土地市場向來是樓市的溫度計。2018年，這個市場的熱度逐月遞減。
同策研究院數據顯示，今年前11月上市房企前20強拿地金額1.45萬億，同比去年減少了1500億，降幅約10%；近三個月來，25家主流房企平均每月拿地連續不足千億，土地市場進一步降溫。
與此同時，市場中出現了越來越多的兼并收購機會，萬科、中海、保利等房企擁有較為充裕的資金，今年并購動作頻頻，而其他不時拋售資產的房企，則凸顯資金緊張。
展望明年，多位業內人士預計，土地市場或維持“低溫”，行業兼并重組將進一步深入。
“無論是招拍掛拿地還是并購交易，從現在到明年三季度，都是一個比較好的窗口期。”同策咨詢總監張宏偉表示，“大型房企應該把握住這段時間的拿地機會。”
土地招拍掛遇冷
過去三年“地王”頻出的土地市場，今年不再受到房企熱捧。
12月6日，同策研究院發布的數據顯示，在土地招拍掛市場，今年前11個月TOP20房企共拿地約1.45萬億，與去年同期的1.6萬億相比，明顯下降。
其中，萬科以1806.82億元排名第一，碧桂園和保利分別以1291.61億和1227.37億元位列二三；在拿地面積方面，碧桂園、綠城控股和萬科分別以5408.52、4288.62和3646.11萬平方米，名列前三位。
而去年前11月，萬科的拿地金額為2104億，碧桂園則以2409.95億元拿下6024.86萬平方米土地，穩居榜首，其他房企去年的拿地表現也普遍優于今年。
21世紀經濟報道記者統計發現，去年同期以1117.49億元拿下4530.5萬平方米的恒大，在今年僅花費382.26億元在招拍掛市場拿地，在前20強的房企中墊底。
在萬科、中海等房企內部人士看來，土地市場的降溫是逐步發生的。根據中指院數據，2018年上半年，20家典型代表房企拿地額與銷售額比重平均值為50.9%，保持較高水平，規模擴張意愿較強。其中仍以招拍掛為主。
轉變發生在三季度。9月份開始，無論從拿地金額還是拿地面積來看，龍頭企業都未能延續之前的熱情。
中原地產研究數據顯示，25家房地產行業龍頭房企中，9-11月，拿地金額分別合計只有767億、720億、394億，連續3個月低于千億，這是最近4年來首次出現。在2018年之前的月份，基本拿地金額都在1200-2000億這個區間。
剛剛過去的11月，土地市場開啟新一輪放量供應。根據同策研究院數據，11月全國土地供應9919宗，比上月增加928宗，比去年同期增加1266宗；土地供應建面53701.29萬平方米，環比、同比分別上漲8.91%、14.12%。
在這樣的供應刺激下，也未能使房企在土地市場上回心轉意，房企的態度依舊謹慎。
同策研究院監測數據顯示，11月全國建設用地共成交5664宗，比上月減少1290宗，比去年同期減少162宗；成交金額達4154.89億元，環比下降7.86%，同比下降15.7%。
房企對土地市場的態度為何轉變？上海資深房地產評論員宋會雍認為，市場風向轉變了，特別是國家“房住不炒”和“堅決遏制房價上漲”的基調，迫使房企都做出調整。
宋會雍預測，“明年上半年到第三季度估計還是在盤整，如果地方政府對價格讓步，可能下半年會有好轉。”
“現在地價已經有所降低了。”同策咨詢總監張宏偉則認為，“對于排名在前的房企來說，從現在到明年三季度應該繼續關注一二線的土地市場，現在是回歸一二線城市市場的機會。”
并購活躍
宋會雍指出，當前大部分公開招拍掛的土地都有各種限制要求，加之居高不下的土地價格，房企更愿意通過收并購的渠道去獲得土地。
同策研究院數據顯示，無論是從交易金額還是交易面積來看，11月TOP20上市房企土地成交金額集中度環比均略有下滑。且今年1-11月累計來看，TOP20上市房企拿地集中度同比依舊有不同程度的下滑，集中度低于去年同期。
市場上，今年房企之間的兼并重組頻頻上演，遠較往年為多，其中不乏發生在萬科、恒大、融創、萬達、華夏幸福等大型房企之間的并購交易。
在今年房企的收并購中，最引人注目的莫過于高喊“活下去”萬科的幾次動作。
早在今年3月份，萬科就以17.8億元總價拿下杭鋼集團資產包，新增8個項目；10月又通過收購目標公司部分股權的方式，與華夏幸福合作開發了多個環京項目，交易價款約為32.34億元。
萬科與海航的交易就更為密切。7月，萬科從海航手中接盤了武漢海航藍海臨空產業園（一期）80%股權，交易價格為3.12億元；其后又于11月拿下海航基礎旗下子公司所持有的廣東興華實業100%的股權，價格約為10.35億元。
除萬科外，融創、保利、中海等房企都在今年積極展開收并購。
今年初，保利通過合作方式，從美的地產取得佛山市高明區麗景東路南側地塊； 10月29日，融創收購萬達文旅“收尾”，出資62.8億收購原萬達文旅集團和13個文旅項目的設計、建設和管理公司。
萬科、保利、融創這類資金充裕的房企連續發起對同行的收購，而華夏幸福、海航、萬達等出售資產的行為，則凸顯其自身的資金緊張。
縱觀房企發展史，萬科、恒大、融創都在特定的時間、機會中大規模收購其他公司資產，實現企業的增長。比如萬科收購南都地產，恒大收購華人置業等港商資產，融創收購萬達文旅等案例。
“從長遠來看，地產行業品牌企業的集中度還是不太高，未來行業內的淘汰和盤整還會繼續發生。”宋會雍對21世紀經濟報道表示，“在行業下行周期中，實力強大的房企可以進行逆周期操作，從而實現規模的大幅擴張。”
“收并購在之后會進一步加深。”宋會雍表示，“兼并重組是一個趨勢，不太容易出現折返和回調，應該會持續發展下去。”
融創中國董事局主席孫宏斌認為，中型房企被并購的情況，在2018、2019年會出現，房企并購的份額將向大公司集中，前十名房企市場占有率未來將達到50%的比例。
