文旅地產(chǎn)要做到轉(zhuǎn)變

　　文旅地產(chǎn)從字面上是“文化+旅游+地產(chǎn)”，但其本質(zhì)和核心是“文旅”而非“地產(chǎn)”。一個成功的文旅地產(chǎn)項目往往都是通過對生態(tài)、業(yè)態(tài)的提煉，營造休閑的環(huán)境和氛圍，并以獨特的文化為標簽形成組合聯(lián)動。文旅領(lǐng)域群雄逐鹿，如何通過轉(zhuǎn)型升級來獲取競爭優(yōu)勢，如何達成旅游和地產(chǎn)的平衡，如何實現(xiàn)“旅游拉動地產(chǎn)，地產(chǎn)反哺旅游”的良性循環(huán)，這是我們要思考的問題。

　　

　　
一轉(zhuǎn)：從強地產(chǎn)到重體驗

　　

　　據(jù)統(tǒng)計，我國58%的旅行者在計劃旅行時，更愿意把錢花在“體驗”而非“物質(zhì)”上。國內(nèi)文旅正在由純觀光向深度體驗游轉(zhuǎn)變。未來，文旅項目當中諸如生態(tài)游、探險、深度游將越來越受到市場。在見多識廣之后，大家不再滿足于觀光，進而追去更高層次的體驗需求。因此，配置娛樂體驗、健康體驗、購物體驗、特色休閑體驗等復合功能的文旅地產(chǎn)產(chǎn)品更受客戶青睞。對比目前已運營的文旅地產(chǎn)項目，全面運營能力多成為最受詬病的短板。往往是大地產(chǎn)小旅游，旅游項目的互動參與性差，人氣難以提升。擁有得天獨厚的優(yōu)質(zhì)自然景觀資源固然可貴，但更重要的是要強化客戶的參與體驗感。

　　
二轉(zhuǎn)：從被動滿足到主動引領(lǐng)

　　

　　旅游地產(chǎn)的意義不是單純的建房子，滿足人們的居住需求， 而是要為大眾創(chuàng)造和引領(lǐng)新的生活模式和體驗。同時，在基本供應過剩的今天，如何打造強的IP,強的核心功能，并能不斷變化，可持續(xù)，是十分重要的。這是國家的需要，每個家庭與個人的需要，也必然成為巨大的市場需求。趨勢總是由少數(shù)人引領(lǐng)的，而文旅地產(chǎn)置業(yè)的財富人群多屬于引領(lǐng)度假趨勢的這少部分人。

　　
三轉(zhuǎn)：多樣化盈利向產(chǎn)業(yè)靠攏

　　

　　無論哪一種文旅地產(chǎn)，對比開發(fā)商擅長的高周轉(zhuǎn)開發(fā)銷售模式而言，均是投入高、回報周期長以及利潤薄。但時移勢易，開發(fā)銷售利潤率見頂，在消費升級的大潮下，文旅產(chǎn)業(yè)市場龐大。過去，文旅地產(chǎn)偏重地產(chǎn)思維，企業(yè)盈利主要來源于地產(chǎn)銷售，后期的物業(yè)管理、租賃服務等僅占很小比重，未來為了獲取更大的利潤空間與持續(xù)穩(wěn)定的收益，開發(fā)企業(yè)勢必要找到新的盈利模式。要摒棄單一的銷售為重、租賃房費門票等收入占比小的模式，注重文旅地產(chǎn)長期開發(fā)中的后期利潤價值，從而形成一個良好的產(chǎn)業(yè)鏈條，實現(xiàn)長期獲益。

　　
四轉(zhuǎn)：從產(chǎn)品與功能到場景與服務

　　

　　無論文旅地產(chǎn)項目，還是普通房地產(chǎn)項目，產(chǎn)品都由三維組成，即空間、精神和服務。從“產(chǎn)品”到“場景”，從“功能”到“服務”，這是文旅地產(chǎn)下半場應該關(guān)注的重要轉(zhuǎn)變。“場景產(chǎn)生需求，場景即服務，把工作做到極致”。這不僅是營銷機構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級，也是新時期營銷的本質(zhì)。未來旅游地產(chǎn)的特點與文旅共通，用12個字概括，那就是：優(yōu)場景，好內(nèi)容，深運營，細服務。無論是住宅項目還是文旅地產(chǎn)項目，都要圍繞“空間+精神+服務”打造有特色、標識化的IP體系。

　　
五轉(zhuǎn)：從單一營銷模式到運營模式

　　

　　房地產(chǎn)進入存量時代，“高杠桿、低投入、快速周轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流回正”傳統(tǒng)以營銷為導向的開發(fā)模式逐漸難以為繼，尤其是文旅地產(chǎn)，從幾十萬平米甚至到幾平方公里的開發(fā)，周期一般需在3～5年以上才能形成規(guī)模效應，而大部分項目前期基礎(chǔ)設(shè)施落后，配套不完善，不能像市區(qū)住宅樓盤一樣進行預售，文旅地產(chǎn)要找到全新的開發(fā)模式。門票銷售逐步向商業(yè)運營轉(zhuǎn)型，而商業(yè)的載體必然是產(chǎn)業(yè)，多元化的產(chǎn)業(yè)能夠促進當?shù)氐南�費，注重后期運營的文旅項目將是未來的走向。