2018年房地產調控收緊總基調保持不變，宏觀調控力度持續加強；同時，隨著樓市進入存量時代、房地產行業整體盈利水平存下行壓力的背景下，房企紛紛尋求轉型突破。而產業地產作為房地產企業轉型的重要方向，不斷加大產業地產布局力度。
其中，以華夏幸福、招商蛇口、億達中國、東湖高新、市北高新為代表的專業的產業地產運營公司已經形成穩定的盈利模式，樹立產業地產行業標桿。縱觀各產業地產企業，盡管各家都宣稱有獨特的產業地產商業模式，但其背后蘊藏的盈利邏輯才是產業地產商業模式的精髓。總的來說，產業地產企業賺錢方式無外乎兩種。一種是以華夏幸福為代表的區域綜合開發模式，另一種是以聯東集團、億達中國為代表的物業二級開發模式。
區域綜合開發商是我國在產業地產領域最早實踐PPP模式的開發商，主要通過土地一級開發和土地二級開發獲利。土地一級開發是指區域綜合開發商代替政府從事區域一級開發如九通一平、公共設施建設等。因此，土地是其最大的產品，土地出讓收入也是其最大的土地一級開發收入。另外區域綜合開發商參與產業招商等區域的運營，稅收收入、基礎設施配套費等非稅收入以及地方財政可以支付的專項收入也是其土地一級開發收入來源。土地二級開發獲利，即開發商獲取房地產用地、工業用地進行二級開發，通過租售二級物業獲利。
區域綜合開發模式
華夏幸福：產業新城PPP的閉環邏輯
在2018年中國實體經濟下行、地方政府支付能力下降和房地產冰封的綜合環境中，華夏幸福遭遇了巨大的生存挑戰，無論未來如何，華夏幸福都是一家非常值得研究和學習，本身具有極強戰略驅動屬性，并且總能很好地踩準中國城市與經濟發展節點的企業。
如果用一句話概括華夏幸福的核心商業模式，那就是一種集產業落地、區域開發、園區招商和城市運營為一體，以產業撬動地產、以地產培養產業的“產業新城”PPP閉環封裝模式，其本質是以往土地財政框架下政府平臺公司片區開發和招商引資的市場化變種與優化。在這個模式下，全方位無死角創新、教科書般存在的資本力是其核心武器之一。通過環環相扣、長短結合、產融結合的資本平臺搭建與運作能力，把產業新城這個極度非標的業務做成成本越來越低、各路資本參與度越來越高的投資產品——這是華夏幸福資本力的真正核心所在。
從既有的業務營收和利潤比重上，重資產業務仍然是華夏幸福最重要的版圖，占據絕對的優勢地位，但毛利率的下降趨勢很明顯，而輕資產業務反之。因此，華夏幸福單從基本的贏利層面考慮，也會傾向于向輕資產業務的傾斜程度。
在未來，華夏幸福可能會繼續降低重資產業務的比重，甚至有可能轉型向一家以“招商引資+技術轉化+產業整合+金融業務+綜合服務+資產管理+載體代建”為核心鏈條的輕資產公司。
華夏幸福積極布局核心都市圈，產業新城的異地復制進入全面加速時期。此外，其堅持產業優先，通過龍頭引領產業集聚、創新與資本雙輪驅動的創新產業發展方式，產業發展能力不斷提升，為公司業績穩步增長提供了強勁動力，繼續成為產業新城運營的領軍企業，2018實現營業收入838億元，同比增長40.5%。
宏泰發展：產業市鎮“供給側改革”
作為國內為數不多的以純民營身份主導片區綜合開發的典范，宏泰發展商業模型邏輯性很強，在強閉環方面做得非常進取，在產業積淀與盈利模式設計上也有頗多可圈可點之處，擴張不貪大、不求快，“基點、亮點、爆點”拿捏有度。
在產業市鎮概念之下，宏泰發展的模式非常獨特：本質上是一種以土地收入支付產業構建費用的輕資產模式——將產業整合和新城建設有機地結合在一起，以產業園區發展為基礎，構建一整條或多條完整的產業鏈，以大體量的園區投資與開發建設為支撐，構建一套標準的可復制的模式，在平臺之上整合多種資源，在新型城鎮化建設時期探索一條獨特的內涵發展之路。
宏泰模式與華夏模式被并稱為“廊坊模式”，也就是在早期弱勢政府談判中獲得長期委托運營合同，代行相當一部分的政府職能，注重于產城一體，并從整個鏈條各個環節中獲得贏利點，無論是一級開發、土地收入、二級開發收入以及后期的持續性增值收入等。
目前，宏泰發展正試圖以“輕重平衡、創新引領、資本催化、服務致勝、全球配置”的穩健務實之道取勝，在全球產業資源整合與區域精細化深耕方面平衡前行，我們認為，其價值潛力被整個行業和資本市場遠遠低估，期待未來有更多的戰略延伸和業務面的擴大協同。截至2018年12月31日止年度的收入為人民幣399億元，較2017年同期的總收入增加36.1%。收入增加主要由于一個物業銷售項目完工交付。
物業二級開發
聯東集團：底線之上的精準打擊
盡管逐漸將自己定義為“產業園區運營商”，但總體來看，聯東依然是一個典型的產業地產開發商，走的是一條低利潤、規模化、標準化下的產業地產高周轉之路，我們把聯東稱為是典型的產業地產開發商，就是和住宅商業一樣，拿地、建設、銷售或租賃，周而復始的這樣滾動循環。
聯東戰略與戰術嚴密咬合，實現嚴格的標準化，實現對剛需的精準打擊，從而令聯東成為目前國內唯一做到全國范圍內標準化復制的產業地產商，同時也是犯錯誤最多的企業，在不斷的試錯和糾正之中，才能實現標準化復制的可能。而規模化和標準化背后的管控體系支撐，這對于聯東在全國28個城市近150個園區這種龐大規模而言可謂是生死攸關。
目前，聯東正在步入企業歷史上的第四個發展階段。在這個嶄新的發展階段當中，在這個階段，聯東內部提出了“三贏四有”的口號。“三贏”就是政府、企業、客戶三方共贏，只有這樣才算產業地產的成功，只要有一方輸，那就是一個全局皆輸的局面；“四有”就是“產業有方向，產品有形象，客戶有質量，去化有保障”。在這第四個階段，聯東要做的不再是快速的拓展，而是謹慎和理性的發展，追求穩健的發展速度。
按照聯東的規劃，未來幾年盈利增長點要落在賺取服務的增量上，在投資、金融、平臺類的收益上做文章，現在公司已經逐步展開布局并不斷提升，目前，聯東入園企業達到9100家，在未來行業從剛性化發展轉向柔性化的趨勢下，這些客戶都是實實在在能夠延伸豐富想象空間的資產財富，但前提是要做好服務，做好生態平臺，要更加了解客戶，從而才能撬動更多的業務增長點。
億達中國：輕重并舉的太極圓轉
億達是一個典型的從產業地產開發商轉向園區綜合運營服務商的范本，即從重資產為核心轉向輕重并舉的路徑，衡量這一點的關鍵就是看輕資產業務是否有獨立存在的價值，和單獨盈利的能力。
億達的輕重并舉，主要就是從產業策劃、園區規劃、樓宇建設、招商運營到增值服務，能夠提供這一攬子的全產業鏈解決方案。從業務板塊上來看，億達希望通過綜合開發、園區運營管理、園區管理咨詢服務等模式來實現整個億達的品牌化、規模化發展。這種園區產業全鏈條解決方案，本身也未必需要依附于重資產的載體當中，這使得億達能夠突破原有的傳統開發商角色，轉型進入園區綜合運營服務商的角色當中。
理論上講，億達發力輕資產，有三重好處，一是通過對更多項目的運營提升團隊實戰能力；二是面對不熟悉的新城市，以輕資產切入可以規避風險；三是輕資產業務積累的資源、客戶和經驗能為后續重資產業務介入提供機會。
在2014年拋出輕資產戰略之后，由于基數較低，億達中國2015年和2016年連續兩年對外輸出的輕資產運營收入突飛猛進（增長率分別為447%和107%），但隨后在2017年和2018年就顯得后繼乏力，增速平平（增長率下滑到14%和4%）。尤其是在如今壓力山大的財務危機之下，這些微薄的輕資產收入更顯得杯水車薪——2019年6月25日，億達中國公告承認自己的現金流可能遇到問題，稱由于大股東中民投流動資金困難，已經導致已經若干銀行及金融機構對億達停貸，債權人可以要求其立即償還的債務甚至飆升到了87.52億元；在7月底之前，億達必須償還12.5億元，否則就會導致貸款違約及一系列融資交叉違約，因此億達目前將繼續延遲一系列的股息派付。
東湖高新：園區營運閉環構建
在中國產業地產圈，東湖高新絕對是一塊叫得響的金字招牌。由盛而衰，知恥后勇，東湖高新也是極具行業和時代變遷代表性的。
近年來，在經歷了大股東變更、業務結構調整、企業理念創新等一系列調整后，這家老牌國企在“80后”董事長楊濤的帶領下，正掀起一場打造產業研究、產業導入、產業服務、產業投資這一新型園區內生閉環生態系統與發展體系創新“青春風暴”。
目前，東湖高新堅決喊出“二次創業”口號，要轉變經營模式，調整資產結構，探索新的商業模式，通過資源整合，提升產業園區的運營招商能力、產業的運營服務及孵化功能，完成由“園區開發商”向“園區運營商”的戰略轉型，同時也是國有園區平臺中少數幾個敢于嘗試純市場化異地復制的企業。
目前，東湖高新的模式創新主要包含三個方面，即從產業研究、園區運營與孵化投資等維度深入產業價值鏈，從中尋求新的盈利路徑，這里面有很多對標在轉型之路上領跑的張江高科的成分。
但同時，與民營同行們相比，其創新依然受到一定程度的制度與體制牽絆，如同“戴著鐐銬跳舞”。在產業投資中，“國有資產流失”的大帽子時刻懸在頭頂，也使東湖高新錯失一些投資機會；在異地拓展中，無論是重資產開發還是輕資產試水，一些政府與政策層面的障礙與瓶頸也是如影隨形，距離摸索出異地復制成功經驗仍相距甚遠。
我們可以發現。大多數產業地產企業都是代行一定的政府職能，注重于產城一體，并從整個鏈條各個環節中獲得贏利點，無論是一級開發、土地收入、二級開發收入以及后期的持續性增值收入等，但產業發展思路、開發模式的不同使其盈利能力不盡相同。
不管你愿不愿意承認，物業銷售類收益仍然是目前產業地產收入的絕大部分，一方面在當前金融和政策環境下，開發主體必須以此保證現金流和正常盈利，另一方面則是很多中小微企業有購置廠房、獨棟等物業的訴求。
中國的城鎮化和產業升級的進程仍有很長一段路要走，區域協同下的都市圈戰略和硬科技為核的新舊動能轉換如火如荼，在這個“機遇窗口”下，產業地產在其中扮演的角色很重要，其核心就是靠為產業和城市服務，使產業和城市綜合價值提升，從這個增值當中分享收益——這就是產業地產盈利模式的本質，這種“賺錢之道”堂堂正正，理直氣壯，并不復雜。
但未來，產業地產盈利模式當中，必須堅決地“去房地產化”，以圍繞著制造業和科技創新的服務業模式去重新調整，形成一種真正與產業結合度更深的盈利模式和盈利結構。當然，適當合理的房地產可以作為一種補充力量，但不能喧賓奪主，淪為炒作工具和盈利主角。
文章來源：萬購地產網
