2019年，商業地產更新的飛輪在加速。
這一年家樂福投向蘇寧、麥德龍聯姻物美、華潤萬家戰線收縮，傳統零售行業呈現低迷；而SKP-S、盒馬里歲寶等“新物種”，為實體商業帶來曙光。同時受政策和需求的雙重助推，“首店經濟”、“夜經濟”多地開花；不斷攀升的“國潮熱”與“盲盒經濟”，又為消費這架馬車注入新動能。具體到城市，有“特大城市”與“萬億城市”雙角色的鄭州，又會是何種景象？同比“中部四小龍”，今年中原商業的成長性在哪？棚改收官、數字化浪潮席卷下，鄭州的商業地產發展，又將走向何方？
1月7日，在RET睿意德、中商數據與河南商報聯合下，“2019鄭州商業年終盤點暨鄭州商業白皮書發布”盛會在楷林中心舉辦。RET睿意德董事索珊、RET睿意德華中區總經理石俊東作為主要分享嘉賓，優澤匯商業董事長皇甫立志，永威商業總經理張林，阿里巴巴戰略發展部總監王延哲，美國NeXT SCENE合伙人張鵬等作為論壇嘉賓，分別從“變局下的新價值發掘、數字化浪潮中的智慧商業轉型及鄭州商業發展、潛力、趨勢”等多個角度，對過去一年鄭州商業變化和未來走向，進行了多維度、全方位的深刻洞察。本次活動吸引了商業地產開發商、品牌方、相關機構專業人士以及多家媒體共約400人到場參與，同時超10.2萬人在線上同步見證這一事件的發布。
（一）
拉動內需商業地產人成生力軍，數字化已成行業革新“必選題”
索珊認為，穿越經濟周期，商業地產人是生力軍。目前，中國消費經濟對經濟支撐超過60%，拉動內需是轉型期的關注事件，而拉動內需則需聚焦商業。
在地產開發層面，本年度無論是港資及外資，還是內地開發商，都在加大對新市場的開拓。一線及新一線姣好的租金回報增加了港資及外資開發商持續發展高端物業的信心，內地開發商則持續下沉，50%的待開業項目布局在二三線城市。
值得注意的是，從上海、西安乃至鄭州來看，存量改造項目及小體量社區商業正在成為一線及新一線城市新增項目的趨勢，市場將對項目的定位、硬件改造及品牌組合能力提出更高要求。
就商業活力而言，鄭州是區域商業活力的增量市場。與2018年相比，2019年鄭州商業活力指數排名前進一位。它的活力應該怎樣激發？
索珊說，新一線及二線城市雖在商業資源豐富度上無法與頭部城市抗衡，但是將夜經濟、首店經濟等時下消費熱點，與自身城市消費文化基因相結合，不失為差異化競爭的出路。 索珊說，對鄭州來說，在全球首店的競爭中，與一線城市的競爭中肯定有劣勢，但是鄭州卻可以多開發其他類型的首店。比如河南當地老字號的“活化”；此外就是支持本土原創品牌的發展，讓他們將自己的首店放在鄭州。
商業地產行業作為受到互聯網沖擊的典型傳統行業，數字化浪潮下，行業升級刻不容緩。目前，商業地產行業數字化從局部走向全域，并展現出智能化、系統化革新的趨勢。
（二）
數字化浪潮下，鄭州商業開啟智慧轉型
經濟轉型期，行業需要新的增長動能，5G、區塊鏈等新技術不斷被提及與探討。在此背景下，“新零售”、“智慧商業”等“新物種”誕生。那么什么是智慧商業？能做到什么？又如何在自有領域與新商業相結合？“對話未來”的論壇環節，優澤匯商業董事長皇甫立志、阿里巴巴戰略發展部總監王延哲、永威商業總經理張林、美國NeXT SCENE合伙人張鵬、RET睿意德董事索珊都從各自視角，對這一問題給出了多維度的回答。
皇甫立志認為，智慧商業是商業的未來趨勢。新技術不僅有助于精準營銷的實現，線上線下的融合也能提升價值用戶與商業用戶的重合度。
張林則以永威木色的運營心得出發，結合目標客戶的消費特性在初期規劃、品牌招商與業態布局上有舍有得，他認為，未來購物中心經營的核心資產還是客流，怎么把客人吸引過來，再把客人留住是其內核。
RET睿意德董事索珊認為，從消費視角來看，未來商業無疑是更加便捷的，讓消費者更有效率地實現滿足，體驗購物的愉悅。商業體數字化現階段需要頂層設計、戰略布局，以最小的投入和最優的產出完成數字化布局。
在沉浸式體驗大行其道的今天，張鵬認為，數字化將使線上線下的融合更為緊密，為消費者提供更好的商業體驗。年輕化群體越來越需要社交化的場景，商業不僅應當順應用戶的變化，還要把用戶的消費行為沉淀下來形成數據。
（三）
鄭州商業全景掃描 首份白皮書發布
一、“GDP破萬億”后 城市開發需要精耕細作
從鄭縣到國家中心城市，再到“常住人口過千萬的萬億GDP”城市，我們見證了大都市的崛起，步入“GDP萬億”的新階段，鄭州將如何借力，又會走向何方？
石俊東認為，從武漢、杭州等典型城市發展路徑來看，城市GDP破萬億后，將處于快速發展階段，城鎮化進程加快。對于城市新區開發而言，總體呈現“先揚后抑”的趨勢，目前鄭州城區人均擁有建設面積已達171.65㎡/人，超過武漢的151.93㎡/人與杭州的140.19/㎡/人，城市開發逐步邁入精耕細作時代，對房地產的依賴變低。此時，現代高新產業將成為經濟增長的主要帶動力，文化娛樂與休閑商業將促進消費結構升級。
從城市短期發展方向來看，其一，新區開發分化，以白沙、濱河新城、常西湖、商都新區為鄭州新區的短期發展主力區域。東南注重產業發展，西北注重生態文化建設；其二，城市由野蠻擴張向內容優化過渡，注重文化創意、現代商業等功能發展。
二、存量時代 考驗“造血”能力
與GDP萬億相伴的是，城市開發降速換擋，進入存量比拼的時代加快。2019年，鄭州有83.2萬㎡優質商業入市，略低于去年，供應仍維持高位，人均商業面積突破1㎡，告別不飽和階段。商辦物業存量將近900萬㎡，高漲不下。
2018年，由銀興·悠客廣場、泰得城、關照先生開啟的鄭州商業存量改造，于2019年艱難顯現，歷經“空鋪”與“易手”。隨著地產端“輸血”能力減弱，融資難度加大，商業項目必須擁有“造血”功能。
面臨挑戰的還有影院市場。2019年鄭州影院市場在經歷了多年1億元以上規模增長后，增量首次降落在5千萬左右規模，主要購物中心票房下降明顯，市場容量已觸頂。
“跨界”便利店的三全，或為自我突破提供新思路。借助發達的配送物流技術，拿下7-11河南特許經營權的三全，通過“餐飲+便利店”模式，不僅完成了終端布局需要，也將以社區廚房或城市廚房場景，革新餐飲的生存模式。
夜經濟、首店經濟等新經濟形式成為刺激龐大內需的著力點
由政策及需求助推的新經濟形式，則為商業發展賦予新動能。
從商業發達城市啟蒙的“首店經濟”，其價值于2019年被鄭州購物中心廣泛察覺。今年5家涉及首店的開業項目，貢獻了44%的鄭州年度“首店經濟”。據RET睿意德統計，2019年鄭州共開業各類首店品牌112家。與上海、西安等城市相比，雖在數量上不具優勢，但在商圈及標桿購物中心的共同吸附下，從Saint Laurent等奢侈品，到NARS、POLA等國際美妝，失重餐廳、言幾又等特色體驗，首店質量可圈可點。
當消費持續在經濟增長中扮演重要角色，“夜經濟”的隱藏價值被挖掘。于鄭州而言，在CBD商圈、高鐵商圈標桿項目的帶動下，夜生活陣地逐漸東移。但是與西安、武漢等同級別城市相比，鄭州城市旅游功能的缺失則是夜間活力不足的重要原因，可通過城市夜景、音樂噴泉、燈光秀等景點再造，并與現有商業體產生連接與互動，實現補足。
95后、00后新消費群體崛起帶動的國潮等個性化消費，新中產催生的盲盒等不確定消費，反映了旺盛的文化及情感消費需求，也顯示出消費分級下，消費潛力釋放的巨大機會。
鄭州商業新增量，在城市功能提升與技術賦能
那么，關于鄭州商業，該如何挖掘新的“增量”？
石俊東認為，從城市運營角度，老舊物業改造將迎來新的發展機會；二七商圈、商都歷史文化區等將迎來新的活力。新加坡濱海灣乃至廣州珠江新城等國內外先進經驗告訴我們，融合城市景觀建筑、城市文化展示、城市旅游休閑、極致商業、高端商務居住的新型城市功能區將是未來的發展提升方向。
從業態來說，社區賽道依然火熱。緊抓1km范圍內社區居民的剛性需求，通過高頻的剛需消費形成強客戶粘性，將形成獨特的生存之道，今年錢大媽、叮咚買菜等生鮮的成功，皆源于在最后一公里，搶占先機。
而明年盒馬鮮生于鄭州落地，其與“盒馬里”、“七范兒”代表的新零售升級，打開數據賦能的充分想象�；ヂ摼W提供流量和精準匹配，剩下的就是如何把場景做實，把人留住，延長客群留置時間。
將近4小時的"2019鄭州商業年終盤點暨鄭州商業白皮書發布"大會，以未來、全局的眼光，既深入分析了鄭州商業的發展水平，又為“后GDP萬億時代”的鄭州商業，提供了可行的發展路徑。對于鄭州而言，人口紅利將在可預見的未來一直存在。從典型城市的發展軌跡來看，鄭州的城市化進程將呈現“先揚后抑”，逐步轉向存量時代。目前城市商業“填空階段”基本完成，在新一輪的政策利好及新經濟、新商業形式應用的刺激下，鄭州商業發展未來可期。
