今年兩會對于城鎮化提出了最新要求，即加強新型城鎮化建設，讓城鎮更加宜居宜業。
新型城鎮化建設加速了城市更新，根據《佳兆業2019-2020年房地產行業白皮書》數據顯示，我國城市更新的規模每年達6萬億。
城市更新速度持續加快，商業地產成為城市更新的關鍵環節。目前TOP50房企中，逾8成已進軍商業地產。而在商業地產開發中，做好業態規劃是發掘商業地產價值的關鍵因素，商業地產的業態規劃避不開三大原則。
原則一：“聚財”與“聚客”比例二八分
商場中的商家大致可以分為聚財商家和聚客商家。聚財商家主要是占商業面積20%的精品店。聚客商家通常包括主力店和次主力店。主力店占商業面積的50%左右，次主力店占30%左右。
聚財商家雖然占地比例大，但是貢獻的整體租金占比高達80%。聚客商家的主要職責是貢獻客流，占地面積雖大，每平米租金較少，貢獻的整體租金占比僅20%。
原則二：“聚客”優先，“聚財”隨后
聚客商家作為吸引客流的主力軍，一般是優先引入。其次才是聚財商家的引入。因此，聚客商家的選擇非常重要，要根據購物中心基本生存的來客數作為參考。這里有個參考值。
假設這個商場消費的客單價為100元，一個10萬平方米的購物中心基本生存收入需要1億元/年，就需要年來客數 1000萬人。因此，在選擇首期引入的聚客商家時，要確保能夠帶來1000萬的人流量，就必須要達到平均每天有2.7萬的來客數。
原則三：“人流驅動”
要讓商場的顧客在商場內流動起來，首先要把聚客店鋪落戶到樓層“層次高”、平面“進深大”，俗稱“草肚皮”的位置，這樣能夠充分帶動購物中心的內部客流流動，使得位于次要位置的“金角”、“銀邊”精品店鋪“升值”。
業態規劃是商業地產開發的重中之重，遵循以上三大原則，能夠大幅度幫助商業地產增值。
