2019年，房地產開發商對行業的狂熱幻想被牢牢遏制。行至歲尾，市場期盼的翹尾行情未出現，重點城市成交量同環比分別下跌12%和1%。戰場殘酷如斯，今年千億房企已達27家，但破產房企也超過400家。
這是一場“贏者通吃”的游戲，困境的房企總是難逃變賣資產的命運。據了解，截至12月9日，今年A股房企涉及并購動態達757條。“成本最低的城市更新周期較長，招拍掛市場的門檻越來越高，很多房企通過收并購快速進入城市、補充糧草。”多位業內人士認為。
買方席如融創中國(下稱“融創)，今年連續發起多筆大宗收購案，總金額達408億元，而被“吞下”資產的包括泛海控股、云南城投、華僑城A等。悲劇總有相似的內核，賣方在此輪調控中均風控失效，出售資產是緩解資金之渴最快速的方法。
但當市場預期無限下探時，沒人再為短期所獲而歡呼。規模房企加速收并購背后，是對15萬億存量市場的激烈爭奪，是搶食更多份額的焦慮與渴望。而變賣資產的選手，已少有出現在招拍掛市場，當下困境暫緩后，即將迎來的仍是寂靜長夜。
曲線擴張
地產行業形勢日益嚴峻時，有人節衣縮食過冬，也有人趁機抄底儲糧。
12月6日，成都融創駿源房地產開發有限公司受讓成都地潤置業發展有限公司51%股權，總代價10.4億元。前者股東為融創西南房地產開發集團有限公司，而標的公司實控方為華僑城。這是融創今年最新的并購動作，但并非規模最大的。
此前11月，融創以152.69億元收購云南城投環球世紀、時代環球各51%股權，目標公司主要從事地產項目開發運營，在成都、武漢等城市共開發18個項目。繼年初將北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目100%權益拿下后，融創再次發起地產圈年內最大收購案。
除去這兩宗百億級別交易，融創今年還陸續將陽光100中國、長實集團、新湖中寶部分資產納入麾下。據公開信息統計，融創今年在收并購上已揮金約408億元。得益于此，該集團躋身納儲第一梯隊，前11月新增貨值6850.8億元，僅次于碧桂園的6953.6億元。
如此大手筆買買買，難免引來資金拷問。當有聲音質疑融創的并購資金從何而來時，該集團董事局主席孫宏斌卻認為，我們買的東西挺少的，8年加起來（并購）花了2000億，但賣了2萬億貨值。
實際上，對融創的收并購操作，市場已司空見慣。
但今年，世茂地產快速加碼，成為新晉“并購之王”。據不完全統計，世茂上半年完成達200億元規模并購，收購項目超過20個，列表企業中包括泰禾、明發、萬通、開城實業、利君地產、粵泰股份等公司。
今年3月到5月，泰禾相繼將7個項目部分股權讓與世茂地產，共獲約77.52億元資金。此后，泰禾又相繼出讓廣州院子項目、濟南章丘項目、河南潤天置業公司部分股權，換取資金合約34億元，成為此輪地產收購潮中的典型案例之一。
此番動作并非個例，如今，房企收并購已成滾滾洪流，向冷清市場席卷而來。據了解統計，截至12月9日，今年A股房企并購動態達757條。克而瑞統計稱，1~11月典型企業收并購、協議土地出讓的幅數占比達12%，規模房企紛紛通過收并購補充資產。
“以大灣區為例，目前招拍掛、城市更新、收并購約各占三分之一。”易居克而瑞深圳區域總經理陳洪海稱，城市更新成本最低，但周期長、需要豐富的操盤經驗，要跟村民、政府關系緊密；招拍掛比較簡單粗暴，但市場門檻越來越高，政府在土地出讓上設置限制條件，開發商拿地后并不怎么賺錢。
“相反收并購比較簡單，開發也比較快，是房企快速進入新城市、快速擴充資產的好渠道。”陳洪海進一步認為，很多房企如新力地產、碧桂園均通過收購拿地，深圳很多開發商也選擇此種途徑。
如果站在被收購方，可能是另一番視角。深圳市房地產研究中心高級研究員李嘉宇說，當下房價漲幅趨緩、融資成本上升，一些中小開發商產品打造不力，不得已通過出讓項目渡過難關。同時，政策對存量收購有一定扶持，如并購貸款、基金和信托相關產品。
實際上，招拍掛市場持續降溫，7月份以來，溢價率持續下降、流拍率整體上揚，開發商拿地積極性已經觸底。當下部分城市土地市場處于“預期下行，底線未降”狀態，在土地調控限價嚴厲、起拍價并未明顯下調時，房企公開拿地盈利空間縮小，便轉投收并購曲線擴張。
各有所困
從過往案例分析，房企可借收并購擴張規模、調整戰略，并鞏固多元化成果、繞過行業壁壘快速布局業務。從頭部公司融創中國、千億房企陽光城，再到“事故”不斷的小房企佳源國際，均曾通過收并購實現擴張。
譬如，融創將原萬達文旅集團收入囊中后，加快建立其在文旅領域的影響力；萬科A收購印力后，將其作為主要商業地產開發運營平臺，盤活存量資產項目；志在造車的中國恒大通過收購，繞過高科技行業壁壘，快速實現新能源汽車產業鏈布局。
表面來看，房企收并購好處頗多。但實際上，收購方的競爭壓力只多不少。繼2014年首次迎來高光時刻，躋身行業前八后，世茂持續兩年掉隊。如今，與龍湖膠著競爭成為世茂的持久戰；融創于今年前11月首次躋身行業第三，但孫宏斌對頭部間的競爭態勢毫不放松。
不僅如此，對企業而言，股權收購是投資行為，部分企業之所以愿意出售股權，是因經營不善或資金鏈承壓。如何盤活資源不至于成為負累，是收購方需解決的問題。譬如，融創入股的時代環球，截至今年8月底利潤總額-256.59萬元，凈利潤-560.73萬元，公司總資產66.85億元，負債總計64.02億元。
賽普管理咨詢認為，50%的并購都以失敗而告終，而并購交易失敗案例中，只有20%是因為交易結構、交易策略所致，超過80%在于后續并購整合不足。“項目收購就是投資，首先考慮風險控制。”有業內人士認為，一般企業并購前，都會進行詳細盡調，除非股權債權關系過于復雜，通常風險相對可控。
作價購買的一方權衡盈利與風險，被收購方面臨的卻是生死泥潭。
粵泰股份自去年以來接連爆出債務違約問題，公司及下屬公司銀行賬戶被凍結，多處資產被查封，不得不靠出售資產“續命”；業績虧損的陽光100選擇出售資產維持經營，在2018年度業績發布會上，管理層公開表示，公司將進行優質土地出售來支持公司流動性缺口。
而流動性“危機”持續發酵的泰禾，仍未踏進生存安全區。通過出售資產，泰禾前三季度短期借款與一年內到期非流動負債總和為306.3億元，期末現金及現金等價物為126.56億元，短債與現金的缺口縮小至179.74億元，但隱患仍存。
更長遠的是，流動性危機使其難以備糧納儲。泰禾在公開市場拿地僅在2012~2014年間，到2016年，泰禾基本靠并購維持土儲增加。而伴隨2017年市場下滑趨勢越來越明顯，泰禾在土地端更加沒有作為。2018年期末，泰禾存貨為1735.28億元，而2019年前三季度存貨為1544.45億元，呈繼續下滑態勢。
今年前11月， TOP10房企權益金額門檻達1559.1億元，同比增幅最高達15.1%。TOP20和TOP30房企權益金額門檻分別為977.9億元和673.9億元，門檻增幅分別為8.3%和4.3%。行業集中度不斷提升之時，中小房企的生存形勢只會越發嚴峻。
