一、工業地產理論
1 工業地產的概念
工業地產是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質用地。具體指工業類使用性質的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業類土地上建筑物通常包括工業廠房、物流倉庫和工業研發樓宇等。簡單而言，就是工業性質的房地產。
2 常規工業地產開發模式分類
根據國內外工業地產開發建設的經驗，工業地產開發常見的四種模式主要有工業園區開發模式、主體企業引導模式、工業地產商模式和綜合運作模式。
如下是工業地產開發模式分析
(1)工業園區開發模式
在政府主導的前提下進行，通過創造相關產業支持政策、稅收優惠等條件營造園區與其他工業地產項目所具備的獨特優勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業發展項目。基于區域經濟建設、社會發展、百姓就業等各種綜合因素考慮而設置，是促進區域經濟發展的強有力的推動器，是目前中國各級地方政府最常使用的工業地產開發模式，也是我國目前工業地產市場的主要載體。如北京亦莊開發區，杭州經濟技術開發區等，是目前中國各級地方政府最常使用的工業地產開發模式，同樣也是我國目前工業地產市場的主要載體。在政府主導的前提下進行，通過創造相關產業政策支持、稅收優惠等條件營造園區與其他工業地產項目所具備的獨特優勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業發展項目。
(2)主體企業引導模式
是主體企業進行的工業地產開發某個產業領域具有強大的綜合實力的企業，營建一個相對獨立的工業園區；在自身企業入駐且占主導的前提下，借助企業在產業中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的打造及完善主體企業引導模式嚴格意義上來說并不是單純的房地產開發，其主要是圍繞主體企業進行的開發運作，是企業產業鏈的打造及完善。 如上海金山的上海石化工業園區，在上海石化龍頭企業的帶動下，做大做強石化企業，同時進行相關行業延伸及細化，進而達到整個產業鏈的完善與發展，為實現整個金山“大石化戰略”發展目標奠定堅實的基礎。這是一種相對獨立的工業園區。在核心企業入駐且占主導的前提下，借助企業在產業鏈中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的集成和提高。
(3)工業地產商模式
房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理。獲取合理的地產開發利潤全球最大的工業房地產開發商普洛斯即是模式代表。具體由普洛斯打造一個設施平臺，吸引物流企業入駐，普洛斯只作房地產投資開發和物業管理，日常物流業務仍由客戶操作，其本質是依舊是房地產開發商。
如普洛斯公司的開發模式，其在取得土地之后，進行一級開發包括基礎設施的建設，二級項目以倉儲設施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業團隊進行二級項目的物業管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為“物流房 ”，即由普洛斯打造一個設施平臺，吸引物流企業入駐，普洛斯只作房地產投資開發和物業管理，日常物流業務仍由客戶操作，其本質是依舊是房地產開發商
(4)綜合運作模式
綜合運作模式是指對上述的工業園區開發模式、主體企業引導模式和工業地產商模式進行混合運用的工業地產開發模式。
就我國目前來說，工業地產的開發模式主要以工業園區開發和工業地產商模式為主，特別是工業園區的開發模式，在我國工業及工業地產的發展過程中起到了積極的作用。針對園區開發類企業，其管理體制主要有：一是以政府為損益主體的管理模式。政府作為土地開發的主體，并承擔最終的損益；二是以開發企業為損益主體的管理模式。政府委托或者授權開發公司從事開發區內的土地開發和市政道路建設業務，開發公司作為土地開發的主體，并由開發公司承擔最終的損益。目前，省級和國家級開發區一般采用以開發企業為損益主體的管理模式。出于開發區總體規劃和環境等因素的考慮，開發區或者新區管委會通常與區域內一家開發企業簽訂長期合作協議，該協議雖然不一定具有排他性，但至少園區開發企業在土地開發和市政道路建設業務方面具有一定的優先權。因此，園區開發業務具有一定區域性，進入壁壘相對比較高。
就我國來說，工業地產的開發模式主要以工業園區開發和工業地產商模式為主，特別是工業園區的開發模式，由于其在很大程度上受到政府的影響，需要根據當地政府的政策應對，包括園區產業類型，土地出讓和規劃等因素的綜合影響，在我國工業及工業地產的發展過程中起到了積極的作用.
二、工業地產公司運作
工業房地產土地的批租年限為50年。目前主業為工業地產的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰發展、大港股份、張江高科、ST運盛等。它們大多以經濟或高新技術開發區為基礎平臺，從事工業園區或高新技術開發區內的土地一級開發、房地產開發、工業物業出租、配套設施服務等。
工業地產公司最大的優勢是經營業績穩定，一般現金流充沛；享受工業土地增值帶來的資產溢價；不受住宅地產政策調控影響。
工業地產的發展
工業地產市場在過去很長一段時間內并不是一個完整發展的商業市場。隨著這兩年工業投資基金的興起，特別是住宅、商業類物業的價格日趨走高，投資回報日漸降低的情況下，越來越多的民營或海外資金逐步向工業地產轉移，使得這些獨立的小型工業園區逐步興起，而這樣的園區往往更多考慮的是園區工業房地產的回報問題，這也就更接近于大家現在比較流行的“工業地產”的概念了。
工業地產的商業模式具備大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報的四大特性。從運營的規律來說，工業地產租期相對較長、相對回報穩定。
三、工業地產主要開發流程
工業地產作為一門產業，其贏利點體現在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。有其獨有的商業模式，包括工業地產開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目并提供工業地產產業與服務等一系列活動。
四、工業地產成功開發要素
工業地產如何成功，主要從以下六個方面：
一、首先是選址，分析區域市場環境和所在城市的核心競爭力。要先確定主導產業，圍繞主導產業進行資源的配套，二級、三級的配套企業在哪種情況下可以進來，了解企業需求和園區的產業定位及產業發展方向。
跨國企業選址是從四個方面考慮的：1、尋求資源：自然資源、勞動力資源。2、尋求市場：追隨出口覆蓋的市場范圍。3、尋求效率：提高企業在全球運營的效率。4、尋求戰略機遇。
一般園區的選址從區域分析、產業分析、開發區分析、交通物流分析、客戶分析，以及圍繞客戶本身的需求。
市場分析。對本身城市的競爭力，環境的競爭力和區域本體的競爭力來考察，一般情況下把開發區分成成熟和即將成熟兩個部分，即將成熟和成熟的開發區即將處置再生產業升級的階段，
開發區的分析。要對開發區本身的產業要進行分析，有哪些龍頭企業，能不能帶動它的配套企業進來。
產業分析。對一個園區來講，首先要確定主導產業，然后圍繞它的主導產業進行資源的配套，二級、三級的配套企業在哪種情況下可以進來，找到它的需求，確定園區的產業定位和產業的發展方向。
二、其次是定位，任何一個園區本身的定位是起決定性作用的。先要移植外部強勢資源，培育內部特色優勢，整合區域優勢資源，形成園區本身特有的優勢。
在具體定位的時候，要考慮市場的導向、資源的整合、創新的能力。比如從定位的角度可以判斷是制造型的園區、物流園區，還是研發型園區、商務型園區。
定位，任何一個園區本身的定位是起決定性的作用，如果定位錯了或者是方向錯了，你所有的東西都錯了。定位一個是移植外部強勢資源，培育內部特色優勢，整合區域優勢資源。根據本身有的能力，比如本身就是一個物流類的企業，可以把你的資源帶到你所要進入的區域來，另外要挖掘區域內部有沒有獨特的資源。把這兩點結合起來，把區域的資源整合起來，形成園區本身特有的優勢，實際就是吸引企業入住的理由，這樣就會形成一個非常好的定位。在具體定位的時候，要考慮市場的導向，資源的整合，創新的能力。從定位的角度可以得出是制造型的園區還是物流園區還是研發型園區，商務型園區，這樣更實用一些，對一個企業的本身的吸引力更強一些。綜合起來來講，作為一個定位是兩個方面，一個是借助本區域優勢，發展工業園區，進而促進開發區的發展。
確定園區選址及產業定位后，就要開始園區的設計及建造。工業園區的設計必需符合產業規劃，不過類型的工業園區有不同的注意事項。生態工業園區就必段有一個完整的排污循環再利用的產業鏈。廠房可按不同的企業需求建造為簡易廠房、標準廠房或鋼結構廠房。當中各種類型廠房建造的標準也必須達標。
第三是客戶，要對目標客戶進行細分。一般情況下，對客戶的分析要從幾個方面進行。一個是對現有園區企業和潛在客戶進行分析；一個是從產業鏈的角度，包括對區域本身的主導產業分析，跟蹤二級配套企業、關聯企業的投資動向。另外要確立以商招商概念，對專業市場進行分析，考慮把市場和制造融合在一起，形成前店后廠的園區模式。
客戶分析。要客戶進行把握，一般情況下，客戶分析從五個方面來進行的：第一，現有園區的企業的分析，目前的開發區進了哪些企業，同類的園區進了哪些企業，這些企業本身的發展階段，這些企業的進入是因為成本、政策還是市場，這樣你知道什么東西吸引它來；第二，有同區域企業搬遷的分析，在我們的很多的城市都有退二進三的概念，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的發展要進行搬遷，你給它提供一個很好的場地，很好的硬件和軟件的服務設施，吸引他到你的園區來，這樣的分析也要分析透；第三，是從產業鏈的角度，如奔馳進入北京之后，圍繞奔馳對他的產業鏈進行分析；第四，還要對國外的企業進行跟蹤，跟蹤具體的大的企業的動向，它的產業方面的動向，發現它投資的趨勢，會帶來關聯企業的投資的動向；第五，還有以商招商的概念，還要對專業市場進行分析。任何一個城市，按照我國的規劃和發展，都會規劃幾個專業的市場，這個市場本身聚集大量的商家之外，它的上下游企業都會過來，比如說北京大紅門的服裝市場。
