3、5項法律風(fēng)險雖尚未大量爆發(fā)案例，但現(xiàn)實(shí)中仍以不同程度普遍存在。以上幾個方面是引發(fā)法律風(fēng)險的主要問題點(diǎn)，如不及時研究對策并執(zhí)行，可能導(dǎo)致法律風(fēng)險失控，導(dǎo)致或擴(kuò)大公司損失。

二、法律風(fēng)險應(yīng)對思路概述

1、明確不可抗力/情勢變更認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

雖然受疫情影響，合同雙方原則上有權(quán)依據(jù)不可抗力/情勢變更主張免責(zé)或減輕責(zé)任和損失，但實(shí)際認(rèn)定執(zhí)行沒有那么簡單。疫情爆發(fā)不是從某一天突然影響到全國各地各個行業(yè)，而是逐步擴(kuò)散。即便是同一行業(yè)內(nèi)部，疫情對不同業(yè)務(wù)條線以及不同工作事項的影響程度也是不同的。適用不可抗力/情勢變更，需要結(jié)合個案實(shí)際情況進(jìn)行判斷。適用不可抗力/情勢變更的主要法律依據(jù)是《民法總則》、《合同法》及合同法司法解釋，但相關(guān)法律規(guī)定較為宏觀，個案認(rèn)定過程中難免出現(xiàn)爭議。由于不可抗力/情勢變更糾紛案件較疫情爆發(fā)前大量增加，為保障司法公正性、促進(jìn)裁判標(biāo)準(zhǔn)盡量統(tǒng)一，已有部分地方法院出具審判指引，對不可抗力/情勢變更制度在個案中是否能夠適用以及如何適用，制定了相應(yīng)裁判標(biāo)準(zhǔn)。比較典型的裁判指導(dǎo)文件相關(guān)規(guī)定如下：

（1）內(nèi)蒙古自治區(qū)高級人民法院發(fā)布《關(guān)于審理涉新冠肺炎疫情民商事案件相關(guān)問題的指引》[1]第一條第2項規(guī)定“當(dāng)事人一方提出不可抗力抗辯的，人民法院應(yīng)準(zhǔn)確核實(shí)疫情對當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是否構(gòu)成影響和影響的程度。避免以疫情為名規(guī)避責(zé)任或者獲取不當(dāng)利益。”

（2）廣西省高級人民法院發(fā)布《關(guān)于審理涉及新冠肺炎疫情民商事案件的指導(dǎo)意見》[2]，明確規(guī)定審理涉及新冠肺炎疫情民商事案件應(yīng)堅持“鼓勵交易原則”，“嚴(yán)格合同解除的條件，防止違約方濫用不可抗力或者情勢變更抗辯，損害守約方合同利益。”并詳細(xì)規(guī)定了不可抗力構(gòu)成要件，關(guān)鍵要素，因果關(guān)系認(rèn)定等內(nèi)容。

（3）山東省濟(jì)南市中級人民法院發(fā)布《關(guān)于涉疫情相關(guān)商事案件法律適用裁判指引》[3]，明確指出“應(yīng)避免將受疫情影響的合同一概籠統(tǒng)的適用不可抗力條款，須在個案中重點(diǎn)圍繞舉證責(zé)任分配、因果關(guān)系判斷、合同履行程度、附隨義務(wù)（即通知義務(wù)和減損義務(wù)）履行，并結(jié)合合同履行地具體的疫情發(fā)展階段和行政措施強(qiáng)度綜合進(jìn)行判斷和適用。”

盡管部分地方法院已出具審判指引，但由于合同履行實(shí)際情況的錯綜復(fù)雜性，司法實(shí)踐認(rèn)定過程中出現(xiàn)爭議仍不可避免。在實(shí)務(wù)認(rèn)定過程中容易出現(xiàn)的三個爭議點(diǎn)是：第一，受疫情影響的具體期限（開始日和截止日）如何確定？第二，如何認(rèn)定疫情對相關(guān)業(yè)務(wù)工作的影響程度？如何證明疫情影響與業(yè)務(wù)工作停滯存在抑或不存在因果關(guān)系？第三，疫情期間，如何保存相關(guān)證據(jù)才能證明以上兩點(diǎn)？以上三個爭議點(diǎn)沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)答案，只能具體問題具體分析。在制定應(yīng)對政策和工作方案時，應(yīng)以解決以上三個爭議點(diǎn)為核心，結(jié)合司法實(shí)踐經(jīng)驗，尤其是最高院及當(dāng)?shù)胤ㄔ翰门袃A向，明確不可抗力/情勢變更認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，完善法律風(fēng)險防控措施。鑒于不可抗力與情勢變更原則立法目的均為避免異常事件下機(jī)械僵硬履行合同可能造成的實(shí)質(zhì)不公，司法實(shí)踐中在裁判結(jié)果上的差異并不及法律概念差異那般明顯，本文對涉及不可抗力與情勢變更的內(nèi)容不再各自展開贅述。

2、謹(jǐn)慎決策，規(guī)范操作，保存證據(jù)

受疫情影響作出的應(yīng)對處理決策，應(yīng)堅持謹(jǐn)慎規(guī)范的原則，例如是否同意減免租金，減免范圍、幅度及持續(xù)期限，不僅需要考慮商務(wù)條件，還應(yīng)考慮法律風(fēng)險防范以及合規(guī)性。在經(jīng)濟(jì)下行的宏觀形勢下，商業(yè)地產(chǎn)招商與運(yùn)營壓力增加，疫情爆發(fā)更是雪上加霜，那么在這種情形下，僅僅依靠“甲方地位”、“人情關(guān)系”的傳統(tǒng)經(jīng)驗來解決爭議問題是不可行的。扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)工作思路，重視法律風(fēng)險管理，重視規(guī)范操作，是有效保護(hù)公司合法權(quán)益的必然選擇。重視證據(jù)管理工作，盡量保留有利證據(jù)。當(dāng)出現(xiàn)爭議后，所保留證據(jù)可以為協(xié)商解決爭議提供有利砝碼，協(xié)商不成，該等證據(jù)則可以成為以法律手段解決爭議糾紛的有利保障。如對保存證據(jù)方面存有疑問，應(yīng)及時與相關(guān)業(yè)務(wù)骨干及法務(wù)進(jìn)行研究，充分將業(yè)務(wù)經(jīng)驗和法律經(jīng)驗結(jié)合起來，共同研討制定最佳解決方案。公司應(yīng)當(dāng)重視“治未病”，不要等到形成爭議糾紛后，才意識到防范風(fēng)險的重要性。疫情無論持續(xù)長短，終究會結(jié)束，疫情期間不注意保存證據(jù)，疫情結(jié)束后如果爆發(fā)糾紛，再回頭找補(bǔ)證據(jù)，很可能為時已晚。

具體來講，需注意及時形成并保存以下證據(jù)：

（1）我方受疫情影響導(dǎo)致工作停滯的情形，應(yīng)及時記錄并保存相關(guān)證據(jù)。特別提醒證據(jù)顯示具體日期的重要性，已簽署合同及履行時間（合同、業(yè)務(wù)往來表單等），能夠明確具體日期的，盡量明確；新簽合同一律明確具體日期，表單需要明確日期的，一律填寫具體日期；

（2）及時通知并采取減損措施；

（3）受疫情影響導(dǎo)致我方無法正常履行合同或在先承諾等，應(yīng)及時通知相對方，并盡量采取減損措施降低損失，注意保存溝通證據(jù)和執(zhí)行減損措施的證據(jù)。

3、預(yù)估未來，做好當(dāng)下

我們不僅要做好當(dāng)前問題的應(yīng)對處理，還應(yīng)當(dāng)盡最大努力收集相關(guān)信息，研究預(yù)估未來局勢發(fā)展變化，從現(xiàn)在開始做好準(zhǔn)備應(yīng)對未來。參考SARS疫情結(jié)束后消費(fèi)市場的報復(fù)性回彈，新冠疫情結(jié)束后預(yù)計也會出現(xiàn)短期內(nèi)消費(fèi)額急劇上升的現(xiàn)象[4]，那么如果因我方在疫情結(jié)束前未做好充足準(zhǔn)備，導(dǎo)致疫情結(jié)束后無法及時恢復(fù)營業(yè)或及時開業(yè)，一方面公司因此錯過商機(jī)，遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，另一方面租戶會借此向我方提出索賠，引發(fā)爭議糾紛。

商業(yè)項目開發(fā)與運(yùn)營法律風(fēng)險

分析及應(yīng)對建議

商業(yè)項目分為籌備期和運(yùn)營期兩個階段，不同階段受疫情影響所反映出的法律風(fēng)險，既有共同點(diǎn)，也有不同之處。本部分將對籌備期及運(yùn)營期各自涉及法律風(fēng)險及共同法律風(fēng)險進(jìn)行逐項分析，提供應(yīng)對建議。

一、籌備期項目法律風(fēng)險

（一）項目逾期竣工驗收的風(fēng)險法律風(fēng)險分析及應(yīng)對建議詳見三（一）。

（二）項目開業(yè)前不能及時通過消防驗收的風(fēng)險

1、法律風(fēng)險分析由于竣工驗收滯后，項目開業(yè)前無法取得消防驗收證明等文件，擅自交付并開業(yè)面臨行政處罰風(fēng)險。

2、參考案例

2017年1月，長沙某購物中心因未經(jīng)消防驗收擅自投入試運(yùn)營，受到長沙市公安局消防支隊的行政處罰，被責(zé)令停業(yè)，并處以罰款24萬元人民幣[5]。2019年11月，邢臺市某商業(yè)廣場工程，未經(jīng)消防驗收擅自投入使用，受到當(dāng)?shù)刂鞴懿块T行政處罰，罰款額度達(dá)20萬元人民幣[6]。

3、應(yīng)對建議

（1）根據(jù)疫情對施工進(jìn)度的影響，預(yù)估實(shí)際竣工驗收日期，提前和消防部門取得聯(lián)系，爭取簡化驗收程序，縮短驗收時間；

（2）疫情管制結(jié)束后，采取趕工措施，確保及時完成項目竣工驗收。

（三）疫情影響導(dǎo)致遲延交付的風(fēng)險

法律風(fēng)險分析及應(yīng)對建議詳見三（一）。

（四）逾期開業(yè)未及時溝通的風(fēng)險

1、法律風(fēng)險分析根據(jù)疫情對籌備期工作的影響，我方足以判斷商業(yè)項目將延期開業(yè)的情況下，如未及時通知或進(jìn)行其他有效溝通，屆時租戶提出違約賠償，我方雖然可以依據(jù)不可抗力進(jìn)行抗辯，申請免責(zé)或減輕責(zé)任，但仍存在較大不確定性的風(fēng)險。如因我方未及時與租戶溝通逾期開業(yè)事宜，而租戶方在不知情的情況下仍對商鋪開業(yè)持續(xù)投入資金而造成損失擴(kuò)大，我方可能會因過錯承擔(dān)賠償責(zé)任。

2、參考案例A公司開發(fā)的購物中心于2019年12月初向租戶發(fā)出開業(yè)通知，通知2020年1月份為購物中心開業(yè)日，督促租戶盡快完成開業(yè)前各項籌備工作。2019年12月底疫情爆發(fā)，A公司經(jīng)內(nèi)部研究決定，疫情結(jié)束后再開業(yè)。然而，A公司未撤回開業(yè)通知，也未及時將延期開業(yè)的決定與租戶進(jìn)行正式溝通，租戶B在2020年1月份仍完成了店面裝修、店員招聘，貨品采買等工作。由于疫情結(jié)束日不確定，開業(yè)日預(yù)計延后數(shù)月之久，B為控制損失不得不和新招聘的店員解除勞動合同、自費(fèi)存儲貨品。B因此產(chǎn)生的與店員解約賠償費(fèi)用、貨品存儲費(fèi)用，向A提出索賠要求。雖然疫情導(dǎo)致購物中心延期開業(yè)屬于不可抗力，但由于A公司對租戶B損失擴(kuò)大存在過錯，仍然應(yīng)對租戶B擴(kuò)大損失范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。

3、應(yīng)對建議根據(jù)疫情對籌備期工作的影響，我方應(yīng)及時與租戶聯(lián)系，就疫情對開業(yè)籌備造成實(shí)質(zhì)性影響導(dǎo)致無法按期開業(yè)的事宜進(jìn)行溝通，爭取達(dá)成共識，雙方達(dá)成共識的證明文件可作為證明不可抗力的有效證據(jù)。即便未達(dá)成共識，我方積極溝通，對疫情影響無法按期開業(yè)事宜進(jìn)行解釋并保存相關(guān)證據(jù)，仍有利于不可抗力認(rèn)定。

（五）施工現(xiàn)場疫情防控風(fēng)險

1、法律風(fēng)險分析根據(jù)政府防疫要求，建設(shè)單位和施工單位應(yīng)開展施工現(xiàn)場的疫情防控工作，部分地方政府已發(fā)布明確通知（例如河北省[7]、江西省[8]、山東省濟(jì)南市[9]），而如果我方未及時開展或執(zhí)行不當(dāng)，將面臨行政責(zé)任風(fēng)險。若因此造成疫情傳染，則引發(fā)侵權(quán)責(zé)任，甚至被迫關(guān)閉施工場地，可能因此造成工期延誤及一系列不利后果。

2、參考案例廣東省東莞市某一停工建設(shè)項目發(fā)生員工聚集性感染新冠肺炎事件，共有4名人員先后確診為新冠肺炎病例。該項目原有留守人員303人（其中工人279人，管理人員24人）。疫情爆發(fā)后按照東莞市住建局《關(guān)于切實(shí)做好疫情防控期間房屋市政工程復(fù)工和安全生產(chǎn)工作的通知》（東建質(zhì)安〔2020〕2號）等文件要求，遣散170人，剩余133人留守[10]。

3、應(yīng)對建議

（1）按照疫情防控要求，組織施工單位制定施工現(xiàn)場防疫措施并監(jiān)督執(zhí)行，如發(fā)現(xiàn)施工單位執(zhí)行不到位，及時通知其改正，拒不改正的，保留溝通記錄；

（2）疫情防控要求以公告的方式保存，防疫工作執(zhí)行情況保持書面記錄（由工作人員簽字），以上證據(jù)妥善保存。一旦施工現(xiàn)場人員發(fā)生疫情感染，我方已執(zhí)行疫情防控要求的證明文件可規(guī)避或降低承擔(dān)法律責(zé)任的風(fēng)險。

（六）防疫成本費(fèi)用承擔(dān)爭議風(fēng)險

1、法律風(fēng)險分析關(guān)于防疫費(fèi)用成本如何承擔(dān)，各地陸續(xù)出臺相關(guān)通知文件，例如浙江省住建廳[11]、湖南省住建廳[12]、江蘇省住建廳[13]、山東省住建廳[14]、河南省鄭州市城鄉(xiāng)建設(shè)局[15]等，已明確將防疫費(fèi)用成本列入工程造價。然而政府部門只是明確了防疫成本的計價規(guī)則，但沒有明確指定防疫費(fèi)用最終承擔(dān)方到底是發(fā)包人還是承包人。確定防疫費(fèi)用成本費(fèi)用承擔(dān)應(yīng)分為以下幾個步驟：第一，根據(jù)政府通知文件確定計價規(guī)則；如當(dāng)?shù)卣窗l(fā)布正式文件，且合同內(nèi)對疫情防控費(fèi)用未明確規(guī)定的，則應(yīng)盡量通過咨詢政府主管部門的方式確認(rèn)計價規(guī)則；第二，根據(jù)施工合同內(nèi)相應(yīng)計價規(guī)則條款，判斷是否可以明確不可抗力/情勢變更情形下疫情防控費(fèi)用承擔(dān)規(guī)則。如可以明確，則確定防疫費(fèi)用成本費(fèi)用承擔(dān)方案；反之，則進(jìn)入第三步；第三，雙方協(xié)商共同承擔(dān)，確定各自承擔(dān)比例。根據(jù)不可抗力/情勢變更原則以及司法裁判經(jīng)驗[16]，司法機(jī)關(guān)判決共同承擔(dān)的可能性比較大，但各自承擔(dān)比例無法統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。在防疫成本費(fèi)用承擔(dān)雙方協(xié)商不成而進(jìn)入司法程序的情況下，將可能出現(xiàn)以下風(fēng)險：

（1）雙方承擔(dān)比例很大程度上取決于司法裁量權(quán)，訴訟風(fēng)險評估和控制難度大；

（2）防疫費(fèi)用實(shí)際金額認(rèn)定易出現(xiàn)爭議，無法排除施工方虛報費(fèi)用的可能。

2、參考案例A公司購物中心因疫情影響停工2個月，在停工期間，根據(jù)當(dāng)?shù)卣酪咭�，由A公司組織，施工單位執(zhí)行，完成隔離房建設(shè)，由施工單位購買了防疫用品（消毒液、口罩、體溫計等）對施工場地定期消毒。雖然根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄖ酪叱杀举M(fèi)用已列入合同總價內(nèi)的措施費(fèi)項目，但施工合同內(nèi)未對不可抗力情形下增加的措施費(fèi)如何分擔(dān)進(jìn)行規(guī)定，A公司和施工單位對如何分?jǐn)偞胧┵M(fèi)內(nèi)的防疫費(fèi)用發(fā)生爭議。同時，由于施工單位采買防疫用品時未保留采買記錄，支付記錄和發(fā)票，而且疫情期間建設(shè)隔離房所需人工費(fèi)及材料費(fèi)上漲，對于防疫成本具體金額認(rèn)定方面，包括金額認(rèn)定是否真實(shí)準(zhǔn)確，費(fèi)用上漲是否合理，雙方無法達(dá)成一致。

3、應(yīng)對建議

（1）根據(jù)政府通知和合同約定，盡量協(xié)商解決。雙方協(xié)商過程中，雖然防疫費(fèi)用承擔(dān)比例暫時無法達(dá)成一致，但仍然可以對如何認(rèn)定防疫費(fèi)用金額的真實(shí)性和準(zhǔn)確性進(jìn)行協(xié)商，制定防疫費(fèi)用認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，包括施工方須提供的費(fèi)用支出清單，費(fèi)用認(rèn)定流程等，及時形成雙方協(xié)商確認(rèn)的書面文件。

（2）在防疫費(fèi)用承擔(dān)方案無法協(xié)商一致的情況下，咨詢當(dāng)?shù)芈蓭熞庖�，并搜集參考案例，包括�?dāng)?shù)胤ㄔ涸谙劝咐⒆罡咴簠⒖及咐龋u估法院裁判傾向，以此作為雙方調(diào)解的參考標(biāo)準(zhǔn)。

（七）戶外廣告位無法及時完成政府審批備案的風(fēng)險

1、法律風(fēng)險分析受疫情影響，商場戶外廣告位不能及時獲得審批備案。為保障開業(yè)效果，不能出現(xiàn)空白廣告位，那么只有兩種選擇，第一出租給租戶，由租戶發(fā)布廣告；第二商場自行發(fā)布廣告。無論采取哪種方案，都將面臨行政處罰風(fēng)險。同時，如果行政主管部門要求限期拆除，選擇第一種方案，我方需承擔(dān)違約責(zé)任風(fēng)險；選擇第二種方案，我方將自行承擔(dān)廣告制作安裝費(fèi)等損失。

2、參考案例2018年3月份，江蘇省泰州市城市管理局對市內(nèi)一處戶外廣告立案查處，認(rèn)定廣告經(jīng)營者在未取得法定許可手續(xù)的情況下違法設(shè)置戶外廣告，做出責(zé)任拆除的行政處罰[17]。

3、應(yīng)對建議提前和政府主管部門取得聯(lián)系，爭取簡化審批備案程序，在商場整體開業(yè)前取得審批備案。

二、運(yùn)營期項目法律風(fēng)險

（一）租賃欠款風(fēng)險（租金、物業(yè)費(fèi)、推廣費(fèi)等）

1、法律風(fēng)險分析受疫情影響，客流量驟減、營業(yè)額急劇下降，租戶資金壓力巨大，租賃欠款風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常經(jīng)營期，而且租賃欠款問題已不再是潛在風(fēng)險，而是現(xiàn)實(shí)普遍存在的難題需要解決。因此，針對租戶提出的減免申請，我方是否同意減免，是否符合減免條件，是目前解決欠款問題的核心。如對于租賃欠款雙方無法達(dá)成一致，采取法律手段救濟(jì)公司損失則不可避免。根據(jù)租約費(fèi)用減免是否具有法律依據(jù)，劃分為根據(jù)法律規(guī)定考慮減免的情形和根據(jù)商務(wù)合作關(guān)系考慮減免的情形。

（1）根據(jù)法律規(guī)定考慮減免，指的是疫情對租戶正常經(jīng)營造成實(shí)質(zhì)性影響，結(jié)合租賃雙方履約實(shí)際情況符合不可抗力或情勢變更原則，從司法裁判角度，司法機(jī)關(guān)支持租戶的減免訴求可能性較大的情形。如果公司堅持不予減免，一旦發(fā)生糾紛，公司存在敗訴風(fēng)險，且增加維權(quán)成本；例1：政府部門未明確要求關(guān)閉商場，我方為控制疫情主動關(guān)閉。如果無法提出客觀證據(jù)證明主動關(guān)閉的必要性合理性（如不主動關(guān)閉，將會爆發(fā)疫情或造成疫情在商場大規(guī)模傳染），則司法機(jī)關(guān)支持減免的可能性較大，甚至我方可能因此承擔(dān)違約責(zé)任；例2：疫情期間雖然仍在開業(yè)，但商場考慮到客流稀少，推廣效果不佳，為節(jié)省成本，主動停止一切推廣活動，租戶無法享受推廣服務(wù)。如雙方對推廣費(fèi)減免無法達(dá)成一致，司法機(jī)關(guān)支持減免的可能性較大。

（2）根據(jù)商務(wù)合作關(guān)系考慮減免，指的是疫情對租戶正常經(jīng)營并繳納租約費(fèi)用不構(gòu)成不可抗力或情勢變更，我方根據(jù)商務(wù)合作關(guān)系考慮給予減免的情形。這種情形下，公司具有較大自主權(quán)，但減免程序仍需注意合規(guī)性。例如：已經(jīng)簽訂減租協(xié)議，約定2-3月減免60%租金，由于銷售持續(xù)未見好轉(zhuǎn)，而租戶仍要承擔(dān)貨品積壓虧損，員工房租等成本支出，故再次申請延長減免期限或申請調(diào)整為2-3月減免80%租金，這種情況下應(yīng)認(rèn)定為商務(wù)關(guān)系減免。在疫情爆發(fā)后，雙方已經(jīng)基于疫情影響進(jìn)行了充分研究評估和談判，最終對減免租金事項達(dá)成一致意見，在沒有新的不可抗力和情勢變更事件出現(xiàn)情況下，再次申請減免缺乏法律依據(jù)。雙方可基于長期合作，互信共贏的商務(wù)關(guān)系就租約費(fèi)用減免事宜繼續(xù)談判，但是否同意減免以及減免幅度，應(yīng)當(dāng)根據(jù)公司制度流程規(guī)定，履行相應(yīng)程序，保證合法合規(guī)。

2、應(yīng)對建議

（1）區(qū)分不同減免情形，研究制定相應(yīng)減免政策和減免條件；

（2）完善減免協(xié)議，加強(qiáng)履約保障；例如在減免協(xié)議內(nèi)設(shè)置減免條款生效條件或失效條件，以提高租戶違約成本。例如“如果乙方存在違約行為，減免優(yōu)惠政策取消，乙方須按合同規(guī)定的原標(biāo)準(zhǔn)全額補(bǔ)齊繳納租約費(fèi)用。”

（3）對于租戶提出的減免申請，根據(jù)公司制度流程完成審批，及時簽署減免協(xié)議。

（二）恢復(fù)開業(yè)日不確定的風(fēng)險

1、法律風(fēng)險分析疫情期間，租戶因各種原因閉店，而疫情結(jié)束前，客觀上無法確定恢復(fù)開業(yè)日，租賃雙方難以形成一致意見；疫情結(jié)束后，能否及時恢復(fù)營業(yè)仍存在不確定性�；诓煌蚯樾伍]店，涉及不同法律風(fēng)險，具體如下：

（1）我方主動整體關(guān)閉，引發(fā)違約風(fēng)險；

（2）政府要求關(guān)閉，我方未保留政府通知文件，引發(fā)違約風(fēng)險；

（3）租戶主動與我方協(xié)商閉店，租戶不能及時恢復(fù)營業(yè)的風(fēng)險；

（4）我方主動要求停業(yè)的租戶，未及時保留溝通一致的證據(jù)，引發(fā)違約風(fēng)險。

2、應(yīng)對建議

（1）我方主動整體關(guān)閉的情形下，須提前與租戶溝通協(xié)商，充分解釋整體關(guān)閉的必要性合理性，附相關(guān)支撐材料（如有），并及時保留租戶回復(fù)確認(rèn)的文件或以實(shí)際行動同意并配合閉店的證據(jù)，避免被認(rèn)定為單方通知即關(guān)閉；

（2）政府要求關(guān)閉的情形下，及時保留政府通知文件；

（3）租戶主動與我方協(xié)商閉店的情形下，及時保留協(xié)商一致的文件，文件內(nèi)明確雙方對閉店期間租約費(fèi)用履行意見，恢復(fù)營業(yè)的時間條件等，閉店期限應(yīng)當(dāng)明確，如需要延長閉店期限雙方可另行協(xié)商，但不可模糊規(guī)定“待疫情結(jié)束后恢復(fù)營業(yè)”等類似內(nèi)容，防止租戶借此逃避合同義務(wù)和違約責(zé)任，同時又對我方使用解約權(quán)造成障礙。

（4）我方主動要求租戶停業(yè)的情形下，仍應(yīng)當(dāng)以協(xié)商溝通的方式提出停業(yè)要求，并及時保留租戶回復(fù)確認(rèn)的文件或以實(shí)際行動同意并配合我方要求的證據(jù)，避免被認(rèn)定為我方單方要求租戶停業(yè)。

（三）疫情期間營業(yè)租戶合同履行風(fēng)險

1、法律風(fēng)險分析

（1）租戶以疫情影響導(dǎo)致經(jīng)營無法維系為由提出解約；

（2）疫情爆發(fā)前合同履行已經(jīng)存在爭議的，部分租戶借機(jī)逃避違約責(zé)任甚至逃鋪；

（3）受疫情影響，需變更交付時間，開業(yè)時間，租約費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，詳見本文相關(guān)內(nèi)容。

2、應(yīng)對建議

（1）針對租賃期限為6個月或剩余租賃期限不足6個月的租戶提出解約，綜合考慮疫情期間客流及銷售額急劇下降，以及疫情持續(xù)未有明顯好轉(zhuǎn)的情況，建議同意協(xié)商解除。如不屬于以上情形，原則上為保護(hù)我方合法權(quán)益，不同意解約。

（2）對于疫情爆發(fā)前合同履行已經(jīng)存在爭議的租戶予以特別關(guān)注，客觀上不受疫情影響的情況下，未履行的合同義務(wù)仍應(yīng)督促其繼續(xù)履行；如存在違約行為，繼續(xù)督促其完成整改或承擔(dān)違約責(zé)任等；加強(qiáng)商場物業(yè)管理，避免租戶借疫情閉店盤點(diǎn)為由趁機(jī)逃鋪。

（四）廣告位合同履行爭議風(fēng)險

1、法律風(fēng)險分析受疫情影響，客流稀少，廣告效果大打折扣，已簽約租戶提出調(diào)整發(fā)布日期等要求，雙方可能引發(fā)合同履行爭議風(fēng)險。

2、應(yīng)對建議本著商務(wù)合作關(guān)系，可與租戶協(xié)商變更廣告位發(fā)布日期，但不代表公司有法律義務(wù)接受租戶請求。是否符合不可抗力或情勢變更原則，應(yīng)結(jié)合個案判斷，如同意變更，本著公平合理的原則協(xié)商確定變更后的發(fā)布日期。如協(xié)商一致，應(yīng)及時形成補(bǔ)充協(xié)議或其他雙方確認(rèn)的書面文件。

（五）經(jīng)營管理違反疫情防控要求的風(fēng)險

1、法律風(fēng)險分析

（1）我方或租戶未按政府要求采取防疫措施或執(zhí)行不當(dāng)，出現(xiàn)疫情傳染事件，商場被迫關(guān)閉，給公司造成經(jīng)濟(jì)損失和聲譽(yù)損害，同時消費(fèi)者向我方投訴索賠引發(fā)侵權(quán)責(zé)任風(fēng)險。

（2）自營、聯(lián)營店鋪商品價格違規(guī)上漲，涉嫌哄抬物價，公司因此承擔(dān)行政責(zé)任風(fēng)險，如形成輿情事件，對我方聲譽(yù)造成損害。

2、參考案例

例1：2020年2月，廣東省廣州市某寫字樓一名職工確定為新冠肺炎，其所在公司全體職工已經(jīng)開始隔離停止辦工，相關(guān)部門對該樓層及單位進(jìn)行全面消毒[18]。

例2：2020年1月，山東省濟(jì)南市某商場發(fā)現(xiàn)多起新冠肺炎關(guān)聯(lián)病例，該單位存在不嚴(yán)格落實(shí)政府防疫要求等問題，現(xiàn)發(fā)現(xiàn)1例確診，5人傳染，門店員工及家屬現(xiàn)在大多被隔離觀察，商場閉店，該單位董事長被約談[19]。例3：2020年1月，天津市靜海區(qū)市場監(jiān)管局根據(jù)舉報對天津市某超市進(jìn)行檢查。經(jīng)查，當(dāng)事人以130元/桶購進(jìn)“德瑪雅閣”牌84消毒液（20L），以550元/桶銷售。天津市靜海區(qū)市場監(jiān)管局認(rèn)定當(dāng)事人構(gòu)成哄抬價格的違法行為，2月6日下達(dá)《行政處罰決定書》，作出罰款50萬元的行政處罰[20]。

3、應(yīng)對建議

（1）我方作為商場管理方，根據(jù)政府要求及時做好防疫工作安排，監(jiān)督租戶執(zhí)行情況，具體措施包括，實(shí)時統(tǒng)計店鋪經(jīng)營信息，店鋪管理人員信息，每日收集店鋪人員體溫及身體狀況信息等。

（2）禁止借疫情時機(jī)違規(guī)漲價，將該要求納入防疫要求內(nèi)容并監(jiān)督執(zhí)行。

三、籌備期與運(yùn)營期項目均涉及的法律風(fēng)險

（一）疫情影響導(dǎo)致遲延交付的風(fēng)險

1、法律風(fēng)險分析受疫情影響，政府進(jìn)行交通管制甚至封鎖，公司與租戶無法順利按約定日期完成交付。如不符合不可抗力條件，則可能引發(fā)違約風(fēng)險。從發(fā)生可能性來講，如果是籌備期項目，因我方原因?qū)е逻t延交付的可能性更高；如果是運(yùn)營期項目，租戶原因發(fā)生遲延交付的可能性更高。

（1）籌備期項目

受疫情影響工程建設(shè)進(jìn)度滯后，房屋各項交付條件可能不完全具備或存在瑕疵，而租戶可借此拒絕接收。如果未通過竣工驗收擅自交付使用，即便租戶同意接收，我方仍面臨行政處罰風(fēng)險[21]。若非疫情影響，租戶一般情況下希望在約定期限內(nèi)盡快進(jìn)場施工，以保證按期完成裝修并開業(yè)。即便交付條件不理想，多數(shù)情況下也會做出妥協(xié)讓步。而現(xiàn)在受疫情影響，存在諸多不確定性，租戶會對房屋交付驗收更加嚴(yán)格。

（2）運(yùn)營期項目

一般來講，造成逾期交付的情形分為兩類：

1）受疫情影響，原租戶未及時完成物品搬離、裝修拆除等工作，導(dǎo)致我方無法按合同約定時間和標(biāo)準(zhǔn)交付給新租戶，如對交付時間和交付標(biāo)準(zhǔn)無法協(xié)商一致，新租戶有權(quán)拒絕接收商鋪。

2）我方商鋪符合交付條件的情況下，因疫情影響導(dǎo)致租戶無法及時接收。即使客觀上租戶可以接收商鋪，但接收后租戶仍然不具備進(jìn)場施工條件（裝修工人無法及時復(fù)工，原材料供應(yīng)困難等），因此租戶接收商鋪的積極性不大，可能會提出各種理由遲延接收商鋪。

2、應(yīng)對建議及時對交付爭議事項進(jìn)行溝通，根據(jù)合同約定，如屬于我方違約，及時督促相關(guān)部門整改盡快達(dá)到交付條件；如交付瑕疵不足以構(gòu)成拒絕交付的條件，則應(yīng)及時將公司意見通知租戶，保留相關(guān)證據(jù)。

（二）疫情影響導(dǎo)致招商難度增加的風(fēng)險

1、法律風(fēng)險分析租戶對是否進(jìn)駐或何時進(jìn)駐持觀望態(tài)度，招商難度增加，具體表現(xiàn)為：

（1）由于疫情拐點(diǎn)尚未明確到來，租戶對進(jìn)駐后營收是否能夠達(dá)到預(yù)期心存疑慮；

（2）項目工程進(jìn)展滯后，是否能夠在預(yù)期范圍內(nèi)順利通過竣工驗收等仍存在不確定性，減弱租戶與公司的合作信心；

（3）雖已完成竣工驗收，但因疫情管制商場開業(yè)日不確定，且租戶無法進(jìn)場施工。招商難度增加可能出現(xiàn)兩種后果，第一，招商進(jìn)度滯后，進(jìn)而影響能否順利開業(yè)及開業(yè)率，對我方商業(yè)利益具有深遠(yuǎn)影響；第二，受疫情影響，租戶觀望態(tài)度導(dǎo)致合同洽談難度增加。租戶不僅要求降低租約費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，而且對合同條款審核也會更加苛刻，要求甲方承擔(dān)更多的合同義務(wù)，減輕乙方合同義務(wù)及違約責(zé)任，尤其是商鋪交付/接場、消防驗收，合同解除權(quán)、不可抗力、閉店等條款會成為爭議焦點(diǎn)。

2、應(yīng)對建議：及時調(diào)整招商談判策略。不可固守以往的審核標(biāo)準(zhǔn)，否則將造成招商進(jìn)度更加緩慢，甚至洽談失敗，失去商業(yè)機(jī)會，但也不可為片面追趕招商進(jìn)度而無限度妥協(xié)。因此，及時調(diào)整招商策略，根據(jù)租戶市場地位、與我方的合作關(guān)系等因素，制定租戶品牌明細(xì)，劃分不同租戶類別，針對不同類別租戶對應(yīng)制定不同商務(wù)條件標(biāo)準(zhǔn)和合同條款審核標(biāo)準(zhǔn)。

（三）入駐租戶無法及時開業(yè)的風(fēng)險

1、法律風(fēng)險分析疫情爆發(fā)前已入駐但尚未開業(yè)的租戶，存在無法及時開業(yè)的風(fēng)險，具體表現(xiàn)為：

（1）裝修施工進(jìn)度停滯；

（2）無法及時完成驗收，包括合同雙方驗收和消防驗收。

（3）無法及時取得經(jīng)營證照。以上風(fēng)險如未得到及時妥善解決，疫情結(jié)束后租戶仍未在合理期限內(nèi)及時開業(yè)，對我方經(jīng)營利益造成影響。如因我方未提供必要配合等原因?qū)е伦鈶粲馄陂_業(yè)，我方因此承擔(dān)違約責(zé)任風(fēng)險。

2、應(yīng)對建議

（1）關(guān)注租戶籌備進(jìn)展，及時與租戶溝通，評估疫情對租戶裝修驗收、辦理證照的實(shí)質(zhì)性影響，及時收集相關(guān)信息資料。如疫情結(jié)束后租戶未在合理期限內(nèi)開業(yè)，所收集的信息資料有利于判斷租戶未及時開業(yè)應(yīng)認(rèn)定為違約還是適用不可抗力處理。

（2）需我方配合的及時予以提供必要配合，如受疫情影響導(dǎo)致無法提供配合工作的，應(yīng)及時與租戶協(xié)商處理，并保留溝通協(xié)商證據(jù)，避免后期被認(rèn)定為違約的風(fēng)險。

（四）保證金/押金不足的風(fēng)險

1、法律風(fēng)險分析“經(jīng)濟(jì)下行+疫情”雙重影響下，租戶資金緊張，保證金/押金不足的風(fēng)險增加，具體表現(xiàn)為：

（1）招商難度增加，合同談判時更多租戶提出降低保證金/押金金額，為完成招商目標(biāo)，我方不得不做出一定讓步，從而導(dǎo)致保證金/押金可覆蓋損失范圍降低，公司經(jīng)營風(fēng)險增加；

（2）租戶資金緊張，保證金/押金催繳率（即催繳支付率）下降，公司經(jīng)營風(fēng)險增加，維權(quán)成本增加。

2、應(yīng)對建議

（1）合同洽談過程中，如同意下調(diào)保證金/押金標(biāo)準(zhǔn)，建議設(shè)置優(yōu)惠條件。例如，合同內(nèi)增加“如租戶違約則取消優(yōu)惠，租戶須按原定標(biāo)準(zhǔn)全額補(bǔ)繳保證金/押金”等類似規(guī)定；

（2）明確分工，對未足額繳納的租戶及時進(jìn)行催繳，保留催繳證據(jù)。

（五）物業(yè)管理風(fēng)險

1、法律風(fēng)險分析

（1）由于疫情防控要求，物業(yè)外包服務(wù)工作（包括保潔、安保及其他物業(yè)秩序管理）工作內(nèi)容增加，工作要求更加嚴(yán)格，加之疫情管制外包服務(wù)人員無法及時復(fù)工導(dǎo)致人手緊張，造成在崗人員工作量大幅增加，外包服務(wù)單位可能因此提出調(diào)整合同價款的需求；

（2）我方（物業(yè)服務(wù)需求方）和外包服務(wù)單位（物業(yè)服務(wù)提供方）可能因疫情發(fā)生供需矛盾，具體如下：

1）疫情導(dǎo)致商場關(guān)閉，或雖未關(guān)閉但在營租戶少，因此物業(yè)服務(wù)用工需求減少，導(dǎo)致“供大于求”。隨著店鋪陸續(xù)恢復(fù)營業(yè)，該矛盾可慢慢緩解，但如果當(dāng)?shù)匾咔橛绊憪夯┬杳軇t可能因此加重。

2）疫情管制導(dǎo)致外包服務(wù)人員無法及時到崗，導(dǎo)致“供不應(yīng)求”。隨著各地陸續(xù)復(fù)工，該問題可得到有效緩解。

2、應(yīng)對建議

（1）由于疫情原因引發(fā)上述風(fēng)險情形，首先由雙方協(xié)商處理。如協(xié)商不成，結(jié)合合同履行實(shí)際情況判斷是否符合情事變更原則，如符合，再行對合同變更進(jìn)行協(xié)商，及時簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

（2）修訂物業(yè)外包服務(wù)范本，增加甲方有權(quán)調(diào)整服務(wù)人數(shù)的條款。

（六）餐飲租戶恢復(fù)堂食營業(yè)的風(fēng)險

1、法律風(fēng)險分析疫情初期，各地政府對堂食采取禁止或嚴(yán)格限制措施，在當(dāng)?shù)卣呶从凶兓那闆r下，餐飲租戶違規(guī)恢復(fù)堂食經(jīng)營，將面臨行政處罰風(fēng)險。隨著疫情好轉(zhuǎn)，各地政府開始有限制的放開堂食政策，餐飲租戶可根據(jù)商場及政府防疫要求，選擇恢復(fù)堂食營業(yè)。雖然在符合政府防控要求的前提下，恢復(fù)堂食的行為合法合規(guī)，但客觀上仍可能存在引發(fā)疫情傳染的風(fēng)險，而一旦發(fā)生疫情，無論對租戶自身，對周邊其他租戶及商場整體經(jīng)營管理都會造成嚴(yán)重影響。從疫情防控的角度上講，在疫情確定結(jié)束前，不宜恢復(fù)堂食。如因恢復(fù)堂食造成疫情傳染，造成更大的經(jīng)濟(jì)損失及引發(fā)商譽(yù)損害。然而，從商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險角度考慮，由于受疫情影響銷售低迷，商家經(jīng)營承擔(dān)巨大經(jīng)濟(jì)壓力，如疫情長期持續(xù)，部分租戶將難以維持甚至徹底喪失履約能力。在不違反相關(guān)法律法規(guī)和政府防疫要求的情況下，恢復(fù)堂食經(jīng)營是租戶的合法權(quán)利，我方無權(quán)強(qiáng)行禁止。如我方強(qiáng)行禁止，租戶以我方原因?qū)е聼o法正常營業(yè)而收入低下為由，拖欠租約費(fèi)用甚至提出索賠，司法機(jī)關(guān)可能因此認(rèn)定我方超過必要限度，對合同履行存在過錯，我方甚至因此承擔(dān)違約責(zé)任。

2、參考案例

例1：2020年2月3日，景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)市場監(jiān)管局開展“禁堂食防疫情”集中大檢查行動。此次檢查行動中，珠山區(qū)市場監(jiān)督管理局共勸導(dǎo)餐飲經(jīng)營戶停止堂食700余戶次，共督促60家有堂食單位進(jìn)行改正，累計對6戶經(jīng)多次勸導(dǎo)拒不改正的經(jīng)營戶予以查封[22]。例2：根據(jù)有關(guān)媒體報道，浙江省溫州市平陽縣市監(jiān)局查封152家違規(guī)堂食的餐飲店[23]。

3、應(yīng)對建議公司在綜合考慮防疫風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險后，如不同意恢復(fù)堂食，應(yīng)與租戶本著平等協(xié)商的原則充分溝通，保留溝通證據(jù)，避免認(rèn)定為我方單方限制租戶恢復(fù)營業(yè)；如同意有限度的恢復(fù)堂食，建議同時做好以下法律風(fēng)險防范工作：

（1）恢復(fù)堂食營業(yè)須由租戶主動以書面形式提出，并要求其出具防疫保證書；防疫保證書內(nèi)應(yīng)明確租戶恢復(fù)堂食的防疫措施，以及如果因堂食引發(fā)疫情租戶應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

（2）從疫情防控角度，經(jīng)研究不宜大范圍恢復(fù)堂食營業(yè)的，應(yīng)與餐飲租戶做好溝通工作，避免一家租戶恢復(fù)堂食，剩余餐飲租戶形成連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致防疫工作失控。

（3）政府對疫情期間堂食經(jīng)營有明文規(guī)定的，嚴(yán)格遵照執(zhí)行。如果當(dāng)?shù)卣窗l(fā)布明文規(guī)定，或政府行政要求有窗口指導(dǎo)的特點(diǎn)，有必要咨詢政府防疫工作主管部門，對恢復(fù)堂食營業(yè)有無禁止性或限制性要求，以此明確商場管理要求。

（4）持續(xù)關(guān)注政府發(fā)布的防疫要求，如涉及堂食經(jīng)營及時通知相關(guān)租戶。

結(jié)語

截止目前，雖然疫情已有所好轉(zhuǎn)，部分省份（廣東省、山西省、云南省、貴州省、江蘇省、安徽省、四川省等）已將疫情防控一級響應(yīng)調(diào)整為二級響應(yīng)，內(nèi)地新發(fā)病例開始下降，但不代表疫情警報解除，也不代表疫情對商業(yè)項目開發(fā)與運(yùn)營的不良影響以及法律風(fēng)險正在逐漸減弱甚至消失。越到疫情后期，疫情期間產(chǎn)生的爭議糾紛愈發(fā)逐漸暴露，甚至有集中爆發(fā)的可能性。如我方不及時采取應(yīng)對和防范措施，公司將因此承擔(dān)法律風(fēng)險失控帶來的不利后果，包括但不限于承擔(dān)法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)損失、商譽(yù)損害等。本文編制由于時間緊張，經(jīng)驗欠缺，且調(diào)查研究無法窮盡所有商業(yè)項目特點(diǎn)，有所疏漏在所難免，不足之處還需業(yè)內(nèi)專家批評指正。

文章來源：資管星球