針對上周項目咨詢情況，飆馬商業地產今天和大家談談購物中心如何做好品牌和業態調整。
“一年一小調，五年一大調”，經過千錘百煉的購物中心才能更貼近消費者。本文總結了購物中心開業后品牌調整和業態升級的4大核心要點，供大家參考。
要點1： 調整升級前，購物中心先做好考量
購物中心調整提升前必須考量的內容
要點2： 購物中心“小調”和“大調”的運作指標
再好的企業、再好的規劃、再好的招商業態，不可能做到一勞永逸、一成不變，要加強購物中心與周邊客戶群的匹配度，就必須不斷地進行調整，因此業內也有“一年一小調，五年一大調”的提法。
1、一年一小調：業態與品牌的調整和優化
租戶營業額分析是業態調整的依據。主要有兩個分析指標：
其中，租售比指標通常是拿一個租金周期內的租金比對應周期的營業額。通過這樣的比較，可以了解對應租戶繳納的租金占其營業額的比重：
租售比指標分析
2、五年一大調：項目定位的刷新
商業項目的定位不一定要高端，關鍵是要與商圈匹配，要與消費者對路。商業項目要依據正常商業規律進行定位，必須從以下方面展開：
此外，招商部門應根據對消費人群類型的分析，不斷引進與消費人群需求相符的優質專業商家（產品），從購物中心商家（產品）組合角度提升消費人群對購物中心消費的總體滿意度。
要點3：購物中心開業后5年的運營管理策略
1、第一年：跨越運營“生死線”
2、第二年：步入運營“正軌”
3、第三年至第五年：預防運營“衰老”
調整硬件的方法
調整軟件的方法
要點4：做好業態升級要抓住核心，把握技巧
1、業態升級6大核心要素。
2、業態升級研判。
3、業態升級3大技巧。
技巧1：產品再定位
每個購物中心中心脫胎換骨的過程，最重要的是認知和把脈市場趨勢。日常生活中，我們最怕的就是對市場趨勢的漠視和錯判，對微觀市場特征的模糊認知。產品定位的本質是：我的客戶是誰？我有什么與眾不同？客戶為什么會來買單？
技巧2：業態優化
優化調整業態，是建立在大量的預招商和財務數據分析工作基礎上的。業態優化的決策必須以財務數據模型為依據，以強有力的備選業態及品牌庫作為支撐。
技巧3：跨界經營
購物中心與藝術、文化、健康等方面的聯姻是當前最常用業態優化、升級手法。
