文旅商業(yè)地產(chǎn)該如何運(yùn)作？

從市場(chǎng)的需求角度來(lái)看，中國(guó)人從城居生活的1.0時(shí)代真正進(jìn)入到了旅居生活的3.0時(shí)代，大量休閑度假需求應(yīng)運(yùn)而生。伴隨著城市化迅猛發(fā)展，都市人的休閑度假需求，急需有品質(zhì)、有情懷、有特色的休閑度假產(chǎn)品來(lái)釋放巨大的市場(chǎng)需求，因而大眾觀光旅游產(chǎn)品的發(fā)展也已經(jīng)由資源導(dǎo)向型逐步發(fā)展為現(xiàn)在的生活方式導(dǎo)向型。

兩大產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革和市場(chǎng)需求釋放的驅(qū)動(dòng)力，文旅市場(chǎng)迎來(lái)了一個(gè)蓬勃發(fā)展的時(shí)期。目前世界主要大國(guó)和經(jīng)濟(jì)體如美國(guó)、俄羅斯、日本和歐盟國(guó)家都已紛紛把發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)。文旅地產(chǎn)從字面上是“文化+旅游+地產(chǎn)”，其核心是“文旅”而不是“地產(chǎn)”，其產(chǎn)品形式是“文旅產(chǎn)品體驗(yàn)和服務(wù)”而不是“房屋供應(yīng)”。

文旅地產(chǎn)存在的三大問(wèn)題：

供需不均：結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存，高水平、高質(zhì)量供不應(yīng)求，而低水平、低質(zhì)量供過(guò)于求；

資本不暢：如何實(shí)現(xiàn)資本與項(xiàng)目的有效對(duì)接成為此中關(guān)鍵；

運(yùn)營(yíng)不強(qiáng)：諸如配套不夠、盈利不足、管理不專等問(wèn)題日益凸顯。

文旅地產(chǎn)兩大開(kāi)發(fā)難點(diǎn)

文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的兩大難點(diǎn)：一是必須要有大的資金投入，這是一個(gè)“大投入大產(chǎn)出、中投入小產(chǎn)出、小投入無(wú)產(chǎn)出“的領(lǐng)域；二是商業(yè)模式的設(shè)計(jì)和品牌的塑造，一個(gè)成功的旅游地產(chǎn)商必須打造出獨(dú)特性的旅游產(chǎn)品，塑造獲取優(yōu)惠資源的企業(yè)和產(chǎn)品品牌，形成可持續(xù)發(fā)展的運(yùn)營(yíng)模式。

我們現(xiàn)在看到國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的發(fā)展還處在一個(gè)初期階段，與國(guó)際上有很大差距，大致表現(xiàn)在四個(gè)方面：

旅游主導(dǎo)特點(diǎn)、產(chǎn)品多元特點(diǎn)、長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、市場(chǎng)廣泛特點(diǎn)。

這種比較的意義在于感受差異及意識(shí)問(wèn)題，并不是說(shuō)什么都需要跟國(guó)外一致。

那么如何解決開(kāi)發(fā)難點(diǎn)？文旅地產(chǎn)的本質(zhì)是為人們提供一種全新的生活方式。“全新”體現(xiàn)在六個(gè)方面：

良好的生態(tài)環(huán)境、完善的休閑配套、獨(dú)特的文化主題、多元的人群組合、組團(tuán)式的結(jié)構(gòu)、獨(dú)特的生活方式。

三大需求：生態(tài)、文化、健康

第一個(gè)是生態(tài)的需求。

第二個(gè)是文化的需求，我們認(rèn)為現(xiàn)今的文化呈現(xiàn)出主流化、高科技化、大眾化和全球化的特征，要滿足文化的需要，項(xiàng)目需要經(jīng)歷從傳承文化到創(chuàng)造文化、從創(chuàng)造文化到消費(fèi)文化、從消費(fèi)文化到升華文化三個(gè)過(guò)程的輪回。

第三個(gè)是健康的需要。

所以，當(dāng)休閑浪潮、新型城鎮(zhèn)、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、打造文化軟實(shí)力、經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效、美麗中國(guó)夢(mèng)等諸多因素的巧妙碰撞，文旅地產(chǎn)成為了其中一個(gè)獨(dú)特而重要的抓手。天時(shí)、地利、人和均已具備，文化旅游地產(chǎn)迎來(lái)了自身發(fā)展的機(jī)遇期。

成功的文旅商業(yè)需要具備的因素

一個(gè)成功的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，往往都具備“概念為王、休閑為體、文化為魂、產(chǎn)業(yè)為鏈、整合為網(wǎng)”這五個(gè)因素，通過(guò)它們的有機(jī)結(jié)合，既保證項(xiàng)目的近期的成功，又可以獲得持續(xù)的發(fā)展。

第一，概念為王，通過(guò)對(duì)生態(tài)、文態(tài)、業(yè)態(tài)、形態(tài)的提煉，凝練形成項(xiàng)目和產(chǎn)品的獨(dú)特概念，成為核心吸引力。

第二，休閑為體，不同于常規(guī)地產(chǎn)，文旅地產(chǎn)需要配置大量的休閑設(shè)施，營(yíng)造休閑的環(huán)境和氛圍，成為讓游客呆得下、呆的久的主要法寶。

第三，文化為魂，文化是點(diǎn)亮旅游地產(chǎn)的靈魂，通過(guò)文化符號(hào)、文化演藝、文化特色的體驗(yàn)，為文旅地產(chǎn)形成獨(dú)特的標(biāo)簽。

第四，產(chǎn)業(yè)為鏈，通過(guò)“銷售住宅+經(jīng)營(yíng)商業(yè)+游客活動(dòng)的業(yè)態(tài)共生、人群共享，形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈條，甚至可以打通一二三產(chǎn)業(yè)關(guān)系，形成聯(lián)動(dòng)組合，從而設(shè)計(jì)成為一個(gè)共生的平臺(tái)。

第五，整合為網(wǎng)，這是一個(gè)跨界與整合的時(shí)代，只要與文旅地產(chǎn)生態(tài)圈相關(guān)聯(lián)的，都可以大力整合，通過(guò)整合不斷了解其實(shí)質(zhì)，并最終會(huì)選擇價(jià)值取向高的部分自己來(lái)做，從而積淀自己的品牌，在未來(lái)，拼的不僅僅是智力、實(shí)力，還有整合力。

文章來(lái)源：中購(gòu)聯(lián)商業(yè)教育智庫(kù)