什么是返租？優缺點和操作方式是怎樣的？什么是產權式商鋪？產權返租有哪幾種方式？有何優勢？
一、什么是返租？
在商鋪的銷售中，采取所有權、經營權、使用權三權分離的模式：為提高市場接納力，將商場產權劃整為零，劃分為小產權進行銷售回收大量資金。然后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業鋪面的經營權，并對購房者有一定比率的年回報（高于銀行貸款利率才有吸引力）。
返租優缺點分析：
優點：所有權屬于投資者、經營權由專業商業管理公司掌控、入場經營商家擁有物業使用權，實現了三權分離。在統一經營的背景下，最大程度實現商業物業的整體經營價值，同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增長空間。這是一種高收益高風險的運作模式，適用于大型封閉式商場。通過拆零產權、銷售旺鋪可回收巨額資金，大大緩解困擾開發商的資金緊張問題。
缺點：在這種高風險高利潤模式的運作當中，涉及項目的規劃、設計、招商、銷售、工程等所有環節，對開發商的綜合運營能力要求極高。而且，回籠資金（即產權分散銷售）與商業經營（即統一規劃經營）兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業物業的經營對開發商名譽、品牌的影響也將有很強的廣泛性和延續性。
操作方式：
簽訂購房合同時，業主必須簽署委托經營協議和租金回報協議，返租方常是一個與開發商無任何關聯的空頭公司，這一切與開發商沒有任何法律關系，返租協議可長達10 -20年。
二、什么是產權式商鋪？
房地產開發商將其開發的商場、寫字樓分割成不同面積單位出售，并與買方約定，在出售后的一定年限內由房地產開發商以代理出租的方式進行返租，由開發商或委托其他物業管理公司統一管理、統一經營，保證買方購買商鋪后每年獲得一定的收益。這種銷售模式，市場稱之為“產權式商鋪”，也稱作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有權和經營權分離的房地產證券化。
產權式商鋪有多種形式，包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等，但萬變不離其宗，總歸是“以先銷售后返租，同時給予一定比例租金回報的方式”吸引買家入場。
產權式商鋪的實質是房地產產品的一種營銷手法，這種營銷模式因為調動了開發商、投資者、經營者甚至金融機構等多方面的經濟需要，故產業鏈得以延長，對GDP的貢獻顯然比單純營銷要大。
產權式商鋪的優勢分析
作為一種營銷策略，產權式商鋪能夠得到市場的認可，必定有其優勢所在。客觀的講，這種營銷策略在商業樓盤銷售時起到了很大的積極作用，在某種程度上是開發商信心與實力的體現，是對市場的認識與把握，更是對投資者的承諾與保障。市場交易中各方主體，如開發商、投資者、物業經營者以及金融貸款機構在這種銷售模式下均有利可圖。
優勢一：有利于開發商快速回籠資金，擴大銷售額。
產權式商鋪對于開發商而言最大的吸引力就在于，企業在這種銷售方式下可以短期內快速回收大量資金，賺取利潤。因為投資型物業多數屬于商業物業，如果開發商選擇自主經營或是只租不賣，其投資回收期少則十幾年，多則幾十年，這對資金實力不強、融資渠道較窄的開發企業來說是無法承受的。同時，開發商如要找到實力雄厚的投資者一次性買斷整個樓盤也非易事。所以，本著快速套現、緩解資金壓力以便開發新的投資項目的目的，建議開發商將其分割出售、利用售后返租吸引散戶投資者便成為必然的選擇。
利用長期穩定的回報為賣點，開發商在定價時可以適當提高單價，從而獲得在一般銷售模式下無法達到的銷售額和利潤。這也是產權式商鋪的一大優勢。
優勢二：保證了投資者的投資回報，容易受到投資者的追捧。
對于投資者而言，產權式商鋪在包租期內能獲得穩定的租金回報，而且包租期越長，回報越持久，風險就越小。特別是對于一些優質地段的優質產品，投資者甚至只要一次首付，每月租金回報除去銀行按揭還有剩余。這正是投資者對售后返租的物業大肆追捧的根源所在。
對于售后回租的投資型物業，投資者一般都是在購買時便同開發商簽訂了包租協議，這就使得投資者不必為物業的轉手或招租而四處奔波，大傷腦筋，從而大大降低了交易成本，節省了交易時間。
還有一點值得一提的就是，雖然這類物業可能單價相對較高，但由于產權分割的較小，每個單元的總價不是很高，從而降低了投資的門檻，使得有較多的投資者有能力進行這種產品的投資。
優勢三：能夠促使經營者搞好經營，努力爭取更大利潤。
售后返租物業有的是開發商自主經營，有的是開發商委托其他物業管理公司經營，也有的是合作經營，但無論經營者是誰，都要承擔起支付租金回報的責任。經營者在簽訂協議時必然清楚這一點，因此也必然有信心有能力完成這一任務。迫于固定租金回報的壓力，經營者只有努力獲得超過租金回報的利潤，才有可能生存并發展下去。這必將促使經營者搞好經營，爭取更大的利潤。
優勢四：有利于銀行加快資金周轉，降低風險。
對于售后返租投資型物業，銀行一般要求首付50％，這相對一般住宅項目的貸款來說，按揭比例較小；貸款5至10年還清，也比住宅貸款的還款期限(20到30年)短很多。加之每月利息負擔有租金收益作保障，大大降低了銀行的貸款風險。
三、產權返租的4種方式。
方式1：虛擬產權鋪位，真實回報返租�；貓笫钦鎸嵉模揽看笊碳业挠行С凶鈦碇畏迭c。
方式2：虛擬產權鋪位，虛擬回報返租。在虛擬鋪位的基礎上，回報是虛擬的，回報主要是:投資人自身的投資款，即俗話說的“羊毛出在羊身上”。
方式3：獨立產權鋪位，虛擬回報返租。市場內分劃成獨立經營商鋪，把銷售價格定高，通過高價格完成其8%或10%的返點。
方式4：獨立產權鋪位，真實回報返租。
獨立產權商鋪作用與優勢
獨立產權商鋪的作用：
商鋪在銷售之后，必須確保成為良性物業，那么，究竟什么樣的商鋪可以賣？只有產權鋪位與經營賣場一致的商鋪才能賣，一類是獨立的街鋪，一類是獨立經營獨立收銀的主題商城或專業市場。這種獨立式商鋪，商場經營按照銷售分割的獨立鋪位經營，從而達到經營鋪位與銷售鋪位分割的一致性。
獨立產權商鋪有著諸多優勢：
首先是產權明晰，使得銷售鋪位與經營鋪位保持一致，業主與經營者洽談租金十分方便；其次，獨立式店鋪只需短期返租，發展商與小業主最大限度的回避了商鋪經營的風險；其三，對于獨立式商鋪，建設部、銀行等相關部門和單位認同度高，而投資市場亦十分看好。
