序言：邊界之問 -到底應該怎么定義產城？
產城從來都是一個相對模糊的概念，其中概念包括政策文件多次提出的產城融合、產城一體化等。在具體執行中，不同企業對于產城的定義又存在比較大的差異。華夏幸福給出定義是產城即產業新城，故基于城鎮化趨勢打造了核心城市周邊以產業導入為核心的產業新城PPP的業務模型；萬科給出定義是產城即城市運營，以一二線城市為核心，結合開發為一體的城市運營，故布局了物流、教育等，并進入了橫琴新城等項目開發運營；金地則將產業園區開發運營+后端資本退出+配套物業開發建設構建了二級園區開發的業務模式；宋都給出定義是做增量的城市運營，以老舊社區改造為切入口，真正的下沉街道做社區的運營服務等等。但究其根本，我們在基于現有探索成果的基礎上，反向思考，究竟什么是產城，那么多雜亂的概念應該如何梳理，這個行業的邊界到底在哪里？
如果從傳統定義的產城來看，主要指的是片區開發與運營，其中可能包括了政企合作土地一級開發，商業、住宅、工業地產開發，產業招商導入等一系列圍繞片區開發的業務集合。筆者認為，不妨從英文翻譯看問題，在國外沒有產城概念，更相關的概念是工業園區（譯為Industrial Parks），工業城（Industrial City/ IndustrialTowns），用這些概念翻譯國內產城概念顯然有較明顯差距。讓筆者眼前一亮的是成都工業經濟發展研究中心主辦的《產城》雜志，對于產城的翻譯“Industry&City” 即“產業與城市”。
廣義的產城應該包括產業與城市的一切聯系，產城運營商的角色應該是開發運營體系的組織者—整合并協調政府、資本、產業方的訴求，進而構建物理載體與產業生態。其工作的關鍵是運營一個以物業為載體，以產業為核心的生態體系，作為平臺方去充分整合產業資源、政府資源、資本資源，進而為區域構建一個良性的產業生態，同時為自身構建一個可持續循環的發展閉環。
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現有企業積累的資源、能力與發展訴求不匹配是產城領域的突出矛盾
（1）價值創造邏輯與收益邏輯不匹配
項目形象好、產業運營成功，但最后唯獨開發企業在財務的現金流算不過來賬，這是國內產城存在的典型情況，能真正實現項目、產業、企業三贏，進而持續開發正向循環的項目在國內屈指可數，其背后則蘊含著國內產城價值創造邏輯與收益邏輯不匹配。這就好比城市造地鐵，如果光只是為了賺地鐵票造地鐵，那這個生意必然是虧損的，因為地鐵是為了整個城市帶來的收益，其作用于消費、城市產業、土地升值等多重要素，這個大賬必須要算。但在這個算大賬的過程中，就勢必需要對“算大賬”的資源進行控制，這也就是所謂片區開發的邏輯。片區開發使得區域產業開發運營實現“算大賬”的可能，在這個過程中，也就自然出現了“產業是目標，地產是結果”。
（2）企業產城老舊思路與國內復雜產業環境的不匹配
我國宏觀環境在改變，產城發展思路也必然跟隨環境變化而發生改變。在城鎮化率超60%的都市圈階段，傳統的依托于低要素成本的產業導入驅動城市發展已經難以為繼，發展模式從原有的“筑巢引鳳”已經轉化為了“筑巢育鳳”，城市從強調產業稅收，逐步轉化為強調土地坪效、強調城市輻射力-現代服務業；城市吸引力-特色型產業；城市潛力-創新型產業。
在新發展環境下，唯有構建合適的生態，方能支撐區域產業的升級發展。在這個過程中就對產城運營商提出了更高的產業規劃能力、資源整合能力要求、政府溝通能力要求，而這正是我們傳統產城運營商跟著趨勢被動去做，隨著方向慢慢漂流下最欠缺的方面。而國內產業又具備極強的復雜性，在大量政府補貼與區域產業爭奪下，更使得國內產業充滿了區域上的復雜性，鏈條零散、中低端市場同質競爭激烈，非市場化要素極多，而高基礎利率使得國內企業在大型投資中，只會賺快錢或者說只能賺快錢，綜合以上構建了國內產業環境的復雜。復雜的產業環境與老舊的發展思路共同造成了現有企業積累的資源、能力與發展訴求不匹配。
（3）真正需要警惕的，是許多產業地產企業的低效率
價值創造邏輯與收益邏輯的不匹配、企業老舊思路與國內復雜產業環境的不匹配，共同造成了包括投資回報率低等一系列問題，使得行業無法富集足夠的資源與人才。
產城作為平臺型業務，其核心是整合建筑方、資本方、政府方、產業方等資源。其核心是用利潤來控制上下游，以合適的方式去組織整個業務鏈條鏈。以上海臨港為例，其主推“GP模型”和“平臺構建”概念，但概念背后的關鍵，還是用回報率這一核心去鎖定對應的資源。
在低投資回報下，得不到應該有的資源富集，很多產業地產企業其實處于低效率運營狀態，其中就包括招商、企業服務等業務的低效。產業發展需要久久為功，絕不是企業低效經營的擋箭牌。對比之下，行業內的高效企業，如東久中國，以資本為導向進行運營，可以達成“一人一園”的運營效率，并在運營上基于自身條件，在有限的條件下尋找到了運營投入、股東回報、企業滿意三角平衡的最佳點。高效低效之分，還可以側面從人才的成長程度上看出。同樣一位人才，在高周轉地產工作三年，對比在產業地產企業內工作三年，可以明顯看出，高周轉企業對人的鍛煉程度更大、成長的更多。
PART
2
創新是唯一的出路，多一點包容，多給一點空間，等等再看
2018年億翰產城年度策略報告名稱就是《蛻變之際，聚焦模式創新》，我們始終認為創新是解決產城領域資源、能力與區域發展訴求不匹配的根本途徑。
顛覆性創新是對“傳統產城開發”走向真正的“產城生態運營”必經之路，什么力量才能產生顛覆性呢？個人認為，長周期的金融資本、大型實業企業與大型地產企業，是未來產業地產未來最有希望的破局者。其中，長周期的金融資本在發展過程中具備極強的資源整合能力，金融的思維與金融工具可以幫助解決投資周期長、短期現金流壓力與回報率低的問題；大型實業企業具備充足現金流，且自身具備產業資源，對產業生態構建，區域產業提升具備立竿見影的作用；大型房地產企業規模大，最重要的是能夠充分理解地方政府訴求，在模式合適和人才補全的情況下，未來產城領域的重要突破角色。
在創新的過程中，我們需要更多的給予一些寬容、多給一些創新的空間，對于合作模式是否合理、合適等等再看。我們不必過度的去詬病前期的地產開發銷售，基本所有的產城項目，前期的地產銷售是獲取后期產業引入資金、孵化區域產業生態的重要啟動資金，而從地產銷售其自身利潤來看，一二期的利潤必然是相對比較薄的，而政府真正應該掌控的是一個度的問題，如何通過把握可售物業配套數量與土地出讓價格的度，確保前期開發上的資金平衡，并使得最終企業的利潤一定要通過實現區域增加價值的基礎上變現。我們也不必過度的去詬病資本的介入，那些所謂“最涼薄、嗜血乃至于貪婪的資本”，恰恰是推動世界進步的力量。但我們如果回溯歷史，會發現金融人類的每一次科技革命，從蒸汽機到電報、再到電話，所有的技術創新，背后都依賴于金融資本的推動，是金融為產業帶來了可流動的血液。我們能從金融身上看到涼薄嗜血追逐利益的一面，也能看到它依靠敏銳嗅覺推動產業發展的一面。在產城領域，如何用好金融資本的關鍵是在于，去真正的思考如何構建一套完整的模式，使得真正的實現多方共贏與為區域創造增量價值。
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大變化必有大機遇，大機遇必成就大時代
2018年億翰產城年度策略報告名稱就是《蛻變之際，聚焦模式創新》，我們始終認為創
經濟的發展源自知識與經驗的傳播，作為咨詢研究機構的使命就是站在第三方的視角上總結歸納經驗、傳播對應方法、因地制宜調整既有模式，進而作用于行業發展。在這個過程中，企業既有得打法是最值得借鑒與參考的內容。當然，本書編寫相對倉促，加之研究人員研究水平有限、對企業深度認知有限，最終造成對企業的理解或有偏差，但站在第三方的視角看企業往往會發現更有意思的事情。
我們走訪中看到大量的中小型開發商，在強競爭的市場環境下，正在從“地產開發商”轉型為“產業開發運營商”，我們更看到不少龍頭開發商已經布局與深度探索多元化業務。其中欣喜有之、惋惜有之、激情有之，成敗不論，我們認為探索的其方向是正確的，其真金白銀的投入是對區域產業發展有益的，短期可能還未能實現完整閉環，但其為行業積累經驗、為社會孵化人才亦是企業價值存在。而我們也愈發看到現有探索的路徑正在更為規范，“算大賬”與“區域共生”執行的更為徹底。
大國博弈，時代轉換。大變化必有大機遇，大機遇必成就大時代，我們希望在產城大時代的背景下，構建一個多方思想碰撞思考的大平臺，讓大家在這個平臺商一起來思考和探索，推動行業發展過程中積極地利國、惠民、造福社會。
