一、深圳率先開始整治產業用地二房東市場
2020年5月27日，深圳市住建局發布《關于規范產業用房租賃市場穩定租賃價格的若干措施（試行）（征求意見稿）》，9月18日正式發布關于規范產業用房租賃市場穩定租賃價格的若干措施(試行)》。這一新規被視作深圳政府打壓職業二房東的首響炮，從這一點足以窺見全貌，未來不止是廠房租金要控制，寫字樓，公寓租金都要加強監管，甚至深圳整個包租市場或許都要重新洗牌。
二房東推高企業成本：二手房東分類具體說來就這幾種：有的專門做正規小區和公寓的；有的專門做農民房；有的專門做舊廠房改造；有的專門做寫字樓辦公室出租的。其中辦公室和廠房的出租利潤會比住房要高，常常是面積缺斤短兩，水費電費追加30%，企業成本推高同時坑害了地方經濟。政府為了穩定發展實體經濟而壓縮房地產中介、個人等二房東的生存空間。
制造業回流遭到阻礙：另外一方面原因是在貿易戰的背景下深圳喊出了制造業回流的口號，制造業回流就必須需要產業生產空間，而這些產業用房基本掌握在二房東手中（甚至是三手、四手、五手房東），二房東的多次轉手以及粗放管理使得這部分產業用房本身具有較高的成本，即使企業無法負擔高額房租、市場供大于求，二房東也沒辦法使房租有足夠的降價空間。深圳政府發現這個問題，為了防止二房東對實體制造業的吸血，進行大規模的整治清理。
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二、在同樣的背景下，上海會不會接棒深圳整治二房東？
上海二房東的現像也客觀存在，典型的是在青浦區。青浦區的大量廠房掌握在一批二房東手中，導致企業租賃成本非常之高。因此，上海政府也有開始整治二房東現象的跡象，2020上半年在臨港周邊逐步對二房東進行清退，但是上海對二房東的清退的原因是有些區別的。
少數人手里掌握大量物業資源催生深圳二房東：深圳的土地面積只有1997平方公里，而上海有6300多平方公里。深圳擁有的土地相當于上海的三分之一。據數據統計2018年深圳常住的1300萬人口里面，真正土生土長的深圳本地人不超過80萬，而這人口稀少的部分本地人手里往往擁有大量的土地、房產，介于這些一手房東要么移民國外要么吃喝玩樂享受生活的情況，于是乎深圳二房東這個職業就誕生。
上海二房東產生更多的是市場需求：上海的二房東職業產生與深圳有著本質的不同，大致分為兩種情況：一是比較老舊的園區，早年的實體制造業企業搬遷留下破舊的廠房，這些企業本身不擅長招商租賃，因而委托給二房東。第二種二房東是直接從招商運營能力較弱的開房商手中直接承包一手物業再包裝運營之后進行租售。
產業結構調整，二房東面臨優勝劣汰：基于這樣的背景下上海對于二房東的整治是有針對性的，一類是在二房東手里的不符合區域、園區定位的企業將被清退，例如規劃為汽車零部件產業基地的園區就將清退食品加工、玩具加工企業。部分二房東本身的招商能力是有局限性的，他們只能招到中低端的制造業企業、或者中小企業。在政府強制的產業結構調整下，不具備專業招商能力的二房東自然將被市場淘汰，主動退出。
三、上海二房東為什么會有市場？
上海二房東的模式基本可以概括為四個字“區域圍獵”。二房東本身存在兩個局限性，一是招商能力有限，他往往能接觸到的都是一些中小企業。而中小企業尤其是生產型的中小企業有一個特點，沒有足夠的資金去購買高端生產設備，十分依賴熟練的技術工人。這些熟練的的技術工人大多來自上海本地，例如青浦區域的本地工人，因為家庭的原因他們的工作范圍不會超過生活半徑的十公里以外。因此，只要一部分二房東群體控制這十公里范圍內的廠房資源，達成一個價格聯盟，提升他們的議價能力。這些傳統的制造業中小企業不得不被動的接受他們的價格，這是企業成本大幅度上升的主要原因之一。
但二房東有無存在的必要？凡事皆有兩面性，答案是肯定的。有幾個主要因素：
其一、相當一部分存量比較大的城市，雖然工業用地出讓年限比較短但也有五十年，很多土地已經轉讓。而一些企業由于產業轉移的原因，原本的廠房已經空置出來。他們自身對這些廠房沒有運營的能力和精力，需要第三方的運營商來幫其運作。這也是二房東主要的一個轉型方向，從粗放的“租房+招商”模式轉變為“承包+策劃+招商+運營+服務”的模式，最終轉變為專業的輕資產運營服務商的角色，幫助企業解決存量資產盤活的問題，同時提升經濟效益。
例如位于大興生物醫藥基地內的道境TSC運動中心，由道境（北京）體育產業投資有限公司將一個鋼構廠改造成了綜合體育mall。道境TSC運動中心占地1.4萬㎡，建筑面積1萬㎡，一期項目投入超過4000萬元，該體量也創造了國內單體廠房改造體育場館的記錄，2017.7開業。
其二，一些區域的地方政府需要一些二房東作為產業資源操作的白手套。因為政府招商人員對接中小企業入駐是一個非常繁瑣的過程，政府擁有很多的國資的物業，但以政府的招商人員配置要實現對大量的中小企業的招商對接是非常不現實的，工作量巨大。所以他需要一些人來轉包這些物業，即市場上大量的中介，二房東，借用龐大的中介、二房東資源網絡去對接中小企業。二房東的優勢就體現在他們有更多的人力資源，比較了解企業租賃需求，在與企業對接的時候相較于政府招商人員更加的“接地氣”，比如租金、免租期、合同上的寫上更加的靈活。政府在其中更重要的是起到平臺搭建的作用，把自己定位成“裁判員”而不是“運動員”。
結語：
二房東的存在其實有利有弊，深圳的“嚴打”二房東的政策，不一定是最佳的方式。二房東并不是完全負面的存在，他有其存在的合理性。筆者個人理解，二房東的“堵”或者“疏”關鍵在于能不能為企業提供更多的價值，作為二房東本身而言不能僅僅依靠人海戰術去招商、去壟斷市場提高租金的方式，這本身不利于行業穩定的發展。二房東應該從招商到后端的管理運營去做鏈接，利用資源把合適的上下游企業鏈接到一起，通過設計和規劃協調企業的需求，更好的服務于企業的發展。
總體來看，上海政府對于二房東推動租金亂象的情況不會置之不理，未來上海的二房東如果不做出轉型繼續壟斷房源變相漲租的話仍有極大被重點整治的風險。
