購(gòu)物中心招商調(diào)整攻略

購(gòu)物中心調(diào)整周期從以前的3-5年，發(fā)展到如今的2-3年甚至1年。面對(duì)調(diào)整周期提速，購(gòu)物中心如何做好萬(wàn)全的準(zhǔn)備？本文以某知名購(gòu)物中心季度招商調(diào)整執(zhí)行細(xì)則為例，分析購(gòu)物中心招商調(diào)整時(shí)需注意的11個(gè)要點(diǎn)。

購(gòu)物中心季度招商調(diào)整前提說明

購(gòu)物中心招商調(diào)整一般分為合同到期調(diào)整與合同期內(nèi)調(diào)整。其中，合同到期調(diào)整由資產(chǎn)部、綜合業(yè)務(wù)部聯(lián)合測(cè)算。

購(gòu)物中心在什么情況下需要實(shí)行招商調(diào)整，主要是依據(jù)購(gòu)物中心開業(yè)時(shí)間、經(jīng)營(yíng)情況、空鋪情況。購(gòu)物中心在不同的情況下進(jìn)行招商調(diào)整，其前提也不相同。

下面以購(gòu)物中心實(shí)行招商調(diào)整的三大依據(jù)為例進(jìn)行說明，不滿足審核條件的購(gòu)物中心需進(jìn)行招商調(diào)整。

1、以購(gòu)物中心開業(yè)時(shí)間為招商調(diào)整依據(jù)

2、以購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)情況為招商調(diào)整依據(jù)

根據(jù)商管2016年5月月度經(jīng)營(yíng)分析會(huì)要求，對(duì)開業(yè)滿6個(gè)月以上購(gòu)物中心進(jìn)行經(jīng)營(yíng)分類。對(duì)各類別購(gòu)物中心招商調(diào)整遞增率作如下說明：

C、D類購(gòu)物中心（經(jīng)營(yíng)困難購(gòu)物中心）招商調(diào)整審核如下：

3、以購(gòu)物中心空鋪情況為招商調(diào)整依據(jù)

如產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性空鋪，購(gòu)物中心需在上報(bào)《季度招商調(diào)整方案》時(shí)，在備注中說明空鋪期及事由。

對(duì)空鋪調(diào)整的審核說明如下：

避免出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性空鋪的措施：

各區(qū)域、購(gòu)物中心對(duì)目標(biāo)品牌資源需及時(shí)儲(chǔ)備并跟進(jìn)意向，同時(shí)加強(qiáng)空鋪預(yù)警管理。

例如，租戶的租售比在同業(yè)態(tài)連續(xù)3個(gè)月排名后三位或兩次以上（含）、延遲繳費(fèi)、人員貨品不足等情況出現(xiàn)時(shí)，應(yīng)提前做好空鋪預(yù)警及招商調(diào)整方案。

購(gòu)物中心季度招商調(diào)整流程

1、購(gòu)物中心季度招商調(diào)整流程

購(gòu)物中心季度招商調(diào)整分為六個(gè)流程，分別為品牌落位調(diào)研、商務(wù)條件審核、租金測(cè)算、方案審批、招商執(zhí)行與考核評(píng)審。

其中在品牌落位調(diào)研階段需做好品牌儲(chǔ)備、項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃等事宜，為接下來的招商調(diào)整做準(zhǔn)備。

2、購(gòu)物中心季度招商調(diào)整上報(bào)流程

各購(gòu)物中心需在每季度最后1個(gè)月10日前提報(bào)次季度招商調(diào)整方案。CD類購(gòu)物中心（經(jīng)營(yíng)困難購(gòu)物中心）每季度第1個(gè)月10日前可補(bǔ)報(bào)一次本季度招商調(diào)整方案。

3、購(gòu)物中心季度招商調(diào)整文件組成

購(gòu)物中心在進(jìn)行季度招商調(diào)整時(shí)，需充分準(zhǔn)備以下資料文件：

購(gòu)物中心季度招商調(diào)整注意要點(diǎn)

▼注意要點(diǎn)1

調(diào)整計(jì)劃應(yīng)與資產(chǎn)租賃信息一致

購(gòu)物中心季度招商調(diào)整計(jì)劃審批表是否與資產(chǎn)租賃系統(tǒng)信息一致，如下表中的鋪位編號(hào)、計(jì)租面積等信息，庫(kù)外品牌需提前錄入審批。

▼注意要點(diǎn)2

引進(jìn)品牌與被調(diào)整品牌品類、級(jí)次一致

引進(jìn)品牌時(shí)需滿足以下條件：

① 品牌級(jí)次、經(jīng)營(yíng)品類符合購(gòu)物中心定位且跟周邊業(yè)態(tài)相匹配；

② 原則上品類不能變更，如確需變更，需在備注內(nèi)說明原因；

③ 原則上新品牌級(jí)次不能低于原品牌；

④ 品牌未到期不允許提前續(xù)簽，聯(lián)發(fā)品牌有優(yōu)先續(xù)約權(quán)；

⑤ 庫(kù)外品牌需附介紹。

如下表中的擬調(diào)整品牌茗記甜品，屬于餐飲品牌，符合購(gòu)物中心定位；與被調(diào)整品牌福藝工藝同屬于Z級(jí)次。

▼注意要點(diǎn)3

租金遞增調(diào)整充分考慮同樓層、同品類品牌的租金狀況

租金遞增調(diào)整需注意以下方面：

① 年度內(nèi)有租決及大面積調(diào)整的項(xiàng)目，季度招商調(diào)整的租金遞增應(yīng)參照大調(diào)遞增比例；

②租金遞增除滿足《購(gòu)物中心招商管理辦法》相關(guān)規(guī)定外，需充分考慮同樓層、同品類品牌的租金狀況；

③ 面積、位置基本相當(dāng)?shù)耐�批次調(diào)整品牌，租金遞增應(yīng)基本持平；

④ 新合同環(huán)比遞增零售不低于8%，餐飲不低于5%；

⑤ 新合同環(huán)比遞增如遇切鋪等特殊情況需注明起始日期；

⑥ 原則上無(wú)免租期。

如下表中的擬調(diào)整品牌漫8、茗記甜品如下：

▼注意要點(diǎn)4

租期制定盡量與周邊品牌租期統(tǒng)一

租期制定需注意以下方面：

① 原品牌合同剩余租期超過18個(gè)月，新品牌租期與原合同租期持平；

② 原品牌合同剩余租期不滿18個(gè)月，新品牌租期可適當(dāng)延長(zhǎng)一年；

③ 合同期盡量與租決期持平，無(wú)統(tǒng)一租決期，盡量與周邊租期統(tǒng)一；

④ 租約到期日須避免與重大節(jié)假日重疊，根據(jù)實(shí)際情況租期應(yīng)縮短1-3個(gè)月；

⑤ 非餐飲續(xù)簽：原址續(xù)約不裝修，租期不超過12個(gè)月；原址續(xù)約重新裝修，租期不超過24個(gè)月；

⑥ 餐飲續(xù)簽：原址續(xù)約不裝修，租期不超過24個(gè)月；原址續(xù)約重新裝修，租期不超過36個(gè)月；水吧、甜品等原址續(xù)簽，且須重新裝修，租期不超過12個(gè)月。

如下表中，被調(diào)整品牌福藝工藝與擬調(diào)整品牌漫8、茗記甜品的合同日期：

▼注意要點(diǎn)5

根據(jù)不同情況評(píng)定是否進(jìn)行品牌調(diào)整

品牌調(diào)整因由需滿足以下條件：

① 是否存在空鋪期；

② 是否為經(jīng)營(yíng)預(yù)警品牌（正常租約到期除外），如不是預(yù)警品牌，原則上不允許臨時(shí)上報(bào)招調(diào)，如必須審批，則須說明臨時(shí)進(jìn)行調(diào)整原因；

③ 明確續(xù)簽超過12個(gè)月是否重新裝修；

④ 是否為大學(xué)生創(chuàng)業(yè)商鋪；

⑤ 調(diào)入餐飲品牌，需說明是否與場(chǎng)內(nèi)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)品牌沖突；

⑥ 二次簽批：說明已簽批品牌掉鋪原因及商務(wù)條件；

⑦ 租賃決策到期前6個(gè)月內(nèi)的品牌調(diào)整，原則上不允許進(jìn)行季度招商調(diào)整，特殊情況需說明；

⑧ 其它特殊說明（商鋪位置、扶持政策、捆綁落位）

如下表，品牌調(diào)整因由需在備注中說明：

▼注意要點(diǎn)6

擬調(diào)整品牌信息重點(diǎn)審核

在審核擬調(diào)整品牌信息時(shí)，需重點(diǎn)審核其調(diào)整類別、租金、租金遞增率、免租期、合同日期等信息，如下表：

購(gòu)物中心季度招商調(diào)整中涉及的租期、免租期等商務(wù)條件需遵照《商管公司制度》及《營(yíng)運(yùn)期招商調(diào)整規(guī)范》要求審核及執(zhí)行。

某購(gòu)物中心租賃年限及免租期規(guī)定

某購(gòu)物中心裝修免租期及履約保證金規(guī)定

▼注意要點(diǎn)7

鋪位切分充分考慮后續(xù)出租情況

鋪位切分需充分考慮后續(xù)經(jīng)營(yíng)掉鋪后再出租情況。如下圖中的被調(diào)整品牌錢家頂頂香，其鋪位被切分后的經(jīng)營(yíng)面積與擬進(jìn)駐品牌綠康態(tài)自助涮烤的經(jīng)營(yíng)面積為2：1。

▼注意要點(diǎn)8

鋪位編號(hào)使用規(guī)范

① 鋪位編號(hào)必須使用系統(tǒng)的鋪位編號(hào)；

② 同一品牌多個(gè)鋪位的，原合同所有鋪位號(hào)須全部填寫；

③ 一鋪位一行對(duì)應(yīng)一個(gè)面積數(shù)據(jù)，不得合并鋪位號(hào)和面積；

④ 鋪位類型發(fā)現(xiàn)變化（主力店變步行街或步行街變主力店）、面積變化（新增鋪位、鋪位停用、鋪位局部面積增減）應(yīng)在備注中說明原因，并由地方在“鋪位管理”上報(bào)變更審批后，方可錄入方案；

⑤ 品牌名稱必須使用品牌庫(kù)的品牌使用名；

⑥ 租決/微調(diào)、專項(xiàng)調(diào)整和季度調(diào)整不得混合提報(bào)。

如下表中的熱風(fēng)：

▼注意要點(diǎn)9

審核購(gòu)物中心租金測(cè)算對(duì)比表數(shù)據(jù)

購(gòu)物中心租金測(cè)算對(duì)比表的數(shù)據(jù)部分需進(jìn)行審核，避免出現(xiàn)購(gòu)物中心的指標(biāo)對(duì)不上的情況。

錯(cuò)誤事例一：該購(gòu)物中心的年度預(yù)算指標(biāo)填寫錯(cuò)誤，導(dǎo)致本方案與與預(yù)算差異數(shù)據(jù)錯(cuò)誤。

錯(cuò)誤事例二：該購(gòu)物中心的三組數(shù)據(jù)的指標(biāo)都是一樣的。

▼注意要點(diǎn)10

避免原品牌撤場(chǎng)與新品牌進(jìn)場(chǎng)之間存在空鋪期

應(yīng)避免原品牌撤場(chǎng)與新品牌進(jìn)場(chǎng)之間存在空鋪期。如下表新品牌合同簽訂和原品牌撤場(chǎng)時(shí)間存在空鋪期，且未注明特別原因。

▼注意要點(diǎn)11

與品牌合同截止日期避開大型節(jié)假日

購(gòu)物中心與品牌合同截止日期應(yīng)避開大型節(jié)假日。新簽品牌的合同日期需避開五一、十一春節(jié)等法定節(jié)假日。

如果遇到節(jié)假日，應(yīng)將合同日期提前15-30天。如下表，將合同截止日期定在五一，應(yīng)避免這種情況。

除以上需要注意的要點(diǎn)之外，購(gòu)物中心進(jìn)行季度招商調(diào)整時(shí)應(yīng)避免出現(xiàn)以下問題：

文章來源：商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)