每座城市都有自己的綜合體,如巴黎的拉德芳斯、東京的六本木、紐約的紐約洛克菲勒。它們帶來了城市的巨大變化,續(xù)寫著城市的發(fā)展和建筑藝術(shù)傳奇
一個多世紀(jì)以來在世界城市綜合體的發(fā)展歷史上,這些城市綜合體的開山鼻祖和巔峰作品,至今仍堪稱典范
真正的城市綜合體能見證歷史,接下來我們將會對全球知名的城市綜合體進(jìn)行一系列的盤,在欣賞建筑藝術(shù)的同時(shí)更好的感受時(shí)代的發(fā)展與進(jìn)步感受城市生活的品質(zhì)
法國巴黎
拉德芳斯:世界首座城市綜合體
拉德芳斯被業(yè)內(nèi)視為“世界上第一個城市綜合體”,它把人文、藝術(shù)和浪漫巧妙融合,各種龐大資源互相影響、互相作用,讓拉德芳斯具備小型城市的基本功能。
日本東京
東京六本木:世界與東京的交叉點(diǎn)
時(shí)髦的六本木找來世界商業(yè)建筑教父捷得,花費(fèi)17年時(shí)間,共同創(chuàng)造了一個兼具上班、娛樂、生活、休閑的全新城市綜合體——六本木新城。
山西太原
太原吾悅廣場:一場與未來的對話
作為太原首個六星級國際化城市綜合體
不僅是交通方式改變、
區(qū)位規(guī)劃升級形成的融合、創(chuàng)新
更是重新定義未來
將商業(yè)、藝術(shù)、文化、
服務(wù)、出行、辦公等多種元素融為一體
全方位滿足各類人群多樣化需求
打造太原獨(dú)一無二的公園式購物中心
自20世紀(jì)法國拉德芳斯建立起第一個城市綜合體項(xiàng)目以來,這種業(yè)態(tài)在世界各地均取得了巨大成功,美國洛克菲勒中心、日本六本木、北京國貿(mào)中心等城市綜合體成為體現(xiàn)城市繁華的標(biāo)志區(qū)域。在西雅圖,美國的城市復(fù)興工程也不例外,公共空間被看做整個工程的核心,“凡是有城市的地方就有城市綜合體”,并被視為一張耀眼的城市名片。
1.微觀思考之一——中國的物業(yè)市場引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目開發(fā)全過程決策:住宅市場還是商業(yè)物業(yè)市場的方向抉擇
被稱為City Mall的城市綜合體,City意味功能聚多,Mall蘊(yùn)涵場所復(fù)雜也解做complex。有關(guān)人士認(rèn)為,當(dāng)今世界已步入以城市綜合體“唱主角”的時(shí)代,甚至城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的競爭,也要靠城市綜合體決勝負(fù)。 我國眾多城市都有自己的新區(qū)開發(fā)計(jì)劃,伴隨我國城市化進(jìn)程加快,新區(qū)開發(fā)需要城市設(shè)計(jì)與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃同步進(jìn)行,避免城市開發(fā)中造成重大浪費(fèi)。顯然,有的項(xiàng)目精心策劃精心設(shè)計(jì);有的項(xiàng)目雖以商業(yè)地產(chǎn)、綜合地產(chǎn)立項(xiàng),卻簡單設(shè)計(jì)成住宅的“模樣”進(jìn)行銷售。“盲目立項(xiàng)、龐大但重復(fù)、運(yùn)營管理不規(guī)范、開發(fā)商后勁不足”,這四大弊端正在困擾著國內(nèi)城市綜合體的發(fā)展。在萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林看來,“做住宅地產(chǎn)是小學(xué)生;做商務(wù)地產(chǎn)、寫字樓、度假村等是中學(xué)生;做商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生;做城市綜合體是研究生”。這意味著做商業(yè)地產(chǎn)需要很強(qiáng)的專業(yè)能力,那么“專業(yè)能力”到底包括哪些方面?
城市綜合體功能集聚的特點(diǎn),核心問題自然就是定位要合理,要求項(xiàng)目能對于各種資源的有效運(yùn)用。另一個不被商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商重視但又十分重要的環(huán)節(jié),就是單純的設(shè)計(jì)先行。一個成功的綜合體除了前期的規(guī)劃、定位要合理外,與后期的運(yùn)營和物業(yè)管理也很有大關(guān)聯(lián)。城市綜合體開發(fā)不僅是一個地產(chǎn)模式,更是一個城市發(fā)展和運(yùn)營的問題,城市綜合體的引進(jìn)與發(fā)展必須與城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)氛圍、消費(fèi)能力等和諧、合拍、互動。
2.微觀思考之二——城市綜合體開發(fā)周期、綜合投資回報(bào)率、最佳盈利模式與策略研究
通常中國房地產(chǎn)企業(yè)偏好短周期項(xiàng)目,通過銷售回籠資金,資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率很高,因而城市綜合體項(xiàng)目具有較大投資規(guī)模,形成對中國房地產(chǎn)企業(yè)資金流的巨大挑戰(zhàn)。從長期投資來看,城市綜合體屬資金密集項(xiàng)目,前期投入大,但后期投資收益較高,優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)提供長期穩(wěn)定的租金收益和經(jīng)營收益,適合上市公司選擇。國內(nèi)許多上市公司投入到商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)。商業(yè)綜合體項(xiàng)目具有一次投資規(guī)模巨大,持有期收益比較穩(wěn)定特點(diǎn)。財(cái)務(wù)企劃管理技術(shù)難度較高,綜合投資回報(bào)率與服務(wù)性功能組合選擇息息相關(guān):
(1)最優(yōu)治理機(jī)制在上市公司商業(yè)地產(chǎn)方向的團(tuán)隊(duì)建設(shè)中運(yùn)用;
(2)商業(yè)綜合體項(xiàng)目選擇與風(fēng)險(xiǎn)控制;
(3)城市綜合體項(xiàng)目定位;
(4)城市綜合體融資組合模式;
(5)城市綜合體的產(chǎn)品創(chuàng)新與成本控制;
(6)城市綜合體的資金收回與價(jià)值最大化;
(7)城市綜合體開發(fā)的戰(zhàn)略聯(lián)盟與連鎖開發(fā)戰(zhàn)略。
世界共仰 引領(lǐng)都會生活
從紐約洛克菲勒、巴黎拉德芳斯到東京六本木,摩天大樓凝練了夢寐以求的所有城市功能:住宅、寫字樓、酒店、豪華購物場所,甚至是公園。對于城市而言,綜合體已不再單純是建筑產(chǎn)物,而是精英文化薈萃的場所,是城市生命力所在。
在洛克菲勒中心大廈的屋頂,你可以靜候太陽從地平線升起,看金色的陽光鋪灑過紐約公共圖書館、圣帕特里克教堂以及中央公園;將視線從紐約切換至塞納河畔,穿行于拉德芳斯的藝術(shù)小徑,你可以感受現(xiàn)代摩天大廈與古老巴黎穿越時(shí)空的對話;漫步于日本六本木櫸樹坂大道,你也同樣能流連于櫻花飄落的新城主干道,從美術(shù)館到商業(yè)街再到高檔社區(qū)……
城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ),集商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、文娛、交通等多功能于一體的“城中之城”,是功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體。近年來,隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展,城市綜合體發(fā)展越來越快、數(shù)量越來越多、體量越來越大。以湖北為例,城市綜合體近200座,另有在建和擬建城市綜合體40余座,已投入使用的單體建筑面積在5萬平方米以上的城市綜合體64座。這些建筑功能復(fù)雜、火災(zāi)荷載高、人員數(shù)量多,發(fā)生火災(zāi)后火勢蔓延速度快、人員疏散逃生難、滅火救援難度大,極易造成重大人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。對此,筆者通過實(shí)地調(diào)研論證,圍繞源頭管控、戰(zhàn)法研究、作戰(zhàn)需求三個方面,通過大量實(shí)地調(diào)研論證,就大型城市綜合體防滅火對策作一些探討。
立足源頭管控,在本質(zhì)安全、常態(tài)防控、應(yīng)急機(jī)制上下功夫
強(qiáng)化本質(zhì)安全管理。一是加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)。通過地方立法或出臺相關(guān)規(guī)范性文件等形式,推動相關(guān)部門建立并聯(lián)審批、會商研判、聯(lián)合檢查、情況通報(bào)等機(jī)制,在城市綜合體立項(xiàng)、規(guī)劃、審批、監(jiān)督等環(huán)節(jié)嚴(yán)格消防安全把關(guān)。在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的基礎(chǔ)上,逐步制定更加嚴(yán)格的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定。推行消防審核驗(yàn)收消防服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)制和消防設(shè)計(jì)、審核同責(zé)制,嚴(yán)格消防服務(wù)機(jī)構(gòu)和消防設(shè)計(jì)單位責(zé)任。二是提高設(shè)防等級。加強(qiáng)消防設(shè)計(jì),有針對性地提高消防設(shè)防等級。三是嚴(yán)格消防審驗(yàn)。嚴(yán)格按現(xiàn)行國家工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核和驗(yàn)收,特別是商鋪二次裝修,嚴(yán)禁擅自改變消防設(shè)計(jì)和使用功能。
強(qiáng)化常態(tài)防控措施。一是壓實(shí)“人防”責(zé)任。推動城市綜合體織密消防安全責(zé)任網(wǎng),建立產(chǎn)權(quán)單位或委托管理單位牽頭的消防安全管理體系和消防安全規(guī)章制度,明確產(chǎn)權(quán)單位、委托管理單位以及各經(jīng)營主體、使用單位的消防安全責(zé)任和消防安全責(zé)任人、管理人,并由產(chǎn)權(quán)方、委托管理方、使用方共同簽訂書面合同對消防安全“責(zé)、權(quán)、利”予以確定,防止多頭管理導(dǎo)致的消防管理“真空”。二是落實(shí)“物防”措施。嚴(yán)格落實(shí)消防安全規(guī)章制度,加強(qiáng)消防設(shè)施常態(tài)化、標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)識化管理,確保正常使用。三是用實(shí)“技防”手段。大型城市綜合體消防管理點(diǎn)多面廣,要用足用實(shí)各種技防手段,實(shí)現(xiàn)消防安全實(shí)時(shí)探測、及時(shí)預(yù)警、全面記錄。要結(jié)合“智慧城市”、“智慧消防”建設(shè),提高單位自身消防安全管理水平和消防部門監(jiān)管效率。
強(qiáng)化應(yīng)急機(jī)制建設(shè)。一是力量布局合情合理。在距離現(xiàn)役消防站較遠(yuǎn)或交通影響滅火救援的大型城市綜合體或附近,應(yīng)建設(shè)小型消防站,與普通消防站形成互補(bǔ)。綜合體內(nèi)以消防控制室為中心,按照“一個中心、分區(qū)設(shè)點(diǎn)”要求,建立“1 N”微型消防站,確保實(shí)現(xiàn)1分鐘處置、3分鐘協(xié)同。督促單位聘用注冊消防工程師加強(qiáng)消防安全管理,小型、微型消防站專兼職消防人員和消防控制室操作員應(yīng)經(jīng)職業(yè)資格鑒定并持證上崗。二是預(yù)案編制實(shí)戰(zhàn)實(shí)用。指導(dǎo)單位開展火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)評估,精心制定“處方式、程序化”消防應(yīng)急救援預(yù)案,明確先期自救組織指揮、人員疏散、設(shè)施操作、火災(zāi)撲救等任務(wù)、職責(zé)和操作程序和后期協(xié)同作戰(zhàn)時(shí)的職責(zé)任務(wù)。依托防火分區(qū)、功能分區(qū),建立疏散網(wǎng)格,設(shè)置網(wǎng)格疏導(dǎo)員,負(fù)責(zé)引導(dǎo)網(wǎng)格內(nèi)人員疏散,店員負(fù)責(zé)引導(dǎo)店鋪內(nèi)顧客疏散,確保人員有序、安全疏散。三是培訓(xùn)演練高質(zhì)高效。加強(qiáng)消防應(yīng)急救援預(yù)案的培訓(xùn)演練,做到第一時(shí)間組織疏散、第一時(shí)間啟動設(shè)施、第一時(shí)間調(diào)度處置。
著眼戰(zhàn)法研究,在聯(lián)合指揮、火場破拆、戰(zhàn)術(shù)應(yīng)用等方面求突破
注重高效聯(lián)合指揮。一是指揮調(diào)度多維聯(lián)動。消防指揮中心是消防數(shù)據(jù)信息交互站,要充分發(fā)揮統(tǒng)籌聯(lián)勤職能。二是控制中心全程聯(lián)控。消防控制室既是消防設(shè)施控制中心,更是火災(zāi)撲救情報(bào)、信息、指揮中心。消防官兵要第一時(shí)間占據(jù)消防控制室,查看消防控制柜信號,確定起火位置和消防水泵、自動噴淋、防火卷簾等啟動狀況;查看視頻監(jiān)控系統(tǒng),確定火勢蔓延、人員疏散、火勢大小等信息,為滅火作戰(zhàn)提供決策依據(jù)。三是全勤指揮遂行聯(lián)勤。建立“3 1”全勤指揮模式,即“途中指揮、現(xiàn)場觀察、知情人了解 綜合研判指揮”,提升指揮等級、前移指揮關(guān)口。支隊(duì)、大隊(duì)全勤指揮部隨警出動,指揮決策貫穿全程。
注重合理精確破拆。一是合理選定破拆位置。根據(jù)偵查、滅火、排煙、救人需要,合理選擇外墻裝飾框架、廣告牌架和玻璃幕墻、周邊墻體,屋面玻璃穹頂、屋蓋側(cè)面采光窗等部位破拆,開辟進(jìn)攻路線、救援出口、排煙途徑、控火隔離帶。二是準(zhǔn)確選用破拆裝備。大型機(jī)械優(yōu)先,便攜裝備次之。優(yōu)先選用多功能破拆機(jī)器人、強(qiáng)臂破拆消防車、破拆組合車、鏟車等大型機(jī)械設(shè)備,也可為舉高車等破拆機(jī)械加裝部件延長作業(yè)臂,用于破拆外墻裝飾和墻體;其次選擇無齒鋸、雙輪異向切割機(jī)等破拆工具,用于破拆防盜門窗等小構(gòu)件遮擋物。三是科學(xué)運(yùn)用破拆方法。根據(jù)破拆部位特點(diǎn),綜合運(yùn)用不同的破拆機(jī)械、工具和方法進(jìn)行破拆。
注重快速通風(fēng)排煙。一是“推進(jìn)式”通風(fēng)排煙。改變火場正壓送風(fēng)會引起火勢擴(kuò)大蔓延的定式思維,實(shí)行正壓通風(fēng)排煙戰(zhàn)術(shù),控制煙氣單向流動。二是“防御式”通風(fēng)排煙。機(jī)械送風(fēng)與移動送風(fēng)相結(jié)合,向未著火區(qū)域加壓送風(fēng),形成相對高壓區(qū),防止煙氣擴(kuò)散蔓延;利用正壓機(jī)械送風(fēng)系統(tǒng)加壓送風(fēng),確保通道暢通;利用大功率移動排煙設(shè)備向需要排煙部位加壓送風(fēng),防止煙氣蔓延,保障被困人員逃生、消防員進(jìn)攻環(huán)境。三是“借助式”通風(fēng)排煙。借用建筑中庭、管井、空調(diào)系統(tǒng)等,實(shí)現(xiàn)通風(fēng)排煙。利用中庭實(shí)現(xiàn)垂直排煙,引導(dǎo)煙氣通過中庭頂部排煙口排出室外;利用普通電梯井作為豎向排煙通道,將煙熱從頂部出口排出;還可以利用通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)排煙。
注重靈活戰(zhàn)術(shù)應(yīng)用。一是“攻守兼?zhèn)?rdquo;。即發(fā)揮消防控制室聯(lián)動中樞作用,依托固定消防設(shè)施實(shí)施內(nèi)攻作戰(zhàn),確保人員安全。二是“釜底抽薪”。即內(nèi)攻近戰(zhàn)打擊火點(diǎn),近戰(zhàn)防御堵截火勢,消滅控制火災(zāi)。三是“圍三闕一”。即創(chuàng)新內(nèi)外夾攻戰(zhàn)術(shù),將外部開口作為煙火蔓延通道,防止水槍、水炮強(qiáng)力壓制迫使煙火向室內(nèi)倒灌。四是“舍末逐本”。即“寧斷一指、不傷十指”,犧牲建筑局部以保全建筑主體。
注重及時(shí)院前救護(hù)。一是救護(hù)準(zhǔn)備充分。聘請專業(yè)醫(yī)護(hù)機(jī)構(gòu),組織官兵開展專業(yè)急救技術(shù)培訓(xùn)。加強(qiáng)專業(yè)救護(hù)裝備隨車配備,提高裝備救援應(yīng)用效率。二是救護(hù)實(shí)施快速。消防部隊(duì)作為最先到場力量,要根據(jù)傷員身體評估情況,第一時(shí)間建立現(xiàn)場急救點(diǎn)實(shí)施救護(hù),消除院前救護(hù)“空白點(diǎn)”,避免傷員二次損傷甚至死亡。三是救護(hù)移交規(guī)范。在120醫(yī)護(hù)人員到場后,要將傷員數(shù)量、傷情、救護(hù)處置等信息,準(zhǔn)確、規(guī)范、及時(shí)移交現(xiàn)場醫(yī)護(hù)人員,由醫(yī)護(hù)人員實(shí)施后續(xù)專業(yè)緊急救治,并快速送往醫(yī)院。
突出作戰(zhàn)需求,在數(shù)據(jù)支撐、信息互聯(lián)、力量調(diào)派上做文章
建立精準(zhǔn)化數(shù)據(jù)支撐體系。一是組建集成圖庫。充分利用數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)挖掘等技術(shù),融合打通公安、安監(jiān)、交通、住建等部門管理相關(guān)數(shù)據(jù),實(shí)現(xiàn)力量準(zhǔn)確調(diào)派、單位快速聯(lián)動、信息實(shí)時(shí)推送,為滅火作戰(zhàn)提供決策支撐。二是制定數(shù)字預(yù)案。通過無人機(jī)航拍、建筑物激光掃描及內(nèi)部三維成像技術(shù),在火災(zāi)現(xiàn)場實(shí)現(xiàn)作戰(zhàn)對象“一鍵式”實(shí)地、實(shí)物、實(shí)案再現(xiàn),做到作戰(zhàn)任務(wù)實(shí)、針對提示準(zhǔn)、信息支撐強(qiáng)。三是實(shí)現(xiàn)智能物聯(lián)。以119指揮中心為樞紐,依托智慧城市建設(shè),通過物聯(lián)網(wǎng)和“互聯(lián)網(wǎng) ”技術(shù),實(shí)現(xiàn)各類消防聯(lián)動資源的“遠(yuǎn)程化、動態(tài)化、智能化”管理。
建立全域化信息互聯(lián)體系。一是語音通信現(xiàn)場組網(wǎng)。針對火災(zāi)條件下,大型城市綜合體建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜、公網(wǎng)信號不足、電磁干擾較大等難點(diǎn)問題,綜合利用無線自組網(wǎng)和同頻技術(shù),快速組建現(xiàn)場應(yīng)急通信網(wǎng),實(shí)現(xiàn)室內(nèi)室外、地下高空、現(xiàn)場遠(yuǎn)端的通信全方位、全區(qū)域覆蓋。二是實(shí)時(shí)圖像互聯(lián)傳輸。充分使用無人機(jī)、城市監(jiān)控,掌握火場外部態(tài)勢及力量部署;利用智能設(shè)備搭載紅外熱成像和高清圖像傳輸裝備,傳輸可視化室內(nèi)火災(zāi)場景;指揮員通過圖像管理平臺,將相關(guān)圖像信息、視頻指令、輔助信息等實(shí)時(shí)推送至前方戰(zhàn)斗員和救援人員。三是人員軌跡跟蹤定位。研發(fā)適應(yīng)于消防員火場戰(zhàn)斗需要的,可穿戴式單兵智能定位通信裝備,通過實(shí)時(shí)監(jiān)控掌握前端戰(zhàn)斗員行為狀態(tài)和軌跡記錄,為指揮決策提供高效保障及事后作戰(zhàn)評估提供分析依據(jù)。
建立快捷化力量調(diào)派體系。一是就近調(diào)派。接警后,119指揮中心要按照屬地就近原則,迅速調(diào)派距離現(xiàn)場最近消防力量趕赴現(xiàn)場,縮短到場時(shí)間。二是專業(yè)調(diào)派。依托特勤中隊(duì)和社會專業(yè)力量,組建大型城市綜合體火災(zāi)撲救專業(yè)隊(duì),成立專業(yè)班組,強(qiáng)化日常專業(yè)訓(xùn)練,發(fā)揮專業(yè)攻堅(jiān)優(yōu)勢。三是足量調(diào)派。按照“一點(diǎn)報(bào)警、多點(diǎn)調(diào)度、多線出擊”原則,第一時(shí)間調(diào)集足夠的人員、車輛、裝備等到場,確保力量與災(zāi)情對稱,滿足滅火救援現(xiàn)場需要。堅(jiān)決避免零打碎敲,分期分批調(diào)派力量,影響整體部署,貽誤戰(zhàn)機(jī),形成處置力量的絕對優(yōu)勢。