1992年，已88歲高齡的鄧小平的南巡講話在全國引起了一場經濟改革的新浪潮。從92年的張江開發公司、93年的東湖高新、94年的中新集團（蘇州工業園區）等城投公司如雨后春筍般涌現。
01
去“北京化”
北科建也是在這一時期成立登堂入室，進入產業園區這一行業。在成立之初，北科建可謂是意氣風發，擔負著推動中關村乃至北京市科技發展的重要使命，從“服務區域經濟、助推產業升級、加速科技轉化、提升社會貢獻”的企業使命中也能看出北科建的企業發展方向。北科建是當時北京市第一個從事高科技園區開發與管理的企業，改變了北京市只有政府委派管委會完成科技園區開發管理的模式。也是在這光環之下，成立之初就從市政府手中獲得了大量的土地資源，如：海淀區核心地帶的中關村西區、海淀區北部的中關村軟件園、中關村生命科學園等。北科建也沒有讓人失望，無論是中關村軟件園還是中關村生命科學園都是中關村內響當當的標志性園區項目。
但是在2003年后北科建的發展也遭遇困局，土地政策發生改變，土地出讓不再是定向轉讓，而是走向市場化的招拍掛競爭。成為“支柱產業”的房地產行業異軍突起，北科建受制于科技園區土地一級開發企業不得涉足二級房地產開發的限制，堅守科技園區開發建設。
由于北科建的城投背景，資源大部分來自于政府，需要圍繞中關村滿足政府對于中關村區域發展和創造社會效益的任務。在隨后幾年間需要投入大量資金不斷完善園區基礎設施建設。從每年的財務數據中就能看出明顯的城投元素，極低的利潤、股東回報率極低，直接導致了4大股東撤資。于是在2007年，完成股東重組，北科建進入了北京國資公司控股時期，也是在這一時期北科建開始了全國拓展的腳步，這對于當時的中關村區域內的國有園區運營商而言是史無前例的，放之國內國有園區運營商中也是少有。
在2010年北京市為了統一管理中關村，組建了中發展集團，將所有中關村園區納入集團，北科建以中關村軟件園公司、中關村生命科學園公司兩家控股子公司股權入股中關村發展集團。這也意味著北科建徹底告別了中關村時代，但也開啟了北科建市場化的全國拓展時期。
02
痛苦的市場化改革
2010年中發展的成立，意味著北科建徹底告別了“中關村時期”。但實際上從07年完成股東重組之后，北科建可能就有所預期，開始了全國化布局，在09-12年期間全國拓展了4個科技園區項目，第一次邁出北京的北科建也出現了明顯的“水土不服”，4個項目中長春項目居然是最高的，將華夏幸福和聯東集團創造的中國產業地產最北線沈陽硬生生拉出一個省的距離，其它項目物業出租率長期低于50%，北科建在這一時期經歷著很長一段時間的痛苦改革期：從北京本土企業走向全國，從典型城投公司走向市場化運營的園區運營商。
03
城投轉型的模板？
在“離京”之后，北科建經歷了較長一段時間的改革期，過程是較為痛苦的，甚至在18年更是經歷了一場人事更迭。但也就是在這動蕩的2018年，北科建集團營業收入首次突破百億，雖然在2019年營業收入稍有滑落，但總資產同比增長11.61%，達到384.15億元，凈資產達到90.77億元。距離2016年提出的“十三五”戰略規劃“在2020年底力爭成為總資產突破400億元，凈資產突破90億元的多元化、復合型新城新區發展商”，北科建距離這一目標也僅剩下不到16億的總資產差距。雖然2020年的數據仍未公布，但北科建顯然已經超額完成了原定目標，在市場化改革的道路上交出了一份令人滿意的答卷。
在產品端，北科建從中關村時期單純的“科技園區”第一代產品，在經過了全國布局拓展的過程中，衍生出了第二代科技新城以及第三代智慧產業新城。簡單的來說，北科建從過去單純的科技園區及相關基建的城投化產品衍變成為以科技產業為核心，融合園區開發、配套建設、園區運營等業務為一體的完整產業新城產品。北科建從科技產業起家，通過對于新興產業企業訴求的把握，通過多年摸索，從產品、配套設施、企業服務等方面逐漸打造了一套行之有效的市場化商業模式。
國企改革已經進入快車道，更多涉足產業園區行業的城投公司都將面臨市場化的改革。北科建或許為城投轉型提供了一種新的出路，簡單的園區開發建設、基礎設施打造這些城投公司的拿手好戲可能已經不適用于現階段的產業園區行業。地方政府對于園區運營商；新興產業企業、新時代人群對于產業園區的訴求愈發多元化，城投公司在產業園區市場化發展的道路上不僅僅需要市場化改革的決心，更需要一條行之有效的市場化商業模式。
