疫情的發(fā)生，對各行各業(yè)來說都是一個“急剎車”，一些大型、中型的購物中心都采取了閉店措施。而社區(qū)商業(yè)卻因為其“接地氣”的定位、親民的服務(wù)和便捷的距離，在疫情中保障了人們的基本生活需求，發(fā)揮了巨大的作用。疫情結(jié)束之后，伴隨著供銷雙方思維的變化，社區(qū)商業(yè)將迎來怎樣的新一輪的變革呢？

01

小體量、大作用——

越來越重要的社區(qū)商業(yè)

2020年初，一場突然到來的疫情使得人們的生活方式發(fā)生了巨大的變化，人們足不出戶或者在步行范圍內(nèi)解決生活所需，社區(qū)商業(yè)成為人們的“救命稻草”。

社區(qū)商業(yè)，不言而喻，是為服務(wù)周邊社區(qū)居民為目的而設(shè)置的。一般來講，規(guī)模不大，幾千到3-4萬平方米不等，輻射人口通常在20萬人以下。業(yè)態(tài)設(shè)置也相對簡單、明確，以滿足社區(qū)剛需為主，能夠有效解決周邊1~3公里消費(fèi)者必須的生活需求。

在疫情中，由于社區(qū)商業(yè)減少了遠(yuǎn)距離出行采購帶來的風(fēng)險，人們和社區(qū)商業(yè)的粘合度愈加緊密。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，1月份廣州市域級購物中心項目當(dāng)月日均客流同比下降34.1%，區(qū)域級項目下滑31.8%，而社區(qū)級項目僅下滑16.3%。

疫情封閉雖然時間不長，但對人們的消費(fèi)習(xí)慣、供給方商業(yè)模式創(chuàng)新有著巨大的推動作用。從消費(fèi)端來看，人們對于社區(qū)商業(yè)的依賴度增強(qiáng)，一些新的訴求需要在社區(qū)商業(yè)中得到滿足。從供給端來看，如何更好的滿足周邊居民，同時實現(xiàn)盈利，答好這份試題也推動了商業(yè)模式的創(chuàng)新。

社區(qū)商業(yè)一直存在于我們的生活中，不管是新加坡的鄰里中心模式，還是美國的社區(qū)百貨模式，社區(qū)商業(yè)始終承擔(dān)著社區(qū)服務(wù)和居民生活保障的重要功能，我們將此類業(yè)態(tài)叫做社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)服務(wù)。一般來講，主要包括滿足人們衣食住行的業(yè)態(tài)，超市、菜場、洗衣店、理發(fā)店、餐飲、銀行、藥店等。

在滿足日常剛需消費(fèi)基礎(chǔ)上，社區(qū)商業(yè)還關(guān)乎城市居民生活水平的提升與優(yōu)化，我們將此類業(yè)態(tài)叫做社區(qū)商業(yè)的附加服務(wù)。附加服務(wù)由于廣泛的內(nèi)涵，業(yè)態(tài)多樣，并且不斷的迭代升級。

而此次疫情之后，不論是基礎(chǔ)服務(wù)還是附加服務(wù)，供銷雙方的思維都發(fā)生了較大的變化，社區(qū)商業(yè)將面臨充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)的時代。

02

供給端創(chuàng)新，基礎(chǔ)服務(wù)提升，

社區(qū)商業(yè)握手大品牌mini店

疫情的發(fā)生使得供銷雙方的習(xí)慣和思維都發(fā)生了變化，為社區(qū)商業(yè)增加了更多的可能性。

消費(fèi)者覺得，相比遠(yuǎn)隔幾公里的購物中心和大型shopping mall，能方便的買到更重要；開店的人也漸漸覺得，和大型的商超的坪效和成本相比，多開幾家小店更掙錢。

特別是對于提供基礎(chǔ)生活服務(wù)的店鋪，業(yè)態(tài)圍繞生鮮+超市+餐飲+外賣，出現(xiàn)了很多大品牌的mini店。而疫情的發(fā)生，更是為這類小店注入了強(qiáng)心劑。

2018年永輝開啟mini模式，目前數(shù)量已經(jīng)超過500家；沃爾瑪也早就提出過“緊湊型大賣場”的概念，并在2018年4月開出社區(qū)店業(yè)態(tài)首店。

2020年，疫情在改變?nèi)藗儓鲆徽臼劫忼R的消費(fèi)習(xí)慣時，也促使賣場圍繞著數(shù)字化和社區(qū)化進(jìn)行轉(zhuǎn)型。他們不得不將門店開到了離用戶最近的社區(qū)門口。所有mini小店被賦予相似的期望：補(bǔ)充大店在選址以及用戶觸達(dá)方面的空缺。

開小店的好處很明顯：成本低、周轉(zhuǎn)快、復(fù)制快。2019年年中，盒馬鮮生在上海中海環(huán)宇薈店開出了第一家盒馬mini（原盒小馬），盒馬mini的面積為500～1000平米左右（甚至更小），門店的品類包括水產(chǎn)、蔬果、肉禽甚至熟食鹵味等4000多種商品，輻射半徑為1.5公里社區(qū)的居民。盒馬mini開業(yè)三個月，坪效超過盒馬大店，物流配送成本更低，線上訂單占比超過50%，投資成本只是盒馬鮮生大店的十分之一。

小店的選址也十分明確，圍繞著社區(qū)選址。永輝mini的面積在300～1000平方米，定位是“家門口的永輝”；大潤發(fā)即將落地的mini店也會緊密圍繞社區(qū)選址，最好位于小區(qū)出入口附近，門店500米半徑內(nèi)居民在3000戶以上。

因此，伴隨著大品牌mini店的不斷擴(kuò)張和復(fù)制，社區(qū)商業(yè)的基本服務(wù)業(yè)態(tài)必然迎來一輪的變革和洗禮，在品牌和品質(zhì)上實現(xiàn)較大的提升。

03

精準(zhǔn)對接客群，

社區(qū)商業(yè)附加服務(wù)的又一次調(diào)整

疫情的發(fā)生，一定程度上改變了人們對于社區(qū)商業(yè)的訴求，一方面要滿足顧客的生活需求，另一方面，在附加服務(wù)上社區(qū)商業(yè)將承載起家庭“第二客廳”的功能，營造消費(fèi)黏性與社區(qū)歸屬感，提供給消費(fèi)者一個最舒適的鄰里空間。

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場景一

SOHO模式，自由職業(yè)，

你的家可以滿足嗎？

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疫情之下，不少公司開啟了遠(yuǎn)程辦公、在家辦公的soho模式。在寸土寸金的一二線城市，居家空間緊湊，很難滿足兩人同時在家辦公的訴求，一方占據(jù)了書桌，另一方就只能趴在餐桌上勉為其難。而對于租房一族來說，與合租伙伴一起居家辦公，更是難上加難。

而疫情之后，為控制經(jīng)營成本及規(guī)避風(fēng)險，未來公司辦公場地更為靈活，溝通方式更加多元，松散辦公的需求大大增加，家里空間難以滿足的辦公需求，將在“家門口”得到安放。因此，共享辦公將會成為未來社區(qū)商業(yè)值得關(guān)注的新業(yè)態(tài)，為周邊居民提供“第二辦公室、第二書房”。

例如，泰國Samyan Mitrtown于2019年9月開業(yè)，與曼谷地鐵山燕站接駁。項目包括辦公樓、住宅和商業(yè)等部分，其中商業(yè)區(qū)租賃面積為3.6萬㎡，旨在為為周邊上班族、學(xué)生提打造一個共享友好的消費(fèi)空間。

在商場里，為周邊的學(xué)生和上班族設(shè)置了24小時免費(fèi)開放共享辦公學(xué)習(xí)空間Samyan CO-OP Co-Learning Space。整個空間1400㎡，通過提供500個座位的閱讀和工作空間、會議室、活動室等功能，每天24小時免費(fèi)開放。

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場景一

你在辦公，神獸在身旁，

你能Hold住嗎？

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封閉中，遠(yuǎn)程辦公才一周，大家紛紛發(fā)圈慘叫，“太累了，比去公司上班累多了”；“要開會，又要照顧孩子，真的要累死了……”

未來，伴隨著自由職業(yè)的又一次興起，以及周末加班模式的回歸，如何在工作時，能夠放心的把孩子“交出去”，是值得社區(qū)商業(yè)關(guān)注的重點。小孩子要玩好，大孩子要學(xué)好，社區(qū)商業(yè)要為孩子提供精準(zhǔn)的業(yè)態(tài)服務(wù)。

萬科的杭州勸學(xué)薈Qsquare就以兒童相關(guān)業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，直擊居民生活的需求點，為周邊的社區(qū)家庭提供便捷的服務(wù)。勸學(xué)薈Qsquare位于杭州市西北部的良渚文化村，于2019年10月正式開業(yè)，規(guī)模1.2萬平方米。

親子和教育是勸學(xué)薈的亮點業(yè)態(tài)。在業(yè)態(tài)上，聚集了豐富多元的親子教育品牌，為社區(qū)孩童的全面發(fā)展提供服務(wù)：匯聚了全國領(lǐng)先的少兒教育品牌，包括編程教育——智慧喵科學(xué)活動中心；藝術(shù)教育——藝樂多美術(shù)、美善音樂、聽浙里舞蹈、歐美思少兒模特；專業(yè)輔導(dǎo)——杭州思閱培訓(xùn)教育、Fiona英語俱樂部；素質(zhì)教育——沃能優(yōu)童館；體育教育——時振體育等。

在空間上，在屋頂設(shè)置了400米空中跑道，并引入單車傳送帶、飛翔海洋球、魔力傳聲筒等趣味裝置，為家庭提供室外歡聚場。成為不同年齡段人群的舒適、歡聚的場所，實現(xiàn)良渚家門口最后一公里的幸福。

同樣，泰國的The Commons則在商業(yè)里開辟專場“寄放”小孩。The Commons于2016年年初開業(yè)，位于泰國曼谷通羅，體量5000㎡。主要為周邊居民提供既有趣又充滿活力的社交場所，成人們愿意、喜愛前往的社區(qū)活動中心。

在商業(yè)內(nèi)部設(shè)置了PLAY YARD-兒童樂園，里面提供樂高積木、益智拼圖、音樂墻、軟墊游藝區(qū)等玩樂設(shè)施；提供“寄放”小孩的服務(wù)，并為親子家庭打造烹飪、烘培、自制手工皂、插花等豐富而有趣的活動。

PLAY YARD

-兒童樂園

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場景三

頭疼感冒，你是冒險去綜合醫(yī)院，

還是忍著？

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由于疫情的影響，大家習(xí)慣性“光顧”的綜合醫(yī)院往往都設(shè)置了發(fā)熱門診，或者制定了復(fù)雜的看病流程，這時候如果身體出現(xiàn)了輕微的不適，既不愿意冒險去綜合醫(yī)院，也不愿意忍著，這就給社區(qū)周邊的診所提供了生存的土壤。

疫情之后，人們對于醫(yī)療、健康的需求也逐漸提升， 對于社區(qū)商業(yè)而言，引入醫(yī)院、專科診所、護(hù)理中心等業(yè)態(tài)有著極佳的實際作用，省去了居民因“小病小痛”就周折輾轉(zhuǎn)去醫(yī)院的徒勞，也能更加及時的對突發(fā)狀況進(jìn)行處理，對于家人而言，近在咫尺的照料也更加便捷。

其實，診所與商業(yè)的結(jié)合并不是新鮮事，這是美國診所普遍采用的方式，零售診所（retail clinic）這一商業(yè)形態(tài)在2000年左右發(fā)源于美國，之后日益受到零售巨頭的青睞，運(yùn)營主體以大型商超和連鎖藥店為主。

像兩大藥房——CVS和沃爾格林（Walgreens），以及兩大零售巨頭——沃爾瑪和TARGET都已經(jīng)在這一領(lǐng)域耕耘多年。2017年底，美國的零售診所已經(jīng)達(dá)到2800家。其優(yōu)勢就在于診所和地產(chǎn)、商超相結(jié)合，跟隨大型商業(yè)綜合體，交通方便、人流量大。

目前國內(nèi)也引入了這種業(yè)態(tài)，杭州的Medical Mall就位于杭州核心區(qū)的杭州大廈501城市生活廣場，是診所入住購物中心的突破和嘗試。而診所和社區(qū)商業(yè)的結(jié)合也在慢慢顯現(xiàn)。例如，強(qiáng)森醫(yī)療就以社區(qū)診所為主導(dǎo)，在選址上優(yōu)先考慮社區(qū)商業(yè)。

除了Medical Mall和社區(qū)全科連鎖，零售診所還有很多類型，例如專科診所、藥診店、職場醫(yī)療等，這些都可以與社區(qū)商業(yè)擦出火花。

專科診所可以利用社區(qū)商業(yè)較低的租房和人力成本，開展以常見病、慢性病為主的診療項目，既能在低成本的前提下實現(xiàn)盈利，也能為周邊居民提供診治、康復(fù)的專業(yè)服務(wù)。

例如，泰國Samyan Mitrtown中設(shè)置了康復(fù)診所F REHAB，為辦公室綜合征、急慢性疼痛、運(yùn)動傷害、老年人疼痛等提供評估及治療服務(wù)，以方便快捷的服務(wù)著稱。

有數(shù)據(jù)顯示，發(fā)展中國家的社區(qū)商業(yè)僅占比30%，而發(fā)達(dá)國家的社區(qū)商業(yè)占比達(dá)60%。

疫情的發(fā)生，使得“家門口”社區(qū)商業(yè)的重要性凸顯出來，加速了社區(qū)商業(yè)的自我演變。而面對消費(fèi)者需求的變化和供方思維的革新，社區(qū)商業(yè)也會呈現(xiàn)出更為豐富的形態(tài)，催生出更多具有創(chuàng)新性的社區(qū)商業(yè)。

但客觀的講，2020年后疫情時代的社區(qū)商業(yè)的熱潮吸引大批玩家入局，但如果只是“復(fù)制粘貼”式的招商和運(yùn)營，將最好的項目縮小變成社區(qū)商業(yè)mall，再大的藍(lán)海也會變成“死海”。

對于主攻“最后一公里”的社區(qū)型購物中心，因地制宜變得尤為重要。無論是項目場景打造、業(yè)態(tài)品牌組合，還是日常的運(yùn)營服務(wù)，都需要操盤手的微創(chuàng)新，去貼近當(dāng)?shù)乩习傩盏纳�活、鄰里關(guān)系的維護(hù)和功能的滿足、制造消費(fèi)驚喜，才能真正激發(fā)社區(qū)商業(yè)真正的潛力，進(jìn)而實現(xiàn)真正的盈利。

如何從粗放式發(fā)展，走向精細(xì)化的管理，真正探討出資本退出的方式，將是未來社區(qū)型購物中心和城市存量商業(yè)改造持久的探索，我們也將持續(xù)關(guān)注。