南京住宅市場(chǎng)上半年不盡如人意 商業(yè)地產(chǎn)回歸理性

核心提示：南京的住宅市場(chǎng)上半年表現(xiàn)不盡如人意，不管是銷售金額還是成交量都同比下降，那么商業(yè)地產(chǎn)呢？

       南京的住宅市場(chǎng)上半年表現(xiàn)不盡如人意，不管是銷售金額還是成交量都同比下降，那么商業(yè)地產(chǎn)呢？根據(jù)戴德梁行寫字樓部的報(bào)告顯示，2018年上半年，寫字樓成交區(qū)域主要集中在雨花臺(tái)和浦口板塊，市場(chǎng)整體供大于求，去化壓力有所增加。長(zhǎng)租公寓迅猛發(fā)展，集中式管理的長(zhǎng)租公寓供應(yīng)量近萬套，資產(chǎn)證券化風(fēng)口已經(jīng)來臨。

　　未來5年南京寫字樓供應(yīng)量預(yù)計(jì)超400萬平方米

　　根據(jù)戴德梁行的報(bào)告，2018年上半年南京寫字樓銷售市場(chǎng)回歸理性，南京市整體商務(wù)格局呈現(xiàn)出由鼓樓、新街口、河西組成的核心區(qū)“三足鼎立”的情勢(shì)。河西逐步成為寫字樓業(yè)主青睞的區(qū)域，空置率同比下跌25%，租金同比增長(zhǎng)9%，而鼓樓的寫字樓空置率同比上升了15%。

　　截至目前，全市寫字樓成交均價(jià)為18508元/平方米，相較去年同期上漲7.2%，售價(jià)漲幅同比去年略有下降。新街口、鼓樓、河西、江寧開發(fā)區(qū)四大板塊租金平穩(wěn)，其中江寧受新盤入市拉動(dòng)，租金同比上升4%。上半年市場(chǎng)整體供大于求，供求比1.85：1，相較去年略有上升，去化壓力有所增加。

　　上半年的新增供應(yīng)集中于1月及4月，主要受綠地之窗、萬科九都薈、證大喜馬拉雅、明發(fā)財(cái)富中心、萬達(dá)茂等熱點(diǎn)盤持續(xù)入市的拉動(dòng)作用影響。成交區(qū)域主要集中在雨花臺(tái)和浦口板塊，建鄴相較去年大幅放緩，金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)公司是南京寫字樓的主要客戶，成交份額近6成。

　　在土地供應(yīng)方面，南京上半年商辦土地市場(chǎng)較為活躍，出讓地塊以浦口、玄武為主。未來5年南京寫字樓市場(chǎng)總供應(yīng)量超400萬平方米，優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓以租賃為主，河西、鼓樓濱江、城南板塊將是未來主要的供應(yīng)區(qū)域。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，未來5年的優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)年均吸納量約為16萬平方米。

　　南京長(zhǎng)租公寓品牌已有近20家 或迎來資產(chǎn)證券化風(fēng)口

　　隨著國(guó)家租購并舉制度的推進(jìn)，近年來長(zhǎng)租公寓無論是在政策層面還是市場(chǎng)層面都受到前所未有的高度關(guān)注。而長(zhǎng)租公寓的主要租住群體是青年和白領(lǐng)，也是核心消費(fèi)群體，租賃住房也隨之演變成為新興產(chǎn)業(yè)。目前，包括開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、經(jīng)濟(jì)公司、酒店集團(tuán)等不同背景的企業(yè)都紛紛建立長(zhǎng)租公寓品牌。

　　不僅是房地產(chǎn)上下游企業(yè)，例如萬科、龍湖、旭輝、鏈家自如；包括酒店集團(tuán)，例如華住旗下城家；結(jié)合資本與互聯(lián)網(wǎng)的獨(dú)立公寓品牌，如魔方公寓、YOU+公寓；金融公司如京東、支付寶等都參與到住房租賃平臺(tái)的建設(shè)。

　　根據(jù)戴德梁行住宅部的報(bào)告顯示，目前南京市場(chǎng)有較多長(zhǎng)租公寓品牌，以集中式管理為主的公寓品牌就有近20家，總房源量近1萬套，在二線城市處于領(lǐng)先水平，戶型在20-40平方米為主，整體租金水平在1500-4000元/月。

　　目前南京長(zhǎng)租公寓的發(fā)展困境在于：盈利成本、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、政策不明朗和融資成本高。戴德梁行南京及杭州公司總經(jīng)理湯耀光總結(jié)道，政策支持下，長(zhǎng)租公寓迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇，如何降低拿地及運(yùn)營(yíng)成本、降低融資成本、精準(zhǔn)定位、差異化產(chǎn)品發(fā)展，成為長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

　　湯耀光同時(shí)指出，“長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化”風(fēng)口或?qū)�來臨。“截至2017年第二季度，亞洲共有142只房產(chǎn)證券化產(chǎn)品REITS，總市值達(dá)1989億美元。其中日本、新加坡、香港三地REITS市值合計(jì)占比達(dá)94.1%。”長(zhǎng)租公寓REITS的產(chǎn)品主要面臨公寓商品住宅價(jià)格高、土地價(jià)格高、收益率低等問題。“長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化的嘗試方興未艾，近期發(fā)行的幾單產(chǎn)品為這個(gè)市場(chǎng)提供了很好的借鑒，相信更多的企業(yè)會(huì)愿意加入到這個(gè)市場(chǎng)中來。”







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