2020年對各大行業都是艱難的一年，對房地產行業來說亦是如此。
2020年，房地產市場的分化在加劇。
一線城市，以深圳為例子，“剛需房”被炒到10萬元的天價，盡管還有需求，但可以說已經與普通人沒有什么關系了。而且隨著地價的上漲，開發門檻越來越高，一線城市基本上已經被少數頭部房企“霸占”了。
二線城市的準入“門檻”也越來越高，一些熱門城市如杭州、廈門、合肥、東莞等房價上漲過快，隨之而來的各種調控政策的出臺，使得市場的干擾因素越來越大，中小房企的生存空間越來越小。
三四城市面對的最大問題是需求乏力，住房飽和已成為中小城市的常態，人口流出，城市化放緩，抑制了這些地方的增長空間，成為市場瓶頸。而中小房企在這些市場上扎堆，對土地的爭奪日趨激烈……
傳統的房地產開發方式面對市場形勢的變化可以說已經危機四伏：
一是市場放緩。中國的房地產市場經過20多年的高速發展，所有的開發商可以說都在享受市場的紅利，而當居住需求一旦增長放緩，整個市場也將失去發展的動力，大型房企擴張模式將接受考驗，小型房企的生存空間也會越來越小。
二是債務危機。傳統的地產開發，是一個高杠桿驅動的行業，中國百強房企的平均負債率達到80%以上，高負債的達摩克里斯之劍隨時落下，萬達就是一個典型的例子。
三是政策環境的改變。隨著目前以城市為中心的城鎮化遭遇的質疑越來越多，加上經濟的轉型，房地產作為城鎮化的推動力量也在接受重新檢視，政策層面對房地產整個行業的降溫，以及新出臺的融資“三道紅線”對房地產的金融支持加以限制，都給這個行業套上了發展的緊箍咒。
房地產行業的轉型可以說勢在必行，房地產行業面臨的問題，不再是市場波動以及周期，而是整個社會、經濟環境已經發生了變化，整個市場正處于變革的前奏。
機遇和危機永遠都是并存的，我并不認為房地產作為一個行業將整體沒落，中國的城鎮化還遠未完成，現有的居住和生活模式也并不完美，房地產業并不是無路可走，而是需要新的思維。
那么，未來房地產的新路在哪里，又將迎接哪些挑戰？我認為房地產業的發展機會將主要集中在三個主題——文旅、康養和1.5居所。
文旅地產發展背景分析
成立文旅公司的房企一覽
雖然很多開發商看到了文旅地產開發的機會，也紛紛進行轉型嘗試，但國內文旅地產為何鮮有成功的案例？我認為，地產商轉型文旅是良機，但同時又極有可能是一個巨大的陷阱，而其中最嚴重的的問題就是——以地產開發思維去做文旅，根本沒有認識到傳統地產開發和文旅地產完全是兩碼事，不言而喻，風險巨大。
這些常見的誤區包括：
國內大部分所謂文旅地產，主要還是以地產開發為主，有的甚至是以文旅為手段，行拿地之目的。在實際開發過程中，文旅成了附屬和配套，定位出現了偏差，這必然導致失敗。
開發商仍然沿襲原有的銷售為主的開發模式，忽視項目后期的運營，例如建好的酒店、餐飲、商業街如何經營？景區如何維護？還有服務體系呢？這些在開發之初完全沒有考慮，或者考慮不周、想當然，等到項目落成后必然導致混亂不堪、難以為繼。運營能力這通常是開發商的短板，要轉型文旅地產，開發商需要補足這一課。
房子是產品，而文旅是產業，二者需要有機的結合，而大多數情況下，這二者成了兩張皮，互不相干。
文旅地產是居住升級的其中一種表現，其背后有內在需求邏輯，消費者需要的不僅僅只是居住的空間，更重要的是生活環境，只有理解了文旅地產的消費需求特征，才能從頂層設計上，把握好產品的定位，打造出符合市場需求的產品。
文旅地產開發的一大怪現象就是一窩蜂的跟蹤、模仿、復制，市場同質化極其嚴重！！！一個袁家村成功了，就會有好多個袁家村出來，一樣的建筑，一樣的小吃，一樣的產品……烏鎮出名了，很多地方就模仿烏鎮，挖一條長長的河，河上建幾座石拱橋，河兩岸修建如舊的古建筑，街上再鋪上石板……
袁家村
烏鎮
借鑒別人的成功經驗，這無可厚非。但如果只是簡單的模仿和照搬，那就會變成橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳。
相比傳統地產，文旅地產的差異性實質上更大，因為自然資源不同、人文環境不同，這使得每個文旅地產項目都需要有自己獨特的靈魂。
開發商善于包裝概念，但概念換不來市場。以為打造幾座酒店，配套一個大型娛樂場，就是所謂的文旅，其實質是對文旅的理解，還停留在很淺的層面。
首先，文旅不再只是觀光和游樂。隨著物質生活水平的提高，大眾對于文旅消費需求，已經產生了不同的層次，而文旅產業本身也在從觀光向度假轉型。
其次，作為文旅地產，首先應該是服務于本項目的居民，其次才是游客，二者對象的不同，必然導致產業和業態的差異性很大。開發商需要加強對“文旅”本身的理解。
2019年國內旅游人數60.06億人次，旅游不再只是特定階層和少數人的享受，逐步成為國民大眾日常生活常態。有關數據顯示，文旅產業在未來5～10年在我國將達到15萬億規模，占國家經濟總量的15%～18%。
目前的文旅地產開發面臨的最大問題，仍然是產品與需求并不匹配。開發商首先是要轉變開發觀念，不要再以地產思維，來打造文旅項目，同時，企業內部，要建立全新的系統，培養新的能力，以適應文旅項目的開發。
康養地產發展背景分析
中國正在步入老齡化社會，人口結構的變化，正在改變社會的方方面面。
一方面是老齡化社會壓力、亞健康、環境污染、傳染病等健康壓力，另一方面是經濟增長下對高品質生活、醫療康復、健康活力的訴求，二者之間的矛盾催生醫療旅游、養老服務等康養業態。
與此同時，如何養老正在成為突出的社會問題。
危機一：傳統的家庭養老模式正在瓦解
4+2+1的家庭結構，使得年輕夫婦難以承擔家庭長輩的養老責任。
傳統的養老模式正在瓦解，而新的養老模式尚未成熟，我們是否能在平衡傳統養老觀念的基礎上，找到一條符合中國國情的、滿足大眾需求的養老模式？
危機二：現有的養老模式難以滿足社會養老需求
國內目前主要的養老方式包括公共養老和私人機構養老。
公共養老
設施簡陋，只能提供簡單的照護服務；跟不上隨著生活水平提高，日漸提高的大眾養老需求。
私人機構養老
收費昂貴，只能滿足少量高端客群。
中產階層作為國內最大的群體，他們的養老需求被市場漠視，得不到滿足！
面對康養地產大蛋糕，國內有不同的企業在嘗試，但尚未出現一種可復制和大規模推廣開發模式。
如何構筑中國式的特色康養地產模式？尚需解決四大問題：
住
如何針對性的開發適合老年人的居住產品，根據老年人的生理和心理狀況，首先需要解決好環境（選址）和產品設計問題，其次，產品需要滿足大部分老年人或其家庭的可支付能力，這樣的產品才是有生命力的。
養
老年人在不同的生命周期，需要不同程度的介護服務，而目前，老年介護服務在國內發展是比較滯后的，開發商需要培養和整合相關產業鏈的發展，具備專業的養老服務能力。
娛
老年人不僅需要關注身體健康，同時保持身心愉悅，對幸福的晚年生活也是十分重要的，而目前，在國內硬件方面追求越來越高端，而作為軟件的服務能力卻和養老的需求不相適應，我們需要關注老年人的娛樂需求，并具備相應的服務和配套能力。
醫
康養產業與地產開發如何結合，開發商需要整合地產、醫護綜合開發與運營能力。
未來開發商向康養地產發展，要解決的基本問題是要找到更好的養老模式，康養地產與康養服務等產業如何更好的結合，真正解決老年人的后顧之憂。
