寶龍地產開拓商業地產新模式能否為營收帶來質的變化？
財經評論員肖磊向向長江商報記者指出，新模式可運作的空間比較大，但也增加了持續性的成本投入，依然離不開整個大環境的影響，營收方面可能比之前會更有持續性，從各類渠道融資的成本和難度會稍微降低一些，可操作的空間也將更大一些，但整體來說商業地產層面的競爭和經驗都是未來的挑戰，營收方面依然是個未知數。
千億債務壓頂
寶龍地產開疆拓土的同時，公司的杠桿也一直處于高負重狀態。
財報顯示，截至2019年6月底，寶龍地產總負債攀升至1082億元，比2018年末992億元增加約90億元，公司借款總額約為495.94億元，同比去年443.96億元增長11.7%。而隨之而來的借款成本增速卻是借款增速的一倍之多。
今年上半年寶龍地產借款成本達16.90億元，比2018年同期增加35.4%。由于2019年上半年資金市場變動，公司實際貸款利率由2018年上半年約5.95%上升至2019年約6.24%。
公司于2019年3月25日將商業運營、物業管理服務兩大業務分拆成立寶龍商業。并在新商業公司成立僅5個月后，向港交所遞交招股書，謀求上市。有業內人士分析，寶龍商業若能上市，不僅能強化商業運營服務等新業務，還能為寶龍地產打開新的融資渠道。
不過同寶龍地產一樣，寶龍商業也是負債累累。
招股書顯示，2016-2018年，公司資產負債率分別約為99.1%、94.5%、89.4%，遠高于行業平均水平。對此，寶龍商業招股書解釋稱，獲取銀行借貸時，是寶龍集團一部分，并未有任何分拆計劃。在分拆寶龍商業財務期內，寶龍地產凈負債率比2018年底微降至91.4%。
雖然寶龍地產通過境外融資渠道在持續輸血，但短期資金壓力不可避免。此前寶龍通過“閃電配售”獲得許健康7.8億輸血，就被外界認為是應對當時即將兌付的3億超短融債券。而寶龍年內還面臨12月22日到期的3億超短融債券和11月11日到期的8.5億的資產支持專項計劃。
今年以來，寶龍地產開啟密集融資模式，先后發行了2億美元優先票據，10億中期票據以及3億元公司債券，用于補充正常生產經營流動資金需求以及償還金融機構借款。
肖磊認為，以債務驅動的發展模式，在整體行業增長放緩的時候，很容易出現負債率上升和凈利潤下降的情況，合約銷售金額本身也是需要用更大的擴張成本來支撐的，并且寶龍地產目前商業項目占比較大，相比住宅來說資金的周轉率偏低，這也會導致負債率上升。
