商業(yè)地產(chǎn)加速資產(chǎn)證券化，消費(fèi)分級促“無創(chuàng)新不商業(yè)”

 

2018年，存量商業(yè)物業(yè)加速盤活，迎來資產(chǎn)證券化的熱潮。但在大宗資產(chǎn)交易上表現(xiàn)出冷熱不均。3月3日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)與RET睿意德聯(lián)合發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2018/2019年度發(fā)展報(bào)告》（以下簡稱“報(bào)告”）顯示了上述內(nèi)容。

 

對于2019年，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長王永平表示，商業(yè)步入了“無創(chuàng)新不商業(yè)”的新階段。在商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值逐漸分化下，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的良好運(yùn)營成為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行的有效工具。

 

商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化熱，大宗資產(chǎn)交易冷熱不均

 

2018年，商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化迎來新熱潮。報(bào)告認(rèn)為，在房地產(chǎn)金融杠桿普遍過高的背景下，商業(yè)資產(chǎn)證券化的密集發(fā)行更具現(xiàn)實(shí)意義。

 

2018年9月，以廣州正佳廣場為標(biāo)的物的“廣發(fā)恒進(jìn)-正佳企業(yè)集團(tuán)正佳廣場資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，總規(guī)模73億元，成為2018年最大規(guī)模的CMBS。

 

此外，北京國瑞購物中心、北京哈德門廣場、北京合生匯、北京世紀(jì)金源、蘇州新建元鄰里中心、深圳龍崗萬科廣場等眾多優(yōu)質(zhì)物業(yè)成功獲批或發(fā)行了證券化產(chǎn)品。

 

與此同時(shí)，報(bào)告認(rèn)為，2018年，大宗商業(yè)資產(chǎn)交易出現(xiàn)冷熱不均。主要是因?yàn)樯虡I(yè)資產(chǎn)價(jià)值開始因運(yùn)營水平高低而分化，優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)在面對經(jīng)濟(jì)下行壓力時(shí)變現(xiàn)能力強(qiáng)、抗跌性好的優(yōu)點(diǎn)更加突顯。

 

報(bào)告內(nèi)容顯示，去年年底，北京市場有兩宗商業(yè)資產(chǎn)交易引人矚目。一宗是樂視控股所屬的世茂工三資產(chǎn)拍賣，2018年12月初，預(yù)拍公告顯示，評估價(jià)為32.89億元，但起拍價(jià)僅為23.02億元。世茂工三項(xiàng)目盡管地處北京核心商務(wù)地段，但是由于長期處于空置狀態(tài)，資產(chǎn)價(jià)值逐漸下降。

 

在上述商業(yè)物業(yè)拍賣遇冷的同時(shí)，盈科中心項(xiàng)目以105億元高價(jià)成交，打破了北京商用物業(yè)交易金額紀(jì)錄。這一冷一熱的背后顯示了資本市場對于資產(chǎn)運(yùn)營價(jià)值的認(rèn)可。報(bào)告認(rèn)為，盈科中心因?yàn)橐恢碧幱跐M租狀態(tài)，擁有良好的現(xiàn)金流，即使總價(jià)高企，依然成交。

 

據(jù)悉，2018年，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)還有眾多商業(yè)資產(chǎn)意圖出售，但是由于經(jīng)營不善，有價(jià)無市。

 

預(yù)期行業(yè)下行，步入“無創(chuàng)新不商業(yè)”時(shí)期

 

針對2019年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)趨勢，報(bào)告認(rèn)為，由于受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，消費(fèi)更趨謹(jǐn)慎，再加之商業(yè)自身創(chuàng)新不足，今年業(yè)界的市場預(yù)期普遍下行，新項(xiàng)目的拓展更趨保守。其中，餐飲、影院等購物中心傳統(tǒng)增長引擎表現(xiàn)乏力，新零售的發(fā)展也不盡如人意，行業(yè)步入“無創(chuàng)新不商業(yè)”的新時(shí)期，亟須替代性創(chuàng)新業(yè)態(tài)與模式，市場倒逼的創(chuàng)新壓力加大。

 

報(bào)告內(nèi)容顯示，消費(fèi)升級作為主旋律已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，但是，消費(fèi)分級現(xiàn)象也更加突出，有時(shí)貌似消費(fèi)降級，其實(shí)正是消費(fèi)分級的體現(xiàn)。仔細(xì)分析拼多多的客群構(gòu)成，便可發(fā)現(xiàn)它的崛起不能簡單地解讀為消費(fèi)降級，而是追求高性價(jià)比新消費(fèi)理念的體現(xiàn)。

 

多年以來，商業(yè)地產(chǎn)重招商輕規(guī)劃、重開發(fā)輕運(yùn)營，導(dǎo)致投資過熱、無序發(fā)展等問題。對此，報(bào)告認(rèn)為，今后，商務(wù)樓宇的發(fā)展方向?qū)�從�?shù)量型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型。在成都等地的推動(dòng)下，國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)已經(jīng)基本完成了商務(wù)樓宇發(fā)展國家系列標(biāo)準(zhǔn)的起草工作。隨著標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展亂象也將會(huì)進(jìn)一步得到規(guī)范。