現代企業的多樣性決定了辦公空間需求的多元化。而專業化、特色化對于綜合辦公項目開發的價值不言而喻，打造更具生命力的商務綜合體逐漸成為熱門趨勢。
據了解，藝術寫字樓在國外早有先例。世界著名寫字樓發展商Tishman的CEO斯貝爾曾表示，藝術最重要的是一種不可思議的方法，它激發和挑戰人的想象力。Tishman發展并擁有世界最著名的寫字樓如紐約的洛克菲勒中心、柏林的索尼中心等，在這些世界最頂級的辦公物業中，小型藝術博物館、建筑造型及內外視覺環境的藝術化處理成為寫字樓有機組成部分。
近些年國內商業寫字樓的改造升級也進入了新的階段。商業辦公與藝術的有效結合，是達美投資正在探索的方向。對此，商業地產觀察采訪了達美投資集團總裁王智明，對“藝術商業辦公綜合體運營”的經驗和理念進行了探討。
1
將美學韻味融入商業，強化“藝術商業”標簽
據悉，達美投資以高端綜合地產為核心戰略業務，融合商業地產開發與運營管理、物業管理、建筑裝飾、醫療養老等板塊。目前，在國內還有幾個在管理的寫字樓項目，但最主要的項目就是達美中心。
達美中心分為東西兩個區，由6個業態組成。寫字樓、酒店式公寓、藝術商業以及萬物·云總裁官邸結合的綜合體是東區；西區是正在建設的8幢獨棟辦公，以及與中信合作的頤養項目。
在建筑設計上達美中心頗具匠心，邀請了世界知名、德國排名第一的GMP建筑事務所進行建筑設計。外立面由國家博物館主創斯特凡·舒茨擔綱設計，整體建筑風格兼具西方美學和東方氣質，萬物·云和奧克伍德酒店的空間設計也由不同的知名設計師操刀。
除了建筑上的藝術美學之外，達美中心的藝術精髓在于近5萬㎡的達美商業， 包含Gallery、美術館、達美時光空中花園、自持藝術商業等功能配套。將不斷地整合藝術和優質資源，攜手國內外大師締造一處藝術交流與分享平臺。
達美中心塑造的是有生活品質和美學韻味的建筑空間，在王智明看來，這樣的商業形態具有越來越明顯的優勢。隨著商業項目越來越多，作為社區商業來說更多的可能滿足的日常的需求。很多基礎的消費需求在家附近就可以解決。
要讓消費者愿意走出來，就要有自己的特點和特色，藝術與商業結合就是其中的一個方向。達美中心最契合的標簽就是藝術商業，它有助于達美從眾多標簽中跳脫出來，讓達美更具吸引力。
也正如業內的觀點，“隨著消費升級的浪潮襲來，租戶不再滿足于物理空間的基礎服務，他們向往更加寬敞的環境以及有人文氣息的空間，藝術正是人與空間融合的最好粘合劑。”達美中心的藝術標簽也將在項目實際運營中高效賦能。
2
從需求出發，尋找商業更多可能性
隨著消費者的選擇越來越多元化，個性化需求也在不斷提升，如何通過客群管理挖掘消費者的需求，從而釋放消費能力顯得尤為重要。達美中心從今年開始就在思考如何做出自己的特色——通過“藝術商業辦公綜合體運營”建立一個社群生態，深入研究目標客群的需求。
王智明向商業地產觀察介紹，目前項目會更加突出社交空間的屬性，同時也更強調體驗，在這個基礎上，跟商戶溝通配合實現這些特性。例如一層的商戶輕食餐廳Green Option在做了戶外的“夏季花園”后，進店率及銷售都有了很大的提升；有了示范效應，外擺區經營陸續開展起來，整體運營效果也更加明顯。
入駐這里的品牌也可以實現藝術跨界，項目內的一家設計師品牌集合快閃店，并不是單一的業態而是跨界了藝術家互動裝置。還有一個商戶是將藝術展覽與文創產品銷售跨界聯合。包括從一開業起就很受歡迎的大屋理發館，本身的裝修風格很有意思，店內最有特色的項目是修面，很傳統的手藝但受到越來越多雅痞男士的喜愛。店里除了傳統的理發修面區，還有一個小酒吧，提供咖啡和雞尾酒。所以達美更希望也更歡迎這種有創新、概念和更多可能性的品牌方進駐。
之前項目B1層的“共和食代”美食街整體做了品牌及環境的升級改造，再加上達美中心整體策略升級后，目前整體銷售都處在迅速恢復的階段，恢復的速度甚至要快于客流。王智明介紹，現在午餐時間街區內幾乎各品牌餐飲都要排隊就餐，因為共和食代美食街客戶粘性強，生意恢復明顯，許多餐飲品牌找上門希望開店。
3
打造社群生態圈，做好商業內循環
今年經歷了疫情，綜合體的優勢體現的非常明顯。“寫字樓加上酒店式公寓，形成了內生態圈，我們今后還將繼續發揮這個優勢。”王智明表示。
“希望能夠將我們寫字樓、酒店以及地產項目的人有效聯動起來，做好內循環。所以達美中心正在建立綜合服務中心，將幾個板塊有機高效的聯動。”
王智明同時介紹，數字化運營是必不可少的手段。他認為，對商業來說數字化是營銷手段和賦能，也要看清楚用它所需要解決的問題和希望達到的目的。結合達美本身，未來會逐步建立數據中臺，將各板塊的必要數據整合，發揮綜合體優勢。這些數據最終將被用于運營的分析，它將指導項目運營當中的策略及執行。另外今年也同步升級了會員系統做社群營銷，對寫字樓客群著重運營，充分發揮綜合體的優勢，洞察客群需求。
“但我認為數據還是為人所用，而不是人被數據支配。也就是說精細化運營還是人的管理，輔助數據作為指導或者參考。”王智明補充到。
行業內常說的人、貨、場中，人其實分為團隊和消費者。對團隊來說，管理不僅僅是發揮長處，還應該暴露不足，這樣才能查漏補缺迅速發現問題并且解決和提高。解決了短板，整體水平才能提升。對消費者來說，因為選擇和途徑的多樣性，消費習慣、需求及喜好變化迅速。品牌線上線下齊上陣的案例越來越多，新零售概念在疫情的催化下更是升級了一個版本。
因此人、貨、場現在不僅存在于線下場景，而是加入線上經營的一個混合版本。從項目的經營者角度來說，更應該突破固有的思維模式，敢于創新才能有長遠的發展。今年達美就在引入跨界形式的體驗店后，繼續努力創造更多的共享空間。
在談及未來的戰略規劃，王智明表示，達美現在以及今后的重點工作都將會在資產運營。以達美中心綜合體為例，將會結合藝術文化，把藝術商業的DNA繼續延續下去，把達美中心打造成特性鮮明的標桿性綜合體。
