商業地產項目商業業態
是指經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營模式或營業形態。
商業地產項目的商業業態規劃，則是指充分利用各種商業資源，為實現成功招商、銷售和日后的成功營運，而對商業項目各功能分區和各樓層營業項目所進行的規劃。
商業地產項目業態規劃是一個商業項目整體性的、具有戰略意義的商業組合，它綜合反映了該項目的整體定位和特色。
合理的商業地產項目業態規劃能為項目的招商提供方向性的指導，促進項目招商的進度；同時也能在項目的營運過程中為個體商家創造利潤，更能通過整體的效應擴大項目的商業影響力，吸引盡可能多的目標顧客，增加購物中心的內在價值，提升市場競爭力，為項目的長期繁榮奠定基礎。
商業地產項目的定位是商業項目策劃的開始，它決定和影響著項目的規劃設計、物業需求、品牌招商、經營管理、商品定價、服務管理、促銷策略、形象推廣等諸多方面，是一個商業項目運作的前提和保障。
商業地產項目的定位是一個全面的、綜合的過程，它涵蓋企業的目標市場定位、業態定位、功能定位、經營定位、招商策略定位、營銷策略定位以及企業形象定位等，這些定位是相互關聯、相互作用、相互影響、互為促進的。
商業地產項目目標市場定位
一個商業企業在進入市場之前，只有充分掌握當地的社會經濟發展水平、居民消費水平、商業經營狀況，才能對整個商圈的消費客群進行市場細分，從而進行目標市場定位。
商業地產項目業態定位
商業地產項目項目籌建之初，要根據當地的市場條件和該項目的規模、面積、物業現狀，科學地確定該項目要做成哪種經營業態，是做綜合性商業項目、主題性商場、超市，還是做成百貨與超市相結合的綜合業態，抑或是購物中心、Mall等。
以此來明確企業今后的經營品類、經營方向、管理方式、商戶的投資形式，進而明確企業的品牌商品和招商方向。
商業地產項目功能定位
商業地產項目的功能定位即根據項目的整體規模、開發目標進行的功能確定與功能布局。
商業企業的建筑設計、空間結構、動線設計、設備配套等與企業的經營有極強的關聯性，只有進行準確的功能定位，商業企業的建筑設計、空間結構、設備配套才能有的放矢，投資建設的項目才有商業經營的價值。
商業地產項目經營定位
商業地產項目在進行經營定位時，要考慮項目當地的經濟發展水平、經濟總量、城鄉居民收入水平、消費能力、市場容量和總體需求，同時要充分結合當地未來發展空間，著眼未來，從戰略眼光定位，貼近市場，貼近消費者。
商業地產項目營銷策略定位
營銷策略定位就是通過建立特別的產品銷售渠道和方式，使產品和營銷具有某種特色，從而利用產品和營銷在消費者心目中的印象，在市場占有一席之位。
商業企業在進行營銷策略定位之前，要對當地的商業發展狀況、競爭狀況、購買能力、消費結構、商業經營現狀、顧客購成、銷售客單價等等進行詳實的調查，并據此確定商業企業的營銷策略與銷售方式。
商業地產項目招商策略定位
商業地產項目在招商之前，必須對當地的目標市場、品牌結構、品牌檔次進行充分調查，了解哪類品牌更易于被當地的市場所接受，這樣，才能更好地確定企業的目標品牌、支柱品牌和源頭品牌的招商目標、招商方式和招商條件，從而進行招商策略的定位。
商業地產項目企業形象定位
商業地產項目的形象定位，可以借助CIS系統來加以塑造并傳達。一方面可通過商場的建筑外觀來表現，如建筑形狀、結構、顏色等；另一方面可通過顧客對賣場氣氛的感受來表現，如場內購物環境、賣場布局設計、櫥窗設計、形象展示、POP 廣告等；而產品價格、質量、服務、促銷策略等，則是影響企業形象不可或缺的因素，它將隨著商場的經營運作而持續存在并發揮巨大的作用。
一個商業地產項目要取得成功，必須根據自身的特點和優勢，集中力量針對某一特定的目標市場開展經營活動，以避免在自身的弱勢上與強有力的對手全面競爭。
準確的商業定位，是商業地產項目進行市場競爭與經營的有力保障。
項目定位、規劃組合
很多項目都有其特殊性，文化、旅游都可能成為其商業元素。做商業地產時需要最大限度地挖掘它的商業元素，而成功挖掘的前提也依賴于高水平的規劃，制定科學的商業規劃科學的商業規劃是招商質量的基礎；
準確定位是項目經營的前提和保障
找對人就是要重新反思一下Mall的目標顧客是怎樣的，來自哪里、收入是怎樣的、家庭是怎樣的、性別是什么、年齡是什么，一定要具體化。定對位實際上解決是滿足目標顧客哪一方面的訴求、并不是說你找到了目標顧客就是完成任務，了滿足目標顧客的訴求可以是單一的。
文章來源：商業地產運營專家
