運營管理，運營是抓手，管理是根本。在開發全過程中，涉及運營這單一線條的關鍵工作，在每一個開發的階段都會有體現。
那么在我們足夠了解項目的情況之后，我們應該如何做好項目的運營工作呢？生產或者經營方面又如何充分發揮出運營的作用，促使公司更加地穩健發展呢？
階段劃分
首先我們先明確下運營線條在開發過程中會涉及到哪些具體的工作呢？在這些過程中需要做點什么呢？
摘牌拿地前
1、設計部強排方案出來之后運營需要進行拿地版全景計劃的編制工作，輸出施工證、開工、開盤等節點的具體時間給到投資部門同事進行測算。
2、地塊初期評審會通過后，組織落實好土地獲取前的定位策劃會議召開事宜。
3、新項目獲取后，需于獲取后十天內簽訂里程碑計劃，若規劃方案未定也需要做好暫定版里程碑計劃的上線工作，后續可進行調整，過程中跟進落實計劃出具事宜。
開工前
1、線下與各線條溝通好里程碑計劃上線事宜，明確輸出計劃考核的嚴肅性，提高各部門的重視程度。
2、在里程碑計劃的基礎上，將內控計劃上敲定并上線，后期輸出執行。
3、協助投資交底會召開，輸出會議紀要、銷項表等材料，明確各部門相關意見解決思路。
4、前策啟動會召開，涵蓋前期招標計劃、出圖計劃、采購計劃、報建計劃以及工程策劃。
開盤前
1、維護運營協同平臺相關信息，里程碑計劃節點完成當天上線相關資料進行存檔。
2、每月內控節點進行考核，輸出相關考核結果，執行相關獎罰。
3、階段性各項目現場巡盤，對進度進行風險評估，風險預警，并及時進行糾偏，提出相應的解決方案。
4、每月組織城市交叉穿插巡檢，嚴控工作面移交與穿插節點。
5、跟進停止點檢查情況，主要是開盤前風險排查，聯動各線條進行大體檢，落實完美開盤，助力營銷。
封頂前
1、完成開盤后評估，總結經驗教訓，同時做好后續工作鋪排以及交樓風險評估。
2、根據開盤情況及時調整供需鋪排，充分做到以收定支，跟上市場的腳步，及時調整相關營銷打法。
3、跟進協助裝修策劃編制事宜，嚴格控制樣板先行制度，結合人材機等進行詳細鋪排，為后期完美交樓打下堅實基礎。
4、策劃工地開放活動，打造項目精品，實現完美工地開放，為助力營銷以及完美交樓蓄力。
竣備交付前
1、內控計劃考核，溝通落實開發部門同事竣備計劃，嚴格按照計劃走，實現完美竣備。
關于如何做好上述過程運營，如何快速快速正常推進各項開發事宜，充分發揮運營的作用，以下總結了幾點管理技巧，可以提供給各大地產運營從業者作為參考。
協調會議——指導
會議作為最常用的管理抓手，怎么去用好這一工具呢？
首先，會議策劃板塊隸屬于運營管理板塊中的一部分，做好這方面的工作是我們的第一要務。
但是這里只要講述的不是常規的各項開發會議，更多是溝通協調性質的。
很多項目工程崗的同事應該會有比較大的感觸，特別是兼職運營崗的，每天離不開的就是各項小會議，也許是常規的監理會議、周例會、日例會等等；
又或者是材料未到影響進度臨時緊急召開的協調會，又或者是因為運營線條上一個數據的統計口徑問題而召開的數據確定會等等……
這里主要闡述一點，召開會議以及拉群溝通是最為快速及有效的解決問題的兩種方式，我們要學會利用這些工具有效地溝通協調好相關痛點。
正確利用好這一抓手，為項目及時指導糾正方向，勁往一處使，方可使得萬里船。
風險預警——提示
要做好風險控制，專業能力是必要前提。
準備篇提到過，做好運營有一個重要的條件，要有所專長。
正所謂專業指引方向、指導結果，有了基礎能力，便于后面我們及時地發現問題，留有充足的時間去解決已經發生或者預知發生的問題。
后期形成一定的預警機制，以及相對應的預警管理辦法出臺，助力公司以及項目經營正常運轉。
約談督辦——糾偏
在目標實施過程中總是免不了需要約談一些不給力的合作單位，訴求約定達成一定的資源需求進而齊心協力完成目標。
在已經或者預知即將發現問題的前提下，選擇恰當有利的方式進行約談，爭取達到雙方都滿意的解決對策，進而達到共贏。
相信大多數同行有遇到過以下情況，總包非直營而屬于掛靠，出現問題找不到上級老板，導致很多事情想做卻毫無辦法。
所以告誡相關從業者，項目前期一定要協助招標選擇合適的合作伙伴，項目進展順利與否很大程度上取決于我們能不能直接對話合作單位的老板。
制度牽引——保證
好的實施需要一定的制度支撐。
這里主要談一下考核激勵機制：合理化設置獎罰制度的前提首先是正確劃分項目與平臺績效考核原則，項目的計劃怎么提？平臺的計劃怎么提？
項目平臺互提計劃的方式不失為一個好選擇。
這里提一個建議，我們可以先將平臺職能劃分為生產型與服務型，類似招標成本財務投資這些線條屬于直接有產出標準的，劃分為生產型，提出定量性的計劃；
另外諸如運營物業客服這些線條屬于沒有特別明顯的產出標準的，以溝通協調服務為主的，劃分為服務型，生產與服務按照占比7：3或者6：4進行分配。
同時，生產類進行月度考核月度兌現的方式、服務類采用季度考核季度兌現的方式，考核計算最后月度及季度總得分；
獎罰建議可按照獎多罰少的大原則，大大提升員工的工作積極性，讓經營更有效的發展。
文章來源：牧詩地產圈
