近年來，“房住不炒”的政策基調始終不變，土地價格越來越高，住宅地產的利潤空間越來越小。
而產業地產的廣闊市場前景，以及政府全方位的政策支持，對于房企的利潤增長、風險控制以及成本控制都有很大幫助，房企多元化的浪潮日益高漲。
但是，產業地產的前景雖好，卻并非一片坦途。無論是規模房企還是中小房企，都曾在探索產業的道路上遭遇挫折，甚至不得不斷臂求生。
2020年新冠疫情來襲，地產行業也遭受重創。房企現金流收緊，投資決策更加慎重。這些對房企的產業布局策略也提出了更高的要求。
下面，我們從產業破局的六大維度展開，深度剖析房企產業破局的關鍵要素，幫助房企避開陷阱、少走彎路。
為什么是產業地產？
產業地產是房企未來新的增長發動機
當前形勢下，土地價格越來越高，而限價政策卻毫無松動，房企可投資的優質標的越來越少，住宅地產的利潤增長空間不斷收縮。房企不得不尋找第二增長曲線。
▲圖1：產業地產是房企第二增長曲線
然而，舊改困難重重，不能成為主航道。從地方政府到村集體，甚至原有業主，舊改的每一步都牽涉到龐大的利益相關方。利益鏈條復雜、政策不確定性大、以及漫長的改造過程，都阻礙了房企在舊改領域迅速擴張的腳步。
此時，產業地產為房企提供了新的發展空間。產業作為當前經濟發展重點，不僅自身發展前景廣闊，還受到中央和地方各級政府的大力支持。
▲圖2：產業IP在項目開發中發揮重要作用
在當前房地產企業外部發展環境較嚴峻的情況下，擁有優質產業IP的房企不僅沒有因行業調控而業績承壓，反而如魚得水，能夠享受到中央和地方政府的各項優惠政策，降低拿地成本，甚至零地價拿地，反哺地產主業。
什么是產業地產？
產業轉型的三個層面需要區別應對
近年來，產業地產的發展方向越來廣泛，涉及的產業不再是單純的工業，還加入了商貿、金融、文旅、養老等消費性服務行業。
為了便于理解，我們將根據產業類型與住宅地產之間的關聯程度進行分層，將產業地產分為三個層面，分別是“地產+”層面、“泛地產”層面以及“非地產”層面。
▲圖3：產業地產的三層定義
首先是“地產+”層面，與地產主業關系最為緊密。主要包括物業、酒店、商業、寫字樓以及長租公寓等產業類型。
這一層面與住宅地產最為接近，也最容易形成協同發展效應，是房企進行產業破局最為便捷的層面。許多規模房企都在這一領域有所布局。以物業為例，截至2019年年末，通過IPO或借殼上市的內地物業服務企業達24家，其中A股3家、港股21家。
其次是“泛地產”層面，重心已經轉移到產業發展。主要包括文旅、養老、醫療、產業園區以及物流園區等產業類型。這些產業類型仍然以地產開發為基礎，在此基礎上進行產業運營，但關注的焦點已經由地產轉移到產業。例如，H企擁有優質的主題樂園IP，在全國各地開發文旅項目，通過經營主題樂園獲取了大量收入。
▲表1：“泛地產”產業地產部分類型介紹
再次是“非地產”層面，與住宅地產的關聯最為遙遠，產業發展邏輯與地產完全不同，也是最少有房企布局的領域。當前布局這一領域的大多是銷售規模在三千億以上的標桿房企，例如碧桂園布局現代農業、恒大布局新能源汽車等，部分原因是受到這些行業本身的發展前景吸引，部分是由于這些產業帶來的附加收益。
錢從哪里來？
傳統和創新融資途徑缺一不可
融資是產業布局的頭等大事。由于產業地產大多具有投資體量大、回收周期長的特點，能否融到低價、長期的大筆資金，關乎產業地產項目的成敗。
當前，產業地產仍然以傳統融資渠道為主，銀行借貸等傳統方式依然占據重要地位。房企融資需求本就十分旺盛，對于傳統的融資渠道也十分熟悉，具備相當大的優勢。
但是，產業地產的融資不能夠完全依賴傳統的融資渠道，意圖進行產業破局的房企，既要持續擴展原有的融資途徑，還要努力探索新的融資途徑。例如，J企通過包裝數據資產，向資本市場講好故事，資金需求自然迎刃而解。
如何做成？
項目和企業雙重視角提出不同需求
產城智谷董事長楊建偉曾指出“如果說做住宅的是小學生、做商業地產的是大學生，做產業地產是研究生的話，做產業運營服務應該是博士生了。”
提升運營水平，是房企產業破局的最大挑戰。
從單個項目運營的角度看來，最為直觀的衡量指標就是項目的經營性現金流是否達到持續回正，項目經營收益是否能夠覆蓋經營成本，自我造血，實現商業模式的閉環。
▲圖4：項目運營的目標是合理收入結構、經營性現金流持續回正
增加項目的經營收入，最根本的方法就是開源。
開源，即增加經營性收入來源，不僅使總體收入規模更大，上升空間更廣，而且波動性更小，對外部環境變化的抵御能力更強。例如Z企，就定位于“科技投行”，通過財務投資分享企業發展的紅利，不僅獲得了創投收入，還能吸引更多企業入駐，間接提升物業租售收入。
▲表2：產業地產主要收入來源介紹
從一個企業的角度來看，建立成熟的產業IP，是產業布局取得成功的標準。成熟的產業IP不僅要有明確的產品定位，還要有可推廣復制的商業模式，是項目的核心競爭力所在。在同質化競爭仍然非常嚴重的產業地產領域，能夠為房企帶來巨大的競爭優勢。例如L企，打造出優質的商業地產品牌，在全國范圍內迅速擴張，每年租金收入的增速均超過20％。
如何退出？
深刻了解市場才能做出正確選擇
當前，我國的金融體系還不完善，加上產業地產本身的特殊屬性，可以選擇的退出渠道寥寥無幾。開發商被迫重資產經營，許多實力不足的房企，在開發過程中現金流緊張，導致項目難以推進、甚至失敗。
不同階段下的項目退出可以分為兩種，分別是過程退出機制和結果退出機制。
過程退出是指產業地產在開發建設或者產業培育過程中，即尚未實現穩定經營收益之前，進行部分的資產變現，為項目后續開發提供資金支持。
產業地產培育期間的未來收益波動性較大，還缺乏參照物，不能作為過程退出的估值依據，導致產業地產的過程退出難以實現。而且，產業地產的許多資產都具有專屬性，無法單獨分拆和提前變現，只能成為沉淀資金。
例如，文旅地產最重要的資產是“好山好水好節目”，這些資產往往是唯一的、不可復制的，為估值帶來了許多困難。
主要是指在產業地產項目已經實現比較穩定的經營收益之后，進行部分或全部的資產變現，開發商可以獲取資金進行滾動開發。
較為常見的結果退出機制有整體出售、部分出售、股權轉讓等方式，當前，資本市場上有許多工具，可以幫助房企在保留控制權的前提下，實現資產變現，打造“開發+運營+金融”的全鏈條輕資產運營模式。例如，資產證券化（ABS）、REITs、不動產投資基金等金融工具，比傳統的出售轉讓等退出方式更加適合房企。
如何切入？
內外兼修是實現精準切入的重要基礎
精準切入產業地產，需要快速獲取產業資源，培養產業思維，并提供組織上的保障。
外部合作是快速獲取產業IP的有效途徑。例如，B企通過和科技企業合作，共建科技小鎮，不僅能夠跳過較長的培育期，快速導入產業資源，獲得成熟的產業IP。
還可以在合作過程中，向IP合作方學習到許多產業開發的實踐經驗，對于房企來說是一個極佳的選擇。
而合作的方式又可以分為項目級合作和公司級合作，兩種方式優劣各有不同，房企可以根據自身需求進行選擇。
擁有產業資源并不是成功的充分條件，房企還要真心實意、真金白銀做產業。近年來，眾多房企紛紛布局產業地產，結果卻事與愿違。例如，很多產業園區修建大量的辦公樓，不能滿足目標客戶的廠房需求，進而導致了招商難。究其原因，就在于房企仍然以地產開發的思維進行產業地產開發，沒有理解產業鏈的邏輯，沒有找準產業切入點。
組織上要確保地產開發團隊與產業團隊之間相互隔離。產業地產與住宅地產之間的開發邏輯、盈利方式等方面截然不同。例如，住宅地產追求的高周轉模式，很可能導致產業地產項目失敗。因此，對兩大團隊進行隔離，保證產業團隊不受到地產思維的干擾，是非常重要的一個環節。
文章來源：資管星球
