疫情發生后，經濟下行壓力驟然加大，許多企業通過申請減租、免租或縮減面積，降低經營成本以度過難關。同時，因疫情而興起的線上活動，又反過來對傳統的商業地產造成一定的沖擊，比如線上教育、遠程辦公等。在2020年4月14日晚的洞見講堂（三）研討會上，旭輝集團林中、花樣年集團潘軍和貝殼找房李文杰三位嘉賓一致認為，這次疫情將深刻改變地產行業的形態，尤其是在購物中心、寫字樓和長租公寓這三個領域。下文是基于他們觀點進行的梳理和探討。
一、購物中心
近年來，隨著抖音、快手等UGC產品的蓬勃發展，直播帶貨、社交零售等新的線上零售方式層出不窮。在線上零售電商不斷發展的同時，線下實體零售商在過去幾年中則是不斷受到沖擊。因此，傳統購物中心的業態一直在尋求轉型，以 購物中心的體驗業態為例，近三年體驗業態占比呈逐年上升趨勢，包括餐飲、休閑娛樂、親子體驗、生活服務、文創品牌的體驗業態年均增長率達4%-5%。
此次疫情的發生，更是進一步地讓大型購物中心的持有者意識到了這一傳統業態面臨的挑戰。即使疫情消失后，人們也可能不再愿意回到傳統的購物中心進行消費，也就是說很多人的消費形態很可能已經因此次疫情而發生了變化。比如，越來越多的商戶傾向于臨街經營，因為經營自由且有自然流量，顧客動線比較自然，同時又迎合了疫情后期和恢復期消費者的心理。
很多商業地產開發商也瞄準了離居民更近、更適合日常消費的社區型購物中心，尤其是生鮮食品類的零售業態。比如風靡新加坡的鄰里中心概念，在其中配置了生鮮超市、餐飲、社區衛生服務中心、菜市場等多種基礎服務設施，還根據社區生活配置了不同的文體內容。這與傳統購物中心的定位不同，新型購物中心能夠為方圓一公里內的居民提供“生活零售+餐飲+娛樂+完善”的生活配套服務，為商業地產注入了新的生命活力。
二、寫字樓
前些年，伴隨經濟的快速發展，對寫字樓的需求不斷攀升。不過近年來，個別地區的寫字樓逐漸出現空置率上升的現象，目前深圳等地的部分寫字樓租金暴跌46%，空置率達到50%。根據戴德梁行的報告，疫情發生后，受訪企業中約40%的企業采取在家辦公的方式，短期內也不考慮回到寫字樓辦公。澎湃新聞的記者通過對北京地區多個知名商圈寫字樓、商鋪實地走訪發現，不少城區商鋪、寫字樓承租人為了緩解資金壓力大幅折價轉租。
其實即使不考慮疫情的因素，隨著經濟下行和科技發展，面向未來，寫字樓業態也需要作出一些創新，而經過此次疫情，未來的寫字樓會更偏向于科技化和共享化。
首先是寫字樓向科技化發展。伴隨著5G、AI、數字化的浪潮 ，未來企業租戶對寫字樓的硬件、服務、空間等都會提出新的要求。這次疫情過后，可以預測寫字樓的殺菌凈化、空調新風、人臉識別、自動測溫、無接觸操作、運營管理在線化等特色都將有可能成為寫字樓銷售或租賃的賣點。
其次是寫字樓的共享化。本次疫情中，許多企業選擇遠程辦公的方式來保證員工的健康和工作的正常運轉。這一舉動很有可能改變未來公司對于寫字樓的需求模式，試想如果遠程辦公能夠達到同樣的工作效果，企業將會對共享工位、臨時工位產生大量的訴求。這種分時租賃的新型模式已經被一些公司采用，共享租賃的客戶群體也逐漸由創業公司轉向了以往租用中高端甲級寫字樓的客戶。
三、長租公寓
此次疫情對長租公寓的影響較大，它與旅游、餐飲、服務等行業相似，都是與經濟發展呈正相關的消費行為。其實即使除去疫情的影響，長租公寓的盈利也一直比較困難，造成這個現象的原因很多，比如土地獲取通道不暢，稅收規則滯后等，所以也導致很多開發商將長租公寓改為養老公寓。長租公寓在此次疫情中遇到的困難主要體現在以下四個方面：
第一是是租客的租金承受能力有所降低。因為租房屬于消費行為，跟人們的收入以及經濟的發展有很大的關系，而此次疫情對于經濟的打擊又恰恰很大。根據國家統計局最新公布的數據，2020年3月的工業增加值增速-1.1%，同時社會消費品零售總額下降15.8%。即使沒有此次疫情，根據諸葛找房數據研究中心的數據，一線城市的租金收入比也幾乎達到97%（一居室房租/平均收入）。所以在租金本來已經很高的情況下，經濟下行，必然會導致租客對租金的變化感到敏感。
第二是經營長租公寓的企業現金流遇到很大困難。受這次疫情沖擊使得長租公寓租賃企業可用現金流銳減，面臨非常大的資金壓力。根據研究，蛋殼在全國的總房源量有45萬間，業主端每個月要付款10個億，峰值是15個億。另外像魔方這種長租公寓，預計三個月直接損失能達到5000多萬。除此之外，還有運營成本增加，包括消毒、用工成本大幅增加、對防疫的檢查等等一系列。同時，出租率又大幅下降，房客退租比較頻繁，整體的出租率大幅下降。所以，目前現金流對長租企業的壓力非常大。
第三是融資層面的困難。目前住房租賃企業一些融資渠道，比如ABS證券、銀行授信等渠道都被暫停，這些企業融資的行為會更加困難。
第四是很多地方的租賃業務被直接暫停或抑制。政府由于擔心疫情期間對出租房屋和流動人口的管控有困難，所以不允許出租或者清退租客，這就使得一些地域的長租公寓在現階段難以正常運轉。
整體來說，購物中心、寫字樓和長租公寓等傳統的商業地產都在此次疫情中受到了比較大的沖擊，但“危”“機”相隨，其中也會出現新的商機，相關企業應主動創新，爭取轉危為機。
