商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃階段的七大誤區(qū)

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和城市建設(shè)的快速推進(jìn)以及萬達(dá)模式的榜樣力量，城市商業(yè)綜合體可謂是如雨后春筍般涌現(xiàn)。從積極意義上講，許多面臨舊城改造、土地置換的城市中心地帶，城市綜合體因其功能業(yè)態(tài)的豐富多樣性和互補(bǔ)連動(dòng)性必定會(huì)給區(qū)域帶來聚合力，對(duì)就業(yè)、經(jīng)濟(jì)流通、城市建設(shè)、稅收等均帶來收益；但同時(shí)，尤其是國(guó)家出臺(tái)一系列住房調(diào)控政策后，出現(xiàn)的諸多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資客紛紛聚焦商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)象，有理由讓業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)良性發(fā)展。自2010年迄今，住宅調(diào)控日益嚴(yán)厲，使得不少地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致如今商業(yè)項(xiàng)目泛濫，加之中國(guó)消費(fèi)力增長(zhǎng)有限，品牌數(shù)量和拓展速度有限，很多項(xiàng)目無法完成招商，整體行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)累積得很高了，投資回報(bào)率很低。很多項(xiàng)目都在尋找商業(yè)管理公司診斷救命，很多負(fù)責(zé)任的公司也都是“望桓侯而還走”。但如果能做到“核心商圈內(nèi)有一定的人群、至少有一面臨干道，有基本公交到達(dá)以及建筑沒有直接硬傷”這三點(diǎn)要求，那這個(gè)項(xiàng)目或許還有挽救的機(jī)會(huì)。

那么，如何成功的做好一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目呢？飆馬商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作可分為四個(gè)階段：商業(yè)策劃階段、商業(yè)設(shè)計(jì)及建設(shè)階段、營(yíng)銷招商階段和運(yùn)營(yíng)管理階段。這四個(gè)階段可謂環(huán)環(huán)相扣、互有交叉，沒有輕重之分，但一定要相互協(xié)調(diào)、配合，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失誤都可能造成難以挽回的代價(jià)。而現(xiàn)如今開發(fā)商們往往會(huì)忽略前期規(guī)劃的重要性，而如果項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段沒有一個(gè)“好底子”的話，則難以避免使項(xiàng)目陷入死局。目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目空置率居高不下，死盤、爛盤等普遍存在這樣或那樣的問題，究其原因，正是由于在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，存在著很多誤區(qū)所致。下面，飆馬商業(yè)地產(chǎn)給大家說說商業(yè)地產(chǎn)中十個(gè)規(guī)劃方面的誤區(qū)，以供參考。

誤區(qū)一：用建筑設(shè)計(jì)代替商業(yè)設(shè)計(jì)。

建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)設(shè)計(jì)在本質(zhì)要求上是不同的，建筑設(shè)計(jì)師更多的是追求建筑理念、建筑技術(shù)與建筑藝術(shù)，他們通常沒有商業(yè)理性認(rèn)知，因而也不能很好地把握商業(yè)需求，而商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)正是以商業(yè)需求為導(dǎo)向的，是依據(jù)市場(chǎng)、業(yè)態(tài)定位和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各種需要而進(jìn)行的物業(yè)功能設(shè)計(jì)，這種設(shè)計(jì)往往是體現(xiàn)在細(xì)節(jié)上的。所以，如果不具備大量的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是很難實(shí)現(xiàn)科學(xué)性、市場(chǎng)化的。

完整的商業(yè)設(shè)計(jì)過程應(yīng)該包括：形象概念設(shè)計(jì)、建筑功能平面、界面設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、藝術(shù)設(shè)計(jì)等幾大部分，而其中涵蓋的設(shè)計(jì)專業(yè)包括規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)、平面、色彩等等（還未包括項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段的結(jié)構(gòu)、水、暖、點(diǎn)、概預(yù)算、總圖等專業(yè)、種植、廣告等專業(yè)）。不難看出，建筑設(shè)計(jì)僅僅是商業(yè)設(shè)計(jì)系統(tǒng)中的一環(huán)，它替代不了商業(yè)設(shè)計(jì)的全部。商業(yè)尤其是大型綜合商業(yè)項(xiàng)目如果采用一般地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)來替代商業(yè)設(shè)計(jì)，專業(yè)缺失的嚴(yán)重后果必將是項(xiàng)目時(shí)間、質(zhì)量、投資成本的失控和項(xiàng)目最終收益的降低。

建筑設(shè)計(jì)≠商業(yè)設(shè)計(jì)，商業(yè)設(shè)計(jì)必定是建筑、規(guī)劃、景觀、藝術(shù)等多專業(yè)相互協(xié)調(diào)、統(tǒng)一工作的成果

誤區(qū)二：建筑設(shè)計(jì)先于商業(yè)設(shè)計(jì)。

一旦建筑設(shè)計(jì)完成了，商業(yè)物業(yè)的墻面、層高、柱距、荷載和中庭等硬件設(shè)施就確定了，這樣就會(huì)導(dǎo)致商業(yè)的業(yè)態(tài)和功能在設(shè)計(jì)上出現(xiàn)很大的局限性。建筑設(shè)計(jì)先于商業(yè)設(shè)計(jì)，這種局限性將不可避免地表現(xiàn)出來，使商業(yè)項(xiàng)目處于進(jìn)退兩難的境地。

比如一個(gè)10萬方以上的購(gòu)物中心，至少要有幾千方的中庭、客\貨梯、通風(fēng)排水、煤氣管、垃圾處理、停車庫(kù)\位、休閑庭\位等設(shè)計(jì)，如果之前沒有考慮到就沒有辦法滿足后期商戶的需要，滿足不了消費(fèi)者的需要。

以石家莊新合作廣場(chǎng)商業(yè)綜合體為例，在商業(yè)策劃階段，團(tuán)隊(duì)首先進(jìn)行了前期市場(chǎng)調(diào)研、商業(yè)定位、預(yù)招商和投資模擬分析等。經(jīng)過前期調(diào)研和分析定位，該項(xiàng)目位于石家莊市新華區(qū)內(nèi)，不屬于傳統(tǒng)商圈，但臨近市中心，地理位置得天獨(dú)厚，通達(dá)性好，特別是項(xiàng)目用地周邊區(qū)域環(huán)境較好，集中了省直機(jī)關(guān)、衛(wèi)生廳、省人民醫(yī)院以及一所重點(diǎn)小學(xué)和重點(diǎn)中學(xué)，且周邊星級(jí)酒店分布較多，居住生活條件優(yōu)越且配套齊全，所在區(qū)域社會(huì)地位高，傳統(tǒng)商業(yè)、金融氛圍濃厚。

但是，由于地塊周邊無城市主干道，且北側(cè)有另一座在建的商城，設(shè)計(jì)師經(jīng)過反復(fù)論證，認(rèn)為該項(xiàng)目不適于再建設(shè)集中式的大型商業(yè)，而應(yīng)以城市商業(yè)綜合體開發(fā)為主，以可銷售的店面為商業(yè)部分的業(yè)態(tài)形式，結(jié)合公寓、辦公和金融配套。將住宅部分定位為理性、內(nèi)斂，面向高端人群，商業(yè)部分則定位為以金融為主的辦公區(qū)域。緊密結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際需求，合理安排不同性質(zhì)、不同類型的商業(yè)，以力求實(shí)現(xiàn)利益的最大化。

誤區(qū)三：營(yíng)銷策劃代替商業(yè)規(guī)劃。

而對(duì)于接下來的營(yíng)銷招商和運(yùn)營(yíng)管理階段，曹一勇認(rèn)為同樣需要專業(yè)化操作。包括行銷策劃、市場(chǎng)推廣、招商策略及執(zhí)行等，是商業(yè)地產(chǎn)成功與否在執(zhí)行層面的核心和關(guān)鍵所在。與此同時(shí)，運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)的建立、團(tuán)隊(duì)組建、物業(yè)管理和資產(chǎn)管理，關(guān)系著城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)而良性的發(fā)展。

請(qǐng)記住，銷售代理公司為商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策劃的目的是為了促進(jìn)銷售，而商業(yè)規(guī)劃則是為了促進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理，二者的本質(zhì)和要求都是不同的。

由于銷售公司不能很好地把握商業(yè)功能和商業(yè)需求，所以單純的營(yíng)銷策劃是不能解決商業(yè)規(guī)劃問題的，進(jìn)而也使得一些商業(yè)項(xiàng)目在銷售之后存在著一些經(jīng)營(yíng)和管理上的漏洞。

誤區(qū)四：重外觀形象，輕內(nèi)部結(jié)構(gòu)。

一些商業(yè)項(xiàng)目為了打造標(biāo)志性商業(yè)建筑或城市地標(biāo)，往往對(duì)建筑外觀投入巨資，而忽視了商業(yè)物業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)，這樣也是不利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，就像一個(gè)人外表很漂亮，但是內(nèi)在素質(zhì)很低，那這個(gè)人也是要被打折扣的，畢竟，消費(fèi)者是在商業(yè)內(nèi)部消費(fèi)的，內(nèi)部功能是否完善也是消費(fèi)者關(guān)注的問題。

誤區(qū)五：重硬件投入，輕人文關(guān)懷。

對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來講，硬件投入是很重要的，但是一把刀只有好鋼還不行，必須得有鋒利的刃才能具備殺傷力，現(xiàn)代商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)往往是細(xì)節(jié)上的競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)人性化的設(shè)計(jì)、一種人文關(guān)懷都是可以提升商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的，而這些正是這個(gè)鋒利刀刃的重要組成部分，是不能忽略的。你們注意觀察一下現(xiàn)在除了肯德基、麥當(dāng)勞，國(guó)內(nèi)大部分商場(chǎng)中很少有在廁所中放手紙的。

誤區(qū)六：重裝修標(biāo)準(zhǔn)，輕配套適用。

裝修標(biāo)準(zhǔn)和配套設(shè)施對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目是同等重要的。筆者經(jīng)常和開發(fā)商講的木桶原理：如果把商業(yè)的價(jià)值比作木桶里裝的水，那么組成木桶的每塊木板就好比是影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各種因素，例如地段、管理、服務(wù)、裝修、配套等等，如何才能使水裝得更多呢？只有保證每塊木板都足夠長(zhǎng)，如果有一塊木板是短的，那這個(gè)木桶也是裝不了多少水的。所以，若想提升商業(yè)價(jià)值，就得保證影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面都是完美的，這樣才能實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化，木桶才能裝更多的水。所以，不能只注重裝修標(biāo)準(zhǔn)而忽略了商業(yè)配套，這是會(huì)影響商業(yè)整體價(jià)值的。

比如廁所的配套設(shè)計(jì)，有的百貨店中女廁所只有三個(gè)蹲位，而男廁所一大排。事實(shí)上，一個(gè)商場(chǎng)里面，肯定是女性消費(fèi)者多。還有就是你們可以去看看有很多百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心的女廁所里面沒有物品掛鉤，我們不要說現(xiàn)在女性個(gè)個(gè)都挎包，就是男性現(xiàn)在也幾乎都是人手一包吧，上衛(wèi)生間包放哪兒？

誤區(qū)七：重共享空間設(shè)計(jì)，輕經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算。

共享空間確實(shí)對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)起到一定的作用，但我們也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到這是一把“雙刃劍”，做很大、很豪華的共享空間是會(huì)浪費(fèi)經(jīng)營(yíng)面積，大幅度增加運(yùn)營(yíng)成本的，所以一定要精準(zhǔn)地核算成本與收益，避免亡羊補(bǔ)牢。

文章來源：dchanbang