商業(yè)地產(chǎn)建筑定位詳解之商圈及經(jīng)營分析

商圈屬性

商圈屬性，就是其是批發(fā)市場，還是零售市場，抑或是淘貨市場。它們有本質(zhì)的區(qū)別，批發(fā)市場和零售市場對通道、環(huán)境、店面的要求是不同的，同時淘貨市場應(yīng)該屬于零售業(yè)里面要求更高一層的市場的概念。

因?yàn)榕�發(fā)市場走貨的特殊性，首先往往會設(shè)置更多貨梯，同時會考慮貨梯更大的負(fù)荷和載重;其次就是通道設(shè)置，由于批發(fā)市場往往會有小車?yán)�貨行為，通道相對來說要比零售市場寬。

一般來說，零售市場的正常通道寬度在2.4～2.8米;批發(fā)市場主通道在3～3.2米，更大的可能到3.6米，有時一層考慮到消防通道和人行走道相兼容的情況，甚至能做到8米，輔通道一般最低為2.4～2.8米，這樣才能滿足正常的拉貨需求。所以，前期的建筑定位要特別精準(zhǔn)和科學(xué)。

作為零售市場，淘貨市場對建筑風(fēng)格、環(huán)境的要求相對更高，主要是對賣場的環(huán)境要求比較苛刻，如層高、燈光、吊頂、地面的裝潢裝飾以及店面的風(fēng)格等，必須要打造出一些對建筑有依附性的相應(yīng)的特色。

比如，如果層高比較矮，做完空調(diào)管道、通風(fēng)管道設(shè)置后，剩下的可使用的樓層高度就比較低，這種情況下，環(huán)境相對來說就比較壓抑，裝修不出比較時尚、另類或者令人舒暢的感覺。

經(jīng)營模式

經(jīng)營模式，就是任何項(xiàng)目開發(fā)初期都要考慮打造成什么樣的商業(yè)項(xiàng)目，如商業(yè)步行街、可來回走車的更寬的步行街、室內(nèi)步行街、大型的獨(dú)棟商業(yè)體或者是高層下面的群樓。不同的建筑模式，相對應(yīng)的各個建筑定位是不一樣的。

1、市場類。

市場類的商業(yè)形態(tài)，即獨(dú)立的商業(yè)建筑體，可以做成一個簡單的框架式結(jié)構(gòu)，后期每一個平層利用鋪位大小分割比較順利，一般步行梯稍微靠邊不影響后期分割時，滾梯可以在比較靠中間位置，也可以外掛兩個觀望梯等。獨(dú)棟商業(yè)樓宇做商業(yè)往往采用這種框架式的建筑模式，以利于后期的商業(yè)空間劃分。

2、百貨類。

百貨類的商業(yè)形態(tài)，配套比較豐富，往往考慮到下面的商業(yè)。比如樓上會引進(jìn)一些影院、餐飲、電玩城、兒童娛樂寶等配套業(yè)態(tài)，這會提高對建筑的要求。如如果項(xiàng)目在前期初步定位時就考慮引進(jìn)影院，那么在建筑方面的具體定位是影院所處的位置的挑高至少要達(dá)到6米以上，才能滿足影院的入住需求。

3、步行街。

如果是步行街類的產(chǎn)品，主要考慮的就是步行街的樓層。

步行街的主要類型是單獨(dú)一層的步行街，中間一條通道兩邊是臨街門市房。門市房的建筑模式往往有幾種：一拖二、一拖三。所謂一拖二，就是一樓是一個獨(dú)立門面，但是一樓內(nèi)部正對應(yīng)的門面有樓梯可以直接通往往二樓。而一拖三就是可以直接通到三樓，這三層的鋪?zhàn)邮亲鳛橐粋�整體進(jìn)行銷售、招商。

這種建筑模式也有每一層的門面全是獨(dú)立的，在二層位置設(shè)置一個公共走梯或者公共電梯上到二層，上到二層之后有一個外走廊進(jìn)行人流的循環(huán)流通，外走廊緊挨著的是一間一間的二層的獨(dú)立門市房，三樓相應(yīng)也是如此，這是獨(dú)立一層、獨(dú)立二層和獨(dú)立三層的門市房設(shè)置。

另外，也有可能設(shè)置成獨(dú)立一層，二層把三層拖起來，也有可能是一層和二層拖起來，三層是獨(dú)立的。這可以根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌�的商業(yè)特性、不同的商戶需求和投資人的購買需求靈活變通，這種變通的前提是，在進(jìn)行建筑施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)之前，必須明確所有的定位，后期不能有大的變動;否則工程起動之后進(jìn)行變動將會付出很大的代價(jià)。

4、購物中心類。

購物中心類的商業(yè)可能設(shè)計(jì)得相對稍微復(fù)雜一些，因?yàn)橘徫镏行牡慕ㄖ�模式可能設(shè)計(jì)的范圍比較廣，這個購物中心有可能是一個獨(dú)立的建筑體、建筑群、商業(yè)體、附屬一兩條商業(yè)步行街，也有可能是內(nèi)部步行街加內(nèi)鋪的形式等。

所以，前期建筑的大方向必須要考慮好，要根據(jù)商圈屬性和經(jīng)營模式?jīng)Q定初步的建筑方向定位。

文章來源：商之道