有關產業地產，最飽受爭議的話題是產業地產的盈利模式問題，小編結合時下流行的文旅地產、康養地產、園區地產及物流地產等產業地產領域的共性梳理出產業地產以下四類盈利模式：
一、產業經營。
產業地產的核心是產業，通過產業運營來收益是基礎，比如，搞文旅地產要靠文旅項目經營掙錢，搞康養地產要靠康養服務掙錢。
產業經營的核心是掙終端消費者的錢，產業地產商可以自己投資產業項目并自主經營，也可以引入專業的產業內容商合作或合資經營，通過產業經營獲利需要產業地產商有足夠的耐力，因為產業鏈最長，要觸及到最終端的消費者。
另一方面，產業經營不可能一夜暴富，需要嚴格遵循不同行業的產業規律。
二、房地產開發。
人們通常的理解是：常規的住宅地產就是給居住的人蓋房子，產業地產就是給生產機器及產業活動蓋房子。所以，房地產開發經營的一套理論體系移植到產業地產上是仍然適用的，只不過服務的對象由個人住戶變成了企業法人的商戶。
在一個大型產業地產項目中，一般操作原則是：主導產業用房以自持出租為主，配套用房以出售套現為主。
產業地產的房地產開發盈利模式就是通過產業用房的出租或出售來掙入駐客戶的錢，這樣可以保證產業地產商既有足夠的現金流，又能控制產業定位方向，通過短線與長線結合，求得生存與健康發展。
三、土地開發。
土地是產業地產的根本載體，通過引入合適的產業使土地增值是產業地產的本質。土地開發包括有形的拆舊與建新工程、以及無形的規劃修編技術與審批權屬調整法務工作，通常把有形的開發工程叫做實體開發，把無形的技術及法務工作叫做土地增值收益權開發。
根據全國歷年來現有的土地開發投入成本與土地出讓金總收益測算，土地實體開發的收益率在50-100%，越發達地區收益率越高，因為土地需求越旺，溢價增值越大。
土地增值收益權開發類似于采礦權、知識產權等，通過技術及法務手段改變土地用途、性質及開發強度等并獲得批準，價值無法估量。
產業地產的土地開發盈利模式就是分政府的利。由于土地出讓金收支兩條線管理及經營性用地必須公開方式出讓等土地政策紅線限制，想合規合法合理地從政府口袋里分到土地開發收益是一個高難度的操作。
土地開發的核心問題不是如何開發，而是如何運營，土地運營的核心不只是如何低價獲地，如何高價賣地，而是如何合規合法合理分利，簡單粗暴的出讓金返還目前只能留在書本上了。
四、增值服務。
對于產業地產商來說，除了成片的土地開發權，已入駐的客戶資源是巨大的財富，圍繞入駐客戶做足文章可以獲得持續的、意想不到的收益。
比如為入駐客戶提供人力、金融、企業戰略咨詢、原材料集中采購、產品銷售展覽展示與渠道拓展等生產性系統服務。比如為入駐客戶提供員工生活、娛樂等非生產性系統服務。
也可以帶領入駐客戶進行產業地產的品牌拓展，實現連鎖擴張，獲得更大的增值收益。
目前，依托產業地產巨大的人流、物流、資金流與信息流平臺，做類金融、類媒體服務的盈利模式，也引起了產業地產商們的廣泛關注。
五、結論。
對以上四種盈利模式進行綜合對比發現：產業經營收益，最穩定，最傳統；房地產租售，最常規，最受鄙視。土地開發收益，難度大，收益也大，最有挑戰且刺激；增值服務，可復制，可循環，最持久，更需要總結完善。各種模式難分優劣，但各自長處與短處明顯，需結合具體項目具體情況組合運用，方能取得最佳效益。
文章來源：產業地產
