商業(yè)地產(chǎn)存量背后的投資邏輯

經(jīng)歷了數(shù)年跑馬圈地、繁花似錦之后，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模化急速擴(kuò)張，轉(zhuǎn)變?yōu)槠椒€(wěn)發(fā)展，逐漸走向成熟，同時(shí)也掀起了存量改造與資產(chǎn)優(yōu)化的風(fēng)潮。當(dāng)主賽道已從“增量時(shí)代”向“存量時(shí)代”轉(zhuǎn)換，市場(chǎng)更是處在一個(gè)傳統(tǒng)和創(chuàng)新的關(guān)鍵時(shí)刻，此時(shí)此刻，探討商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)與價(jià)值升值顯得越發(fā)重要，尤其是商業(yè)地產(chǎn)存量背后的投資邏輯。

01

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)承壓

重塑商業(yè)地產(chǎn)是必然的，但路徑好似一場(chǎng)“摸著石頭過(guò)河”的探索。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入“存量時(shí)代”，資產(chǎn)證券化的步伐勢(shì)必加快，沉淀大量財(cái)富的房地產(chǎn)資本邏輯正在被重新定義。

“ 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)從上世紀(jì)90年代末發(fā)展至今， 將近25 年，從摸索到強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張階段，大量供過(guò)于求的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致老舊物業(yè)面臨被淘汰或者不符合當(dāng)下市場(chǎng)發(fā)展的局面，這樣的情況越來(lái)越明顯。”第一太平戴維斯上海策略顧問(wèn)服務(wù)部董事朱鋒表示。

在房地產(chǎn)城市更新的大前提下，商業(yè)地產(chǎn)的存量發(fā)展以及改造更新顯得格外引人注目。朱鋒認(rèn)為，從形態(tài)的變化、功能的提升、形象的提升等各個(gè)維度出發(fā)，都需要符合現(xiàn)下的市場(chǎng)發(fā)展情況。

因?yàn)殡S著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的節(jié)奏放緩，大量的存量改造成為市場(chǎng)上新的“增量”供應(yīng)。“存量市場(chǎng)往往是在市場(chǎng)上沉淀過(guò)的項(xiàng)目，因此80% 以上是已經(jīng)被淘汰或者有淘汰意識(shí)的項(xiàng)目。在功能上、定位上，可以比新入市的項(xiàng)目更為客觀地把握市場(chǎng)空白點(diǎn)，這個(gè)可能是存量與新的增量比較大的區(qū)別。”朱鋒說(shuō)道。

事實(shí)上，2019 年以來(lái)， 受宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及行業(yè)變革等內(nèi)外部因素影響，新建商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售面積均出現(xiàn)下降，從供應(yīng)端來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降，新開(kāi)工面積保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

公開(kāi)資料顯示，2019 年，1-5 月商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額6756 元，同比下降7.9%，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資額占整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的比重繼續(xù)下降，由2018年全年16.8% 下降2.1 個(gè)百分點(diǎn)至14.7%。

新開(kāi)工方面，2019 年1-5 月商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積9118 萬(wàn)平方米，同比小幅增長(zhǎng)0.4%，保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積占房地產(chǎn)新開(kāi)工面積11.5%， 延續(xù)2016 年以來(lái)的下降趨勢(shì)。

從需求端來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積同比下降明顯。2019 年1-5 月全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積為4544 萬(wàn)平方米，同比下降12.7%。商業(yè)地產(chǎn)銷售面積占房地產(chǎn)整體銷售面積的比例由2018 年全國(guó)的9.5% 下降1.3 個(gè)百分點(diǎn)至8.2%。

除此之外，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積同比下降，2019 年1-5 月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積6667萬(wàn)平方米，同比下降4.7%，降幅較2018 年同期收窄4.1 個(gè)百分點(diǎn)。諸多數(shù)據(jù)使得本來(lái)就進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，庫(kù)存壓力進(jìn)一步加劇，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈呈現(xiàn)趨緊情況下，對(duì)于流動(dòng)性不足的房地產(chǎn)行業(yè)更是一次顛覆性的洗牌。此時(shí)，如何重塑價(jià)值，盤活低效資產(chǎn)及謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型將會(huì)是房地產(chǎn)行業(yè)共同面對(duì)的問(wèn)題與挑戰(zhàn)。

02

跨越難點(diǎn)有哪些

隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，購(gòu)物中心、商圈等相繼崛起，單純以購(gòu)物為目的的購(gòu)物中心已經(jīng)難以滿足消費(fèi)者的核心訴求，社交、休閑、娛樂(lè)等生活方式正在成為購(gòu)物中心的承載體。

實(shí)現(xiàn)最大化的引流和增加用戶黏性逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)迫切需要探索和解決的問(wèn)題，在這過(guò)程中，大數(shù)據(jù)等新興技術(shù)逐步重構(gòu)人、房、地、貨、場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。所以在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化、新技術(shù)的迭代升級(jí)以及消費(fèi)新趨勢(shì)等共同作用下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的變革與調(diào)整步伐進(jìn)一步加快。

戴德梁行董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部主管魏建歷表示，商業(yè)的急速發(fā)展與城市的規(guī)模不斷擴(kuò)大是息息相關(guān)的，相比之下，存量中的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)時(shí)間早，除地理位置外，基礎(chǔ)設(shè)施和使用的舒適度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新建的。在這種情況下，存量商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)更多地發(fā)揮地段優(yōu)勢(shì)，盡可能地提高軟性和硬性的舒適感。

無(wú)疑，伴隨著城鎮(zhèn)化改革深化，消費(fèi)升級(jí)等大趨勢(shì)的延展，商業(yè)地產(chǎn)的潛力亦被再次挖掘，存量資產(chǎn)成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。“無(wú)論是過(guò)去的快速擴(kuò)張階段，還是目前的存量市場(chǎng)，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是符合行業(yè)發(fā)展規(guī)律的。”CBRE 世邦魏理仕中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部主管王笑梅表示，發(fā)展中不容忽視的一部分推力來(lái)自于市場(chǎng)在發(fā)現(xiàn)和配置資源中逐步優(yōu)化和迭代帶來(lái)的機(jī)制進(jìn)化能力。

王笑梅認(rèn)為：“資源稀缺性仍然是存量時(shí)代發(fā)展的基礎(chǔ)邏輯，在這樣的前提下，商業(yè)存量市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求進(jìn)一步提高，包括時(shí)刻尊重并回歸到需求的本質(zhì)、跨界合作的必要性和對(duì)盈利模式的充分解析后對(duì)項(xiàng)目考核和產(chǎn)品邏輯的重構(gòu)。”

毋庸置疑，在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)過(guò)渡的過(guò)程中，也會(huì)遇到許多難點(diǎn)，對(duì)此，魏建歷強(qiáng)調(diào)，由于之前的市場(chǎng)供應(yīng)量不足，而經(jīng)濟(jì)又在快速發(fā)展，市場(chǎng)有極強(qiáng)的吸納量，在這種情況，即便是粗放經(jīng)營(yíng)都可以獲得相對(duì)不錯(cuò)的收益。但當(dāng)市場(chǎng)變化，從供方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為需方市場(chǎng)的時(shí)候，最難跨越的是理念的改變，運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)性建設(shè)以及團(tuán)隊(duì)的能力。

“其中，最難跨越的點(diǎn)在于供過(guò)于求的市場(chǎng)整體局面，整體市場(chǎng)的去化仍需要足夠的時(shí)間、空間去消化。

另外，站在改造角度去分析，技術(shù)以及規(guī)范上的約束也是對(duì)存量市場(chǎng)比較大的挑戰(zhàn)，畢竟不是從零開(kāi)始，在原有的結(jié)構(gòu)以及基因、基礎(chǔ)上打造一個(gè)新物種往往要比從零開(kāi)始更難。”朱鋒強(qiáng)調(diào)。

事實(shí)上，許多國(guó)家都?xì)v經(jīng)了商業(yè)存量市場(chǎng)這個(gè)階段，這時(shí)的商業(yè)增量放緩或者降速，甚至停滯，更多地轉(zhuǎn)為去庫(kù)存和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。好租網(wǎng)華東區(qū)總經(jīng)理陳晨認(rèn)為，北京、上海、廣州、深圳等地或快或慢相繼進(jìn)入了商業(yè)存量市場(chǎng)時(shí)代，從跑馬圈地造項(xiàng)目向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)進(jìn)軍。

陳晨表示，大多數(shù)樓宇持有者以及商圈持有者需要克服的難題在于綜合數(shù)據(jù)能力。雖然聽(tīng)起來(lái)言簡(jiǎn)意賅，但是實(shí)際運(yùn)用起來(lái)卻是非常復(fù)雜的工作。舉例來(lái)說(shuō)，無(wú)論是寫字樓的樓宇經(jīng)濟(jì)，還是商場(chǎng)商圈的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，都可分別看作是對(duì)“B 端”和“C 端”的流量需求，其中一個(gè)需求的個(gè)體是企業(yè)，另一個(gè)則是消費(fèi)者流量?jī)煞N不同屬性的個(gè)體，需求的數(shù)據(jù)層面也不同，獲取這些數(shù)據(jù)就需要強(qiáng)大的數(shù)據(jù)采集分析能力。陳晨還提出：“因?yàn)橥谕瑯右粋€(gè)商圈，距離不遠(yuǎn)的兩棟寫字樓里，對(duì)比其運(yùn)營(yíng)結(jié)果會(huì)發(fā)現(xiàn)，二者的差異性大，這是基于樓宇自身定位，以及周邊聚焦的客戶屬性來(lái)共同決定的。”

03

變化與創(chuàng)新仍是時(shí)代主題

“死寂商場(chǎng)”（Dead Mall）是美國(guó)商界里的一個(gè)專有名詞，用來(lái)代指那些空置率超過(guò)40% 的購(gòu)物中心。存量時(shí)代改造更新成為保持項(xiàng)目生命力的重要手段。為了避免成為“死寂商場(chǎng)”，可以看出，“存量”們正在浪潮中拼搏著。

尤其是進(jìn)入到一個(gè)以智能化、場(chǎng)景化、社交化為特征的商業(yè)地產(chǎn)4.0時(shí)代，變化與創(chuàng)新是時(shí)代的主題，新的需求、技術(shù)、模式也在不斷塑造商業(yè)新格局。朱鋒指出，商業(yè)地產(chǎn)變革中的創(chuàng)新模式，在于對(duì)產(chǎn)品功能的再創(chuàng)新和創(chuàng)造。其中包括功能的模糊性；商業(yè)、寫字樓、聯(lián)合辦公、酒店等功能的互融、互動(dòng)，這是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的全新發(fā)展模式。

另外，對(duì)于新技術(shù)、新服務(wù)方式、新場(chǎng)景的植入、文化以及歷史的提煉，這些也成為新商業(yè)綜合體創(chuàng)造性的模式。在他看來(lái)，存量運(yùn)營(yíng)在很大程度上占到了后發(fā)優(yōu)勢(shì)，包括對(duì)于新場(chǎng)景、新技術(shù)的運(yùn)用，贏得更多的關(guān)注度。

例如與歷史人文、文化元素相關(guān)的存量，要比雷同、沒(méi)有文化背書的項(xiàng)目更具話題性。

在商業(yè)地產(chǎn)存量運(yùn)營(yíng)方面，王笑梅建議要充分關(guān)注需求的細(xì)分和需求的變化。有生命力的創(chuàng)新來(lái)源于對(duì)需求的充分尊重和理解，目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中創(chuàng)新一般有幾種模式，比較直接看到的是一些尊重人群結(jié)構(gòu)變化和應(yīng)對(duì)外部氣候環(huán)境做出的空間創(chuàng)新。

“從實(shí)際體驗(yàn)的感受中看到的是跨界融合類的業(yè)態(tài)創(chuàng)新，例如從研發(fā)應(yīng)用類和終端消費(fèi)者場(chǎng)景的融合。此外，我們更看到了由數(shù)字經(jīng)濟(jì)推動(dòng)的賦能創(chuàng)新變革。”

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展從起步再到穩(wěn)定，城市間由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力和商業(yè)發(fā)展的起步不同，分別位于不同的發(fā)展時(shí)期，也面臨不同的問(wèn)題和挑戰(zhàn)。加上不同階段市場(chǎng)的投資主線不同，所面臨的建設(shè)重點(diǎn)也不盡相同。在盧文曦看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)正打造全新模式，未來(lái)仍具有較大投資潛力。

談及到未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)存量，魏建歷認(rèn)為：“未來(lái)，商業(yè)存量市場(chǎng)發(fā)展都必定遵循著優(yōu)勝劣汰的原則，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也將跟其他行業(yè)發(fā)展一樣，形成頭部企業(yè)，所以存量未來(lái)的發(fā)展取決于是誰(shuí)擁有這些存量，誰(shuí)來(lái)主導(dǎo)這些存量的改造和升級(jí)。存量目前最大的挑戰(zhàn)是在更新過(guò)程中，是如何適應(yīng)新的規(guī)范和如何重新解讀市場(chǎng)。”魏建歷還表示，立足于項(xiàng)目本身，立足于使用主體“人”的需求，提高自身的管理水平，并將最新的科技手段應(yīng)用在管理過(guò)程中，提高管理效率。以極致的管理與服務(wù)來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化。

關(guān)于未來(lái)中國(guó)商業(yè)存量市場(chǎng)的發(fā)展，朱鋒表示，一線城市作為市場(chǎng)先驅(qū)以及第一批次的存量市場(chǎng)改造典范，將來(lái)的成功經(jīng)驗(yàn)?zāi)鼙粐?guó)內(nèi)二三線城市借鑒學(xué)習(xí)。存量市場(chǎng)由于對(duì)土地價(jià)值的最大化利用，建立在原有的基礎(chǔ)之上。因此可能對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)“第二次”的生命，會(huì)更多強(qiáng)調(diào)可行性和適配性的探索。存量市場(chǎng)可能比新增市場(chǎng)發(fā)展更為理性、更值得期待。面臨的挑戰(zhàn)主要是差異化競(jìng)爭(zhēng)。

雖然存量市場(chǎng)一定程度上能規(guī)避同質(zhì)化，但是在大家爭(zhēng)相學(xué)習(xí)效仿的市場(chǎng)環(huán)境下，仍要考慮差異化。在盧文曦看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)到了一個(gè)非常“微妙”的時(shí)刻，隨著時(shí)代的不斷發(fā)展，消費(fèi)者的習(xí)慣也在發(fā)生不斷變化。