房地產項目運營管理，是指在房地產項目開發的全生命周期中，從項目進度、質量、成本和現金流等4條主線實現對整個項目的全面管理，具體包括項目拓展、項目定位、規劃設計、項目建造、銷售及服務等項目運營管理的重要階段，從而實現對整個項目規范化、流程化和精細化的全方位運營管理。
本文將為各位列舉房地產運營管理中必須了解的“52個重要詞匯”，希望能給從事房地產運營或者即將進入房地產行業的讀者提供一定的幫助。
01 在途貨值
已開工，未達預售。
02 在途比
在途貨值/近3個月月均銷售貨值。
03 可供貨值
達預售，但未取證。
04 供銷比
可供貨值/近3個月月均銷售。
05 存量貨值
已取證，但未售。
06 存銷比
存量貨值/近3個月月均銷售貨值。
07 地貸比
地價/融資額。
08 貨地比
總貨值/總地價，一般經驗值為：①一線：不低于1.5；②二線：不低于3；③三線：不低于6。
09 自持比例
自持計容面積/總計容面積。
10 年供銷比
當年供貨/銷售額。
11 開工儲備比
已開工/拿地未開工。
12 土地獲利倍數
已開工，未達預售。
13 貨值比
貨值/投資額。
12 土地獲利倍數
凈利潤/土地款中自有資金投入=凈利潤/(地價款-借入)。
14 內部收益率
IRR，一般經驗為：①一線：不低于12%；②二線：不低于15%；③三線：20%以上；④四線：25%以上。
15 凈資產收益率
凈資產收益率=凈利潤÷股東權益=（凈利潤÷總資產）×（總資產÷股東權益）=（凈利潤÷銷售額）×（銷售額÷總資產）×（總資產÷股東權益）=銷售利潤率×總資產周轉率×資金杠桿率-杠桿率決定了自有資金的撬動能力。融資杠桿一般4：6~2：8。
16 以銷定產
根據銷售情況，確定供貨速度。
17 以量定支
以貨值產出定成本支出。
18 以收定支
以回款額來確定支出額。
19 以收定投
以回款確定投資額度。
20 房地產運營數字密碼
035：拿地既開工，35天示范區開放-BGY；
456：4個月開盤，5.5個月融資性現金流回正，6個月資金再利用-ZL；
8611：8個月開盤，首開當月去化60%，11個月融資性現金流回正-XH；
2579：2個月開工，5個月開盤，首開當月去化70%，9個月經營性現金流回正-XS；
25810：2個月開工，5個月開盤，首開當月去化80%，10個月經營性現金流回正-SK；
5986：即拿地5個開工、9個月開盤、一個月去化80%，產品必須6成是住宅-VK；
591230：拿地5個月開工，9個月開盤，12個月收支平衡，IRR要保證30%-RC；
14927：1個月開工，4個月開盤，9個月現金流回正，高層27個月交付-RC；
2518：2個月開放，5個月開盤，10個月現金流回正，8%凈利率-HX；
36710：拿地3個月開工，6個月開盤，首開賣掉70%，10個月現金流回正-XS；
2519：針對深耕的城市，即拿地后2個月內開工，5個月內開盤，首開賣掉70%，9個月現金流回正-XS；
1478：針對成熟的根據地城市，即最高標準，拿地1個月內開工，4個月內開盤，首開賣掉70%，8個月現金流回正-XS；
8910：土地獲取后8個月開盤，9個月資金回正，10個月經營性現金流回正-HR。
21 應收賬款
通常指按揭款。
22 全景計劃
拿地-交付，全周期關鍵節點的組合。
23 專項計劃
例如示范區開放專項計劃，設計專項計劃等。
24 資金計劃
一般分為年度資金計劃和月度資金計劃，用來反映所有的收入和支出，例如銷售回款、工程款支付、人員工資、相關采購、餐旅費等，以項目為單位上報，區域統籌平衡，得出動態現金流表。
25 全面預算管理
簡單來講，就是推動資金計劃上報，以及對資金計劃監控、糾偏的過程；前端融資通常指土地證獲取后，以抵押的形式獲取的貸款。
26 開發貸
我們通常指的是住宅開發貸款，指銀行向房地產開發企業發放的用于開發建造向市場銷售住房的貸款。通常要求取得施工證，并且工程形象進度達到正負零。
27 高周轉
指拿地后快速開工，快速開盤，快速去化，快速再投資。
28 組織架構
指管理層級，具體是幾級架構，我個人的理解是，有一定決策權的層級才算得上一級架構。
29 權責體系
主要是房地產公司各個層級對應的權利、責任、利益。
30 成就共享
通常指，在項目獲取的凈利潤里提取一部分資金用來激勵項目團隊，這部分就是成就共享。
31 跟投
指項目獲取后，員工通過指定投資公司對項目進行投資，并獲取收益的一種行為（前提是項目盈利為正）。
32 大運營
核心管理思想是“1443”，1個中心：現金流位中心；4個原則：意識、組織、協同、機制；4要素：計劃、貨值、利潤、現金流；3種定位：現金流型、利潤型、均衡型。
33 投資模型
拿地測算表，主要用來測算利潤和利潤率。
34 首開
首次開盤。
35 項目總貨值
地塊內所有可以出售的業態的總價值，包含車位、商業、住宅等。
36 貨量區
相對示范區而言，除示范區以外的區域叫做貨量區。
37 供貨
指達到預售條件未取證（有的公司是已取證未開盤）。
38 供貨率
也就是土地貨值有多少能轉化成供貨,首期推貨量很重要。當年的供貨率要達到80%，那18*0.8就是當年能夠提供的貨值。
39 存貨
已取證未售（或已開盤未售），很多企業還繼續細分，開盤三個月未售，開盤6個月未售。
40 首開去化率
開盤一個月內去化貨值/首開推出貨值。
41 當年去化率
表當年供出來的貨，可以賣掉多少。
42 回款率
回款總額/簽約總額。
43 融資性現金流回正
指的是到某個時點，貸款流入的資金+銷售回款的資金剛好覆蓋前期所有投資。
44 凈利潤
通常指稅后凈利潤如下圖所示：
▲ 凈利潤計算公式
45 自有資金投資回報率
銷售凈利潤/自有資金投資總額。
46 經營性現金流回正
指的是到某個時點，銷售回款資金剛好覆蓋。
47 動態成本偏差率
（動態成本-目標成本）/目標成本，一般要求在2%以內。
48 運營圖
通過一張平面圖和一張表格，體現項目核心經營數據和項目推盤節奏等。
49 PMO
項目管理辦公室（Project Management Office，PMO），即將項目相關各職能部門召集在一起開會，協調項目各項進程，減少項目運營摩擦，提高項目開發效率。
從運營層面看，PMO系統實現集團對各地項目的有效監控；從運作層面看，PMO系統大幅度提高項目運作的效率和各方協調性。
▲ 某企業PMO組織結構圖
50 客戶地圖
簡單的說，就是項目所在的區域或者城市內，按照客戶習慣標注客戶常駐地點以及經常出入地點，通常以衣食住行進行分類。
51 產品符號
通過優勢提煉，能代表自己產品的核心描述，比如融創壹號院系列、金科天啟、恒大的9A精裝、祥生的趣生活、金茂的12大科技系統、朗詩10大科技系統、美的5M智慧健康社區等。
52 拿地敏感性分析
指的是土拍樓面價的遞增對總成本、凈利潤、凈利率的影響。
文章來源：流程牽引
