一枝獨秀不是春，百花齊放春滿園。
細細想來，最初深入研究物管行業至今，最初以住宅物業為切入點，從歷史變遷、資本市場以及商業模式去探尋這個行業的過去、現在和未來。大物管時代下，住宅物業不再是一枝獨秀，非住宅領域規模擴張和資本化加速，逐漸吸引了更多的焦點聚集。隨著萬科物業、碧桂園服務、保利物業等頭部物企發力布局非住宅業態，有理由相信非住宅物業管理領域將成為一個不可忽視的新藍海。
我們也抽絲剝繭，探討非住宅物業領域的分門別類，尋找適合非住宅物業的研究指標，思考不同運營模式背后的發展邏輯，以及未來發展的新方向。
01
未來可期：非住宅物業多業態化格局
非住宅物管領域具有空間廣、業態多的特點，從目前國內物企已布局的業態區分，非住宅物管領域主要分為三大塊：公建類物業、商辦物業和城市服務。這類物業具有服務群體特殊、業主方單一以及服務流量大等特點，與住宅物業面向C端客戶不同，非住宅物業則面向B端客戶。
公建類物業
學校、醫院、政府大樓、公園及公共場所等大型公有類場所；
圖片來源：網絡
商辦物業
商業大樓、產業園區以及寫字樓；
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城市服務
包括道路、橋梁、綠化帶、河流、海域、地下管網等諸多市政設施；
圖片來源：網絡
嘉和家業監測百強物企中，過半物企布局辦公、商業以及學校等非住宅物業，其中超過90%的物企布局辦公物業領域，商業物業覆蓋面僅次于辦公，成為百強物企進軍非住宅物業領域的重要選擇標的。
數據來源：嘉和家業整理
根據嘉和家業測算，整個非住宅業態的市場規模超萬億元，對于高校、醫院、交通樞紐、公開場館、產業園、辦公樓、商業物業、城市服務等8個行業進行了測算和深入分析，2020年末其整體物業管理相關服務的規模將達到約1.8萬億元。公建類物業的市場規模擴張均來自社會化服務改革帶來的需求提升。
比如公共場館這一業態市場處于發展早期，子領域多，服務內容多元，要求的能力專業且全面。
商辦物業市場化程度高，對于專業能力的要求高，尤其是產業園區和商業物業，對物企的全產業鏈的服務要求較高。
相較于公建類物業和商辦物業，城市服務的范圍則更加廣闊以及服務對象群體也更加復雜，隨著城市化的推進以及供給側改革的深化，在“放管服”政策的影響下，物企擁有了更多進軍城市服務的機會，城市服務模式探索百花齊放，其中規模大、利潤優、模式輕、格局散的市政環衛成為主要觸角，也是目前看物管公司嘗試較多的領域。
根據華泰證券環保團隊2020年4月5日發布的報告數據，2019 年中國市政環衛（包括城市、縣城和鄉鎮垃圾運營，公路清掃運營，城市綠化養護三個部分）市場規模為3171億元，預計2020-2024年CAGR為7%，2024年市場規模將達到4352億元。2019年第三方市場化率為45%，對應第三方市場化規模為1422億元，預計2020-2024年CAGR為16%，2024年將達到3044億元。
02
知已知彼：非住宅物管模式特點
國內住宅物業項目資源更多來源于關聯地產企業，所以導致未來住宅市場的格局相對確定；
相較于住宅業態，非住宅物業業態具有收繳率更高、細分賽道多、專業門檻更高、政策環境更好的特點。
01 門檻高
從住宅物業和非住宅物業的服務群體以及管理需求點出發思考：
首先服務對象不同：住宅物業管理的服務對象較為單一，具有相對穩定的住戶和用戶，而非住宅物業更多作為經營場所和工作活動區域，業態眾多，服務群體人員構成復雜，客戶群體綜合性較強。
其次環境管理要求不同：住宅物業對環境管理的要求在于小區公共區域內干凈舒適，園林綠化美觀，而對于非住宅物業，不同的業態具有不同標準的要求，例如商業物業的管理要求在于營造良好舒適的商業氛圍，輔助商場達到吸引客戶的目的，需要從環境、視覺、聽覺以及嗅覺等方面去滿足客戶多方位的需求，從而來增強客戶消費的欲望和需求。
所以無論是從以上兩點還是對于設備管理要求、安全消防管理以及交通便捷性要求等等，非住宅物業的專業門檻會更高，不同的業態的行業壁壘也會更深，物企在考慮進軍非住宅業態同時，需要強化自身在該業態領域的專業服務能力。
02 收繳率高
非住宅各業態收繳率均高于住宅。非住宅面向單一業主或者支付能力較強的法人群體，對于物業費的上漲相對不敏感。同時非住宅的利潤率也相對更為穩定。眾多非住宅業態中，醫院、學校和寫字樓的收繳率位居前三，醫院和學校作為單一業主方，收繳率更是突破99%，而商業的業主主要為各家入駐商戶，收繳對象較為分散，收繳率為94%但仍舊高于住宅物業。
數據來源：嘉和家業整理
03 賽道多
住宅物業行業參與者眾多，且彼此之間沒有細分市場的壁壘。非住宅物業賽道眾多，專業技術存在門檻，且特殊業態（例如高校、機場、美術館、音樂廳、圖書館等）固有運營經驗在招投標中能明顯加分。由于不同業態是城市功能分區的物理展現，不同業態之下不同服務場景和對象導致的需求差異難以形成可以標準化并復制推廣到其他非住宅業態的產品和服務，因此形成的各細分賽道值得有心有能力的企業去深耕。
04 政策環境好
政策主要分為兩大主線，第一是后勤社會化改革，第二是國家鼓勵社會資本參與公共服務投資及運營。
第一條主線后勤服務社會化改革過程中一部分管理服務內容由社會企業承接，相當于不斷為物業企業帶來項目業務增量，有利于物業企業拓展和品牌實力的培育。而且隨著后勤社會化領域的不斷拓寬，市場空間也變得更為廣闊。機關及企事業單位后勤服務社會化改革開啟，政府機關、國有企業、事業單位（包括高校、醫院）、軍隊等在各自領域持續推進后勤服務社會化改革，給提供上述領域物業服務的企業提供了新的機遇。
但后勤服務社會改革不會一蹴而就，比如根據中國教育后勤協會數據公告，高校社會化服務份額占比已達50%以上，由此全國高校后勤服務市場至少還有30%-50%的份額等待釋放。改革的過程也是在循序漸進，隨著后勤服務社會化改革的不斷推進，將會有更多不同背景、不同類型的物企進入到該業態領域，促進資源的合理配置以及服務質量效率的提升。
第二條主線國家鼓勵社會資本參與公共服務投資及運營，主要利好于城市運營以及公建類物業管理的企業。2015年5月，財政部、發改委、人民銀行三部委在《關于在公共服務領域推廣政府和社會資本合作模式指導意見的通知》中提出“廣泛采用政府和社會資本合作模式提供公共服務”。國家從政策層面貫徹社會資本參與進城市運營以及公建類物業運營，給予了能提供上述管理服務的物企進軍該業態的機會。
03
探究非住宅物業背后發展的邏輯
為什么非住宅會成為主流方向
中短期內，具備規模房企背景的物管公司主要的項目來源為承接母公司或者其他關聯企業開發竣工的項目，來保證在管面積規模的快速擴張。
但長期來看，隨著土地供應的控制，新竣工項目的減少，以及物管公司已有的在管面積基數的提升，僅僅依靠母公司項目資源不足以支撐物企的持續高速發展，而且資本化的物企需要時刻接受資本市場的考核，一旦陷入規模增長降速的泥潭，對企業在資本市場的表現將會產生重大不利影響，從而會引發一系列連鎖反應。
所以，目前很多中大型物管公司依靠資金和品牌優勢，通過收并購或者市場外拓發力第三方項目拓展，為企業的長遠可持續發展打基礎。
2019年，根據各家企業年報數據披露，佳兆業美好、時代鄰里、奧園健康以及雅生活服務的第三方面積增速均實現了翻番，奧園健康于近期完成了對樂生活的收并購，相信完成并表后，2020年的外拓面積將實現大幅度躍進。
物管公司發力第三方外拓，外拓選擇方向主要包括兩大類別：
其一是中小房企的增量竣工項目，中大型物管公司通過品牌溢價以及管理輸出，實現對中小房企項目的兼并整合;
其二是存量物業項目，既包括住宅項目，也包括各類非住宅項目。
我們認為未來存量非住宅項目拓展空間有望大于住宅項目，因為：
對于供給端：首先住宅領域多由各家房開企業分占了市場份額，因此導致住宅資源首先會流入房開企業相關的物管公司，對于住宅領域的第三方外拓的困難加大，競爭難度上升，但非住宅物業管理領域，尤其是城市公共建筑和公共空間服務領域，過去關注度不高、重視程度不夠，人力配置相對不足，管理模式相對粗放，服務內容少且品質低，未來存在較大的標準化、規范化提升空間。
對于需求端：龍頭物管公司對非住宅物業的關注度正在持續提升，利潤率雖然不高，但是較為穩定，依靠規模擴張能夠逐步做大體量。非住宅領域業態多元，市場空間更為廣闊，除了可以容納純粹的非住宅物業管理公司之外，還能承接住宅物業管理公司的業態拓展。
嘉和家業不完全統計，下表為近期物管公司在非住宅物業領域進行的第三方外拓動作，主要布局的業態以商業物業為主。
數據來源：嘉和家業整理
非住宅與住宅盈利能力的差距
從上市公司數據來看，國內非住宅物管營收占比較高的招商積余、保利物業、雅生活服務和佳兆業美好，2019年基礎物業服務毛利率分別為 9.8%、14.1%、25.3%、27.3%，平均毛利率為19.1%，而碧桂園服務、中海物業、彩生活、新城悅服務、濱江服務等住宅營收占比較高的上市物管公司，2019年基礎物業服務平均毛利率為28.9%。
數據來源：企業年報、嘉和家業整理
非住宅物業管理企業的利潤率整體低于住宅物業管理企業。我們認為造成盈利能力差距的主要原因：
一方面是非住宅物業本身的多樣化特性。非住宅類物業管理毛利率受物業業態、城市區位、市場定位等多方面因素影響，項目之間差異較大，通常而言商業、辦公類毛利率高于公建、產業園區類物業。
另一方面因為大部分非商辦物業并非基于在管面積收費，而是根據提供的物管服務性質及范圍、預期員工成本及合理利潤率，收取包干制物管費，也即“成本加成定價”，部分物業議價能力較高，或是物業具有公益屬性，一定程度上壓縮了物管公司的盈利空間。
最后是內部管理存在差異。例如承接母公司的項目或利用母公司資源獲取的第三方項目的市場化程度，管理集約化、精細化程度，科技賦能、節約人力成本的情況等。
相應的，我們認為未來非住宅物管公司盈利能力提升的空間，一是優化業態結構；二是提質增效、完善高管激勵機制，利用科技手段、外包等方式合理節約人力成本。
