商業(yè)地產(chǎn)推廣全方位攻略，告訴你怎樣做最有效

一、商業(yè)地產(chǎn)推廣媒介組合

商業(yè)地產(chǎn)推廣不同的媒介渠道有不同的收益性和效率，也就是說(shuō)，不同群體關(guān)注的媒介渠道是不一樣的。因此，要保證宣傳推廣的有效性，首先要對(duì)媒介渠道進(jìn)行分析。

例如，通過(guò)前期的分析和鎖定，得知商戶群體一般都看某份報(bào)紙，那么項(xiàng)目在針對(duì)商戶進(jìn)行宣傳推廣時(shí)就應(yīng)該在該報(bào)紙投放廣告;如果商戶一般都是通過(guò)宣傳單獲得信息，那么宣傳推廣的重點(diǎn)就應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)移為宣傳單的印制和發(fā)放。

具體來(lái)說(shuō)，媒介組合、渠道主要包括以下幾種：

電媒

電媒一般包括電視、廣播等，在推廣中，其運(yùn)用的方式都需要進(jìn)行分析。例如，在推廣的某個(gè)階段是運(yùn)用全部電媒還是只采用其中的一種;哪種電媒重點(diǎn)運(yùn)用、哪種電媒輔助采用、哪些電媒根本不用。對(duì)此，針對(duì)不同的群體和結(jié)點(diǎn)要進(jìn)行媒介宣傳推廣的細(xì)化分析，包括每個(gè)媒介渠道的有效性和覆蓋面等。

當(dāng)然，其中也存在一些特性。例如，從推廣的成本上看，有的媒介在當(dāng)?shù)乇容^貴，如果項(xiàng)目的媒介推廣成本有限，那么針對(duì)較貴的媒介渠道可能就會(huì)只做一些適當(dāng)性的推廣或者不做推廣，這有一定的靈活性，因此，要進(jìn)行一個(gè)綜合的分析和考慮。

紙媒

紙媒主要包括報(bào)紙、樓書(shū)、宣傳單、海報(bào)等，對(duì)此也要進(jìn)行逐步的分析。比如，在對(duì)海報(bào)進(jìn)行分析時(shí)，首先要分析海報(bào)的印刷成本，即每張海報(bào)的價(jià)格;如果是報(bào)紙廣告，就要分析一期正面的全版、半版、通欄的廣告投放價(jià)格以及封面、封底的廣告投放價(jià)格。

另外，對(duì)于各階段紙媒廣告的投放安排也應(yīng)當(dāng)分析清楚。例如，項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)時(shí)是個(gè)大結(jié)點(diǎn)，需要投放陣勢(shì)大和影響力深的廣告，對(duì)此，可以在報(bào)紙投放一個(gè)封面或者一個(gè)整版廣告;開(kāi)盤(pán)結(jié)束后，通常緊接著要形成一個(gè)造勢(shì)，這時(shí)就沒(méi)有必要再投放封面廣告，只需投放封底廣告即可;持效期時(shí)，投放報(bào)紙廣告的意義基本已不大，因此可以不進(jìn)行投放，或者象征性的在報(bào)紙內(nèi)頁(yè)投放一個(gè)通欄廣告。

總之，針對(duì)的群體和推廣階段不同，紙媒的選擇也會(huì)有所區(qū)別�！�

網(wǎng)絡(luò)

從某種意義上說(shuō)，網(wǎng)絡(luò)也屬于電媒，但是隨著現(xiàn)代化信息發(fā)達(dá)程度的加大，網(wǎng)絡(luò)便捷的快速性使得網(wǎng)絡(luò)在整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)，尤其是在招商層面占的份額越來(lái)越大，因此越來(lái)越廣泛地作為獨(dú)立媒介渠道運(yùn)用在項(xiàng)目的推廣中。

例如，第一天發(fā)的帖或者成立的項(xiàng)目網(wǎng)站，在第二天借助一定的宣傳推廣，該項(xiàng)目目前招商銷(xiāo)售時(shí)的具體模式、原則和信息就有可能讓所有人通過(guò)網(wǎng)絡(luò)了解到，進(jìn)而及時(shí)聯(lián)系。

一般來(lái)說(shuō)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行項(xiàng)目推廣的方法包括以下方面：

第一，建立項(xiàng)目網(wǎng)站。項(xiàng)目網(wǎng)站是項(xiàng)目在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行對(duì)外展示的一個(gè)臉面，在該網(wǎng)站上要有項(xiàng)目的效果圖、所有樓層的定位和平面圖以及價(jià)格，另外還應(yīng)當(dāng)有招商和銷(xiāo)售方式，這樣可以使在現(xiàn)實(shí)生活中沒(méi)有了解該項(xiàng)目的人，在上網(wǎng)時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)能夠予以了解。

第二，在招商銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中，針對(duì)門(mén)戶網(wǎng)站、論壇、QQ 群、貼吧進(jìn)行推廣。比如，在進(jìn)行品牌招商時(shí)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜集所有品牌的商家信息，然后進(jìn)行溝通、聯(lián)系和接洽，并約其上門(mén)進(jìn)行關(guān)于品牌引進(jìn)的洽談;而如果是針對(duì)投資人，那么可以在網(wǎng)絡(luò)上建立一個(gè)有關(guān)投資人的群，通過(guò)在網(wǎng)絡(luò)上廣泛發(fā)帖，將有意向購(gòu)買(mǎi)的投資人添加到該群，然后逐一進(jìn)行解答。通常這一方式在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)用較普遍。

第三，項(xiàng)目網(wǎng)站建立后，要盡量與一些行業(yè)的平臺(tái)網(wǎng)站和門(mén)戶網(wǎng)站進(jìn)行友情鏈接，這是最快速、有效將項(xiàng)目網(wǎng)站推出去的方法。例如，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)范疇，就可以將其和一些房地產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)站進(jìn)行友情鏈接，使更多的人通過(guò)這些鏈接直接進(jìn)入該網(wǎng)站了解項(xiàng)目的基本信息。

另外，項(xiàng)目在運(yùn)用媒介進(jìn)行推廣時(shí)，還要了解印刷制作費(fèi)用的報(bào)價(jià)和周期，以更好地提前工作量的安排和費(fèi)用支出預(yù)算。具體來(lái)說(shuō)，包括以下工作：首先，根據(jù)要根據(jù)當(dāng)?shù)氐挠∷⑿星榈贸鲎詈髮?shí)際的推廣費(fèi)用;其次，要對(duì)周期進(jìn)行提前了解。例如，在北京印刷一份樓書(shū)可能一天就能完成，但是在三線城市則至少需要一個(gè)星期，因此，一定要了解好印刷周期，以合理安排印刷時(shí)間。　　

戶外

項(xiàng)目在進(jìn)行戶外推廣時(shí)要注意三個(gè)方面：

第一，了解該城市有哪些地方可安裝戶外廣告;

第二，知道戶外廣告安裝的類(lèi)型和尺寸;

第三，清楚安裝費(fèi)用情況，并在對(duì)整體的周期和報(bào)價(jià)進(jìn)行統(tǒng)一了解和分析后，進(jìn)一步鎖定提前工作量的安排和費(fèi)用的支出。

發(fā)行頻率

不同的媒介有不同的發(fā)行頻率，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行廣告推廣的發(fā)行頻率一定要依據(jù)媒介的實(shí)際情況而定。比如，項(xiàng)目在招商強(qiáng)銷(xiāo)階段，準(zhǔn)備投放報(bào)紙廣告，并計(jì)劃兩天投放一期，但實(shí)際上，當(dāng)?shù)氐膱?bào)紙廣告一周才出一版，很明顯計(jì)劃和現(xiàn)實(shí)不吻合。

相應(yīng)的，對(duì)于電視廣告同樣如此。在采用電視媒介時(shí)，一定要考慮時(shí)間段，不同的時(shí)間段有不同的形式要求，甚至有無(wú)檔期也要考慮在內(nèi)。

總之，項(xiàng)目在推廣時(shí)，一定要根據(jù)媒介的發(fā)行頻率和報(bào)價(jià)來(lái)制定自身的廣告排期。　

發(fā)行量

一般來(lái)說(shuō)，不同的媒介，發(fā)行量往往不一樣，發(fā)行的區(qū)域和針對(duì)的群體也會(huì)有所不同，對(duì)廣告造成的效果也不一樣，尤其是報(bào)紙廣告。所以，項(xiàng)目方一定要對(duì)媒介的發(fā)行量的真實(shí)性進(jìn)行調(diào)研，最好有對(duì)發(fā)行量進(jìn)行評(píng)估和審核的環(huán)節(jié)，然后根據(jù)真實(shí)的發(fā)行量評(píng)估整個(gè)廣告所覆蓋的群體及其能達(dá)成的有效性。

例如，兩份報(bào)紙都是一周發(fā)行一版，其中一份報(bào)紙發(fā)行量為 20 萬(wàn)份，覆蓋的區(qū)域包括整個(gè)城市的所的公寓、寫(xiě)字樓、臨街底商和機(jī)關(guān)單位;另一份報(bào)紙只發(fā)行 2 萬(wàn)份，且不在城市發(fā)，只在下縣發(fā)，那么對(duì)于這兩份報(bào)紙，在進(jìn)行廣告投放時(shí)，帶來(lái)的效果必然是不一樣的�！�

質(zhì)量

在選擇媒介時(shí)，大部分媒介廣告公司都會(huì)只透露自身媒介好的方面，項(xiàng)目方很難得出媒介的真實(shí)情況。對(duì)此，項(xiàng)目方還應(yīng)當(dāng)向群眾了解媒介的質(zhì)量，即對(duì)受眾群體進(jìn)行抽樣訪談，通過(guò)受眾群體的反饋，了解媒介的整體情況，進(jìn)而對(duì)同一媒介渠道的不同媒介進(jìn)行有效選擇。

比如，某城市共有三份報(bào)紙，通過(guò)受眾對(duì)這三份報(bào)紙的評(píng)價(jià)情況，選擇其中相較而言鎖定最精準(zhǔn)、最有效，且性價(jià)比最好的一種。

影響力

質(zhì)量決定影響力。通過(guò)對(duì)受眾群體的調(diào)研和分析，還可以得出報(bào)紙對(duì)項(xiàng)目所鎖定的人群的影響力。如果群眾都關(guān)注某一媒介，說(shuō)明其影響力較大，那么項(xiàng)目在選擇推廣媒介時(shí)，就可以進(jìn)行側(cè)重的考慮;反之，如果選擇的是目標(biāo)群體都不關(guān)注的媒介，廣告投放再多，也不會(huì)有太大效果。　

二、商業(yè)地產(chǎn)推廣媒介投放策略

1、在項(xiàng)目不同階段，針對(duì)人群不同，選擇不同的媒介渠道

在項(xiàng)目預(yù)熱期，需要進(jìn)行客戶蓄積，因此大部分媒介渠道都要選擇，而在開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)期主要針對(duì)的人群是消費(fèi)者，因此此時(shí)只需針對(duì)消費(fèi)者關(guān)注的媒介投放廣告。　

2、不同的媒介有不同的表示形式，相同媒介在項(xiàng)目不同階段的表現(xiàn)形式不一樣

在項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期和持效期針對(duì)投資人都要投放報(bào)紙廣告，其中，強(qiáng)銷(xiāo)期的目的是完成大部分業(yè)績(jī)、提升形象檔次和形成影響力，所以會(huì)采取投放整版封面廣告的形式，而持效期由于已經(jīng)完成一部分的銷(xiāo)售和形成一定的影響力，再投放整版的封面廣告就沒(méi)有意義，所以此時(shí)就會(huì)采取投放半版廣告的形式，甚至在強(qiáng)銷(xiāo)期效果比較好的情況下，持效期還可以選擇通欄的形式。電視廣告也是如此，在強(qiáng)銷(xiāo)期可能會(huì)投放音頻和視頻都有的廣告，在持效期則投放音頻廣告，而在運(yùn)營(yíng)管理期只進(jìn)行滾動(dòng)字幕的告知�！�

3、細(xì)化推廣方案，提前預(yù)約廣告媒介

對(duì)于電視和報(bào)紙等比較熱的泛媒介，其廣告需求往往比較多，所以一般都需要提前預(yù)約版面，這樣不僅可以減少后期的版面差錯(cuò)，價(jià)格也可能會(huì)有所降低。　

三、商業(yè)地產(chǎn)推廣費(fèi)用估算

一般來(lái)說(shuō)，在對(duì)項(xiàng)目各個(gè)階段的推廣情況進(jìn)行細(xì)化羅列之后，就可以得出商業(yè)地產(chǎn)的推廣費(fèi)用。

具體來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)推廣費(fèi)用估算的步驟是：

首先，在營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃中確定整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)周期的時(shí)間以及該周期中蓄水期、強(qiáng)銷(xiāo)期、持銷(xiāo)期等階段的時(shí)間點(diǎn);

其次，確定每個(gè)階段的推廣方式，媒介渠道的數(shù)量、表現(xiàn)形式以及所需費(fèi)用等，得出每個(gè)階段的推廣費(fèi)用;

最后，結(jié)合每個(gè)階段的費(fèi)用，得出整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)周期中項(xiàng)目推廣的總費(fèi)用。

例如，某項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)周期是一年，前兩個(gè)月是蓄水期，第三個(gè)月是強(qiáng)銷(xiāo)期，第四個(gè)月是持銷(xiāo)期，第五個(gè)月開(kāi)始進(jìn)入掃尾期，那么首先確定蓄水期的費(fèi)用為報(bào)紙廣告20萬(wàn)、電視廣告20萬(wàn)、印刷 DM單5萬(wàn)、印刷樓書(shū)5萬(wàn)，然后依次確定強(qiáng)銷(xiāo)期、持銷(xiāo)期和掃尾期的費(fèi)用情況，最后形成清晰的整年的具體費(fèi)用匯總表，根據(jù)該表可進(jìn)一步討論整個(gè)花費(fèi)比例組合模式和階段組合模式是否合適，然后進(jìn)行調(diào)整改進(jìn)。

四、商業(yè)地產(chǎn)推廣活動(dòng)策劃

活動(dòng)策劃也是推廣宣傳中不可缺少的一種媒介方式，相較于其他類(lèi)型的推廣，具有的獨(dú)特效應(yīng)在于能在短期內(nèi)將人氣聚攏，并形成互動(dòng)。

按照項(xiàng)目正常的運(yùn)作鏈條，主要的推廣活動(dòng)類(lèi)型有九個(gè)：奠基儀式、封頂儀式、市場(chǎng)聯(lián)誼、開(kāi)盤(pán)晚會(huì)、開(kāi)業(yè)活動(dòng)、經(jīng)濟(jì)論壇、行業(yè)組織研討會(huì)、感恩會(huì)和答謝會(huì)、巡展。

1、奠基儀式

奠基儀式是指在工程剛啟動(dòng)時(shí)所進(jìn)行的活動(dòng)。

2、封頂儀式

相應(yīng)的，工程結(jié)束后，也會(huì)有封頂儀式。通過(guò)封頂儀式，可以將潛在客戶和政府領(lǐng)導(dǎo)聚集起來(lái)，形成一種造勢(shì)和宣傳。

3、市場(chǎng)聯(lián)誼

市場(chǎng)聯(lián)誼是指項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)前，通過(guò)和項(xiàng)目相關(guān)的大市場(chǎng)舉行聯(lián)誼活動(dòng)，借助大市場(chǎng)的知名度，加大人們對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度。

4、開(kāi)盤(pán)晚會(huì)

開(kāi)盤(pán)晚會(huì)是開(kāi)業(yè)時(shí)進(jìn)行的一種造勢(shì)活動(dòng)，如請(qǐng)明星舉行演唱會(huì)等，增強(qiáng)人們對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力的認(rèn)可感。

5、開(kāi)業(yè)活動(dòng)

開(kāi)業(yè)活動(dòng)的形式通常為表演、促銷(xiāo)、抽獎(jiǎng)、刮刮卡，既可以讓整個(gè)開(kāi)業(yè)顯得熱鬧，還可以刺激消費(fèi)者在商場(chǎng)購(gòu)物。

6、經(jīng)濟(jì)論壇

經(jīng)濟(jì)論壇主要是針對(duì)投資人進(jìn)行的廣告宣傳推廣，指對(duì)登記的客戶進(jìn)行初步篩選，然后通過(guò)發(fā)邀請(qǐng)函的方式將其聚在一起，當(dāng)然，同時(shí)參與的還要有壓軸的政府領(lǐng)導(dǎo)、開(kāi)發(fā)商、行業(yè)的領(lǐng)頭羊等，通過(guò)大家共同討論該區(qū)域未來(lái)的經(jīng)濟(jì)商業(yè)發(fā)展，間接對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳。

7、行業(yè)組織研討會(huì)

行業(yè)組織研討會(huì)是開(kāi)盤(pán)之前舉行的鋪墊活動(dòng)，起到局部預(yù)熱的作用。例如，如果某小商品行業(yè)組織針對(duì)的投資人是溫州人，就可以將溫州商會(huì)的人員組織起來(lái)進(jìn)行相關(guān)的研討。

8、感恩會(huì)和答謝會(huì)

感恩會(huì)和答謝會(huì)是在開(kāi)盤(pán)之后針對(duì)投資人和經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行的感恩答謝活動(dòng)，也是一種促銷(xiāo)手段。

通過(guò)這種活動(dòng)，不僅可以使投資人和經(jīng)營(yíng)戶更加認(rèn)可這個(gè)項(xiàng)目及其后期的服務(wù)，還可以刺激老客戶介紹新客戶。

9、巡展

巡展是針對(duì)下線周邊其他城市進(jìn)行商戶資源挖掘時(shí)舉行的活動(dòng)，具有不固定性的特點(diǎn)，可以在不同的城市和商圈之間通過(guò)展示、演出、發(fā)單、講解等活動(dòng)形式進(jìn)行流動(dòng)，以刺激招商和銷(xiāo)售。

文章來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院