從商業(yè)地產(chǎn)視角，看“地?cái)偨?jīng)濟(jì)”的未來

“今天，你擺攤了嗎？”

最近朋友圈被“地?cái)偨?jīng)濟(jì)”四個(gè)字刷屏，大家追著熱度而來，看看自己如果去擺攤能有什么合適的選擇，甚至還有地產(chǎn)人當(dāng)場(chǎng)激情撰寫《地產(chǎn)人擺攤的可行性研究》報(bào)告，調(diào)侃自己在維修房屋漏水，跑腿代駕和二手古董生意領(lǐng)域所具備的“核心競(jìng)爭(zhēng)力”。

➤地產(chǎn)人紛紛調(diào)侃自己的“地?cái)偢睒I(yè)”。

那么“擺攤”是怎么由兩會(huì)中的保就業(yè)議題，變成一場(chǎng)互聯(lián)網(wǎng)全民狂歡的呢？

對(duì)于地產(chǎn)人來說，這股擺攤熱潮是否又會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的走向產(chǎn)生影響呢？

本文將對(duì)地?cái)偨?jīng)濟(jì)的發(fā)展背景和所取得的成效進(jìn)行解讀，并從商業(yè)地產(chǎn)視角對(duì)于地?cái)偨?jīng)濟(jì)的未來做出建議與預(yù)判。

地?cái)偨?jīng)濟(jì)的提出背景

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀角度來看，在疫情常態(tài)化階段，“投資”與“出口”這兩架馬車?yán)瓌?dòng)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力不足，想要盡快實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，促進(jìn)就業(yè)和刺激消費(fèi)，則成了拉動(dòng)內(nèi)需的重要工作。

在此背景下，北京發(fā)放122億元消費(fèi)券，舉辦長(zhǎng)達(dá)四個(gè)月的全市性促消費(fèi)活動(dòng)“京范兒（FUN）消費(fèi)季”；上海繼“五五購(gòu)物節(jié)”后，于6月6日啟動(dòng)“首屆夜生活節(jié)”。“夜經(jīng)濟(jì)”成為了刺激消費(fèi)的重要舉措。

而作為“夜經(jīng)濟(jì)”的代表發(fā)生場(chǎng)景，夜市與美食街都與地?cái)偩o密相關(guān)，許多城市也通過延長(zhǎng)夜經(jīng)濟(jì)時(shí)間，形成客流穩(wěn)定、治理有序的成熟地?cái)偨?jīng)濟(jì)圈，同時(shí)作為重要的就業(yè)崗位來源，政策性支持地?cái)偨?jīng)濟(jì)的復(fù)蘇是一種必然。

➤ 5月30日晚，位于上海市靜安區(qū)南京西路商圈的安義夜巷重新開放。回歸后的安義夜巷延長(zhǎng)了運(yùn)營(yíng)時(shí)間，升級(jí)了燈光效果，提升了市民和游客的場(chǎng)景體驗(yàn)，將進(jìn)一步釋放夜間潛能，助力夜間經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。

從社會(huì)民生的微觀角度來看，地?cái)偨?jīng)濟(jì)實(shí)則是國(guó)民可支配收入下降后，個(gè)人增加收入、控制支出的第二選擇。

年初疫情中受沖擊最大的行業(yè)，無疑是旅游與餐飲業(yè)。

據(jù)中國(guó)飯店協(xié)會(huì)今年3月份發(fā)布的調(diào)查報(bào)告，在接受調(diào)查的餐飲企業(yè)中，超過70%的門店停擺，營(yíng)業(yè)額同比下降超90%，僅9%餐企的流動(dòng)資金能夠撐到三個(gè)月以上，除了擺攤賣食材，這些大大小小的店家也沒有別的選擇。

正因如此，餐飲業(yè)則被迫成為了第一批“練攤者“。

而個(gè)人收入的銳減也激發(fā)出“兼職”需求。擺地?cái)倹]有高額的門店租金，也無需繳納稅費(fèi)，從業(yè)門檻低，提供的產(chǎn)品相比商場(chǎng)便宜不少，是適合作為“補(bǔ)貼家用”存在的收入來源。

在政策紅利加上現(xiàn)實(shí)需求倒逼的背景下，“地?cái)偨?jīng)濟(jì)“已經(jīng)成為撬動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的支點(diǎn)。

地?cái)偨?jīng)濟(jì)的效果

那么地?cái)偨?jīng)濟(jì)有效嗎？

有效。

實(shí)體線下經(jīng)濟(jì)方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有上海、濟(jì)南、鄭州、南京、成都等27地明確鼓勵(lì)發(fā)展地?cái)偨?jīng)濟(jì)。以成都為例，自3月15日成都市城管委出臺(tái)文件，允許設(shè)置臨時(shí)占道攤點(diǎn)、臨街店鋪越門經(jīng)營(yíng)、大型商場(chǎng)開展占道促銷后，兩個(gè)月以來，成都市設(shè)置了3.6萬個(gè)流動(dòng)商販攤位，增加就業(yè)人數(shù)10萬人以上，中心城區(qū)餐飲店鋪復(fù)工率超過98%。

線下政策信號(hào)一出，各大頭部電商平臺(tái)也抓緊風(fēng)口，紛紛入局“地?cái)偨?jīng)濟(jì)”。如阿里在其線上批發(fā)平臺(tái)1688網(wǎng)站推出“地?cái)偱�發(fā)專區(qū)”、微信支付公布“全國(guó)小店煙火計(jì)劃”、美團(tuán)啟動(dòng)“春風(fēng)行動(dòng)”百萬小店計(jì)劃、蘇寧表示將輸出優(yōu)質(zhì)供應(yīng)鏈、拼多多也上線了“地?cái)偙貍鋵�區(qū)”，京東則發(fā)布“星星之火”地?cái)偨?jīng)濟(jì)扶持計(jì)劃。

毫無疑問，電商在打通線上線下支付、提供貨源和經(jīng)營(yíng)支持等方面，給予了地?cái)傂〉陱?qiáng)有力的扶持。據(jù)支付寶數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在平均每天都有超過10萬人新開通收錢碼做生意，支持支付寶消費(fèi)券核銷的小店，收入流水比發(fā)消費(fèi)券前一周環(huán)比增長(zhǎng)73.4%。

金融市場(chǎng)方面，除了趕上“擺攤神車”東風(fēng)的港股五菱汽車，福田汽車、春風(fēng)動(dòng)力、長(zhǎng)安汽車等汽車股也相繼漲停，涉及地?cái)偨?jīng)營(yíng)的19只概念股中，百貨零售、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等方面的上市公司股價(jià)也紛紛上漲。

中短期來看，隨著地方政策的放開，地?cái)偨?jīng)濟(jì)在拉動(dòng)復(fù)工與就業(yè)，以及促進(jìn)消費(fèi)方面將作出更大貢獻(xiàn)，地?cái)偨?jīng)濟(jì)也勢(shì)必將成為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的新動(dòng)力。

熱議背后的冷思考

改革開放可以說是從擺地?cái)倖⒑降模�而到�?0年代中后期，因?yàn)楫a(chǎn)品質(zhì)量參差不齊，食品安全難保證，且重餐飲會(huì)帶來油煙、餐廚污染等問題，地?cái)偛胖饾u退出了歷史舞臺(tái)。

此次地?cái)偨?jīng)濟(jì)“重出江湖”，這些臟亂差的老毛病也必然如影隨形，同時(shí)，與改革開放初期的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，如今以社區(qū)門店和租售商鋪為主的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)十分普及，如何加強(qiáng)城市管理，又該如何平衡“地?cái)偨?jīng)濟(jì)”與“商業(yè)地產(chǎn)”的競(jìng)合關(guān)系，也是亟待思考解決的問題。

因此，這場(chǎng)地?cái)偨?jīng)濟(jì)熱潮背后，我們更應(yīng)該關(guān)注其未來的發(fā)展態(tài)勢(shì)——

在規(guī)范化管理下的地?cái)偨?jīng)濟(jì)，最終會(huì)進(jìn)化成為什么樣的商業(yè)形態(tài)？

帶著這個(gè)問題，我們參考了新加坡與日本的做法，試圖尋找到其中對(duì)于搭建我國(guó)地?cái)偨?jīng)濟(jì)發(fā)展框架的借鑒意義。

日本：從流動(dòng)攤販，到市民文化的浮世繪

一見到因地?cái)偨?jīng)濟(jì)而爆紅的五菱“地?cái)偵褴?rdquo;，就不禁讓人聯(lián)想起日本街頭的那些輕卡小攤。

➤ 流行于全日本100多個(gè)城市的輕卡市場(chǎng)，獲得許可的農(nóng)民及家庭式作坊可以把自己的產(chǎn)品在集市上售賣，東西便宜還能討價(jià)還價(jià)，可以邊跟攤主交談邊品嘗新鮮的視頻，熱鬧的氛圍深受周邊居民喜愛。

➤ 除了售賣蔬果的輕卡，東京街頭也有許多色彩繽紛的流動(dòng)餐車，不僅價(jià)格低廉，解決周邊上班族的用餐問題，攤主悉心裝飾的餐車攤位本身就是一道獨(dú)特的街頭風(fēng)景線。

除了輕卡小攤，日本的地?cái)傔�包括屋臺(tái)（流動(dòng)小吃車）、跳蚤市場(chǎng)、臨時(shí)食攤等，這些地?cái)傠m然形式不一，但無一不是在當(dāng)?shù)匦姓�機(jī)構(gòu)的管理與監(jiān)督下進(jìn)行的。

首先，在日本的做地?cái)偵�意需�?yán)格遵守法律法規(guī)，有時(shí)間與區(qū)域的限制，并且需要持證上崗。

這點(diǎn)與國(guó)內(nèi)相同，攤販不僅需要獲得營(yíng)業(yè)許可證和道路使用證明，如果是售賣食品、需要升火的攤位，攤主本身要參加食品安全衛(wèi)生知識(shí)培訓(xùn)，取得資格證書和消防證書后才能上路（上圖的餐車還配備了消防滅火器）。

其次就是有專業(yè)組織管理。

日本各地的“跳蚤市場(chǎng)”均有民間的協(xié)調(diào)管理機(jī)構(gòu)，譬如大阪關(guān)西地區(qū)的“日本自由市場(chǎng)協(xié)會(huì)”，東京關(guān)東地區(qū)的“再生資源運(yùn)動(dòng)市民會(huì)”，那些參與跳蚤市場(chǎng)的攤主則都是協(xié)會(huì)會(huì)員。

這些民間的協(xié)調(diào)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)每一次“跳蚤市場(chǎng)”的舉辦、管理、布展及宣傳，攤主要想?yún)⒓?ldquo;跳蚤市場(chǎng)”銷售活動(dòng)，必須事先向事務(wù)局遞交申請(qǐng)，由事務(wù)局確定攤位后繳納”出點(diǎn)料“（即攤位費(fèi)，一般折合65-130元人民幣）。

➤ 攤主們更像是在通過銷售物品來分享自己的生活，跳蚤市場(chǎng)已經(jīng)成為了解日本市民文化的必去之處。

在跳蚤市場(chǎng)交易雖然不需要繳稅，但活動(dòng)結(jié)束后各個(gè)攤主必須將各自的垃圾帶走，并清掃好自己攤位與周邊的衛(wèi)生，最后由事務(wù)局組織清掃員工全面清掃，確保不會(huì)對(duì)交通和市容產(chǎn)生影響。

總得來說，日本的擺攤文化以其“高規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，低準(zhǔn)入門檻”的方式，平衡了城市秩序與生計(jì)需求，并通過鼓勵(lì)民間組織管理的方式，將其打造成為文化交流場(chǎng)所，以增添城市的活力。

新加坡：多元共治下的小攤進(jìn)化論

要說起新加坡的地?cái)偨?jīng)濟(jì)，不得不說起其數(shù)不勝數(shù)的路邊攤。

2018年，新加坡總理李顯龍?jiān)�在該�?guó)國(guó)慶群眾大會(huì)講話中提出要將新加坡的小販文化申遺，這里需要注意，申遺項(xiàng)目并不是路邊攤文化，而是代表新加坡人身份認(rèn)同的鄰里飯食空間—“小販中心”。

小販中心也叫食閣，主要位于組屋區(qū)（新加坡的經(jīng)濟(jì)適用房）附近，是新加坡城市治理的產(chǎn)物。

1950到1960年代，街頭小販無證經(jīng)營(yíng)和食品衛(wèi)生問題嚴(yán)重，政府為了將小販“收編”，設(shè)置小販擺攤中心，并以低廉的價(jià)格把攤位租賃出去，通過強(qiáng)制小販接種疫苗、參加衛(wèi)生培訓(xùn)等方法幫助其改良衛(wèi)生設(shè)施和用餐環(huán)境，并統(tǒng)一采用冷鏈保鮮、中央洗碗系統(tǒng)及廚余垃圾處理系統(tǒng)，培養(yǎng)小販的經(jīng)營(yíng)習(xí)慣，進(jìn)而解決其帶來的環(huán)境污染和食品安全問題。

➤ 新加坡路邊攤（Singapore Food Trail），這家小販中心以上世紀(jì)60年代為主題裝潢布置，帶有濃郁的懷舊感。

➤ 在這個(gè)以移民為主要人口構(gòu)成的國(guó)家，食物成為不同民族文化融合交流的集中體現(xiàn)，小販中心已經(jīng)成為新加坡人生活中不可缺少的部分。

近些年來，新加坡一直走在以“服務(wù)型社區(qū)”為目標(biāo)的發(fā)展道路上，并逐步形成完善了“以政府為主導(dǎo)，法定機(jī)構(gòu)組織、民眾參與”的社區(qū)治理機(jī)制。

也正因?yàn)樯鐓^(qū)自治力量在片區(qū)規(guī)劃發(fā)展中的積極參與，符合社區(qū)居民多元消費(fèi)需求的社區(qū)商業(yè)中心才得以發(fā)展。

以小販中心為特色的社區(qū)逐漸擯棄了沿街為市的粗放型商業(yè)形態(tài)，小販中心也進(jìn)化成為布局多種業(yè)態(tài)的鄰里中心，完善的商業(yè)配套極大增強(qiáng)了社區(qū)居民的粘性，同時(shí)也可以更好地與城市其他商業(yè)區(qū)塊實(shí)現(xiàn)連接。

從無證小攤販到小販中心，再到扎根社區(qū)的鄰里中心，新加坡的地?cái)偨?jīng)濟(jì)的發(fā)展路徑實(shí)則是完成了從文化符號(hào)到新形態(tài)社區(qū)商業(yè)的進(jìn)化。

我們應(yīng)該意識(shí)到，“擺攤”并不僅僅是一場(chǎng)社交談資，如何將這場(chǎng)“攤”擺得更好才是重中之重。

對(duì)于我國(guó)來說，將地?cái)偨?jīng)濟(jì)與社區(qū)商業(yè)結(jié)合，不僅在短期內(nèi)能實(shí)現(xiàn)消費(fèi)“反哺”，地?cái)傄部梢宰鳛閷?shí)體商業(yè)觸角的延伸，走上可持續(xù)發(fā)展的道路。

文章來源：同策地產(chǎn)智庫(kù)