疫情爆發以來，商業地產運營商在減免租金、抗疫的同時，也在積極探索新的運營模式，拓寬營銷渠道，加速商業地產的邏輯重構。這場重構力度之大，范圍之廣，不啻為行業內全面的“升級進化”之路。

2020年新冠疫情的爆發使得各大商業地產運營商紛紛開始了減租免租、積極抗疫的戰斗。與此同時，也在不斷探索新的運營模式，在管理中融入新科技、新思維。通過線上與線下相結合的方式，吸引客流、提升流量；通過數字化轉型，加強不同業態之間的跨界創新與合作，搭建商業服務平臺，協助品牌商戶做好用戶聯動、跨界合作、精準營銷等工作，與品牌商戶共渡難關。

Part 1

實體商業受重創，運營商紛紛減租免租

對于商業地產運營商和開發商而言，此次疫情首當其沖的就是實體零售，客流的大幅減少導致商家收入的斷崖式下跌。為此，國內商業地產開發商和運營商普遍采取了下調租金、減免管理費、物業費等方式以減輕零售商的資金壓力。自1月26日以來，包括萬達、萬科、龍湖、華潤等在內的超過20余家房企向旗下商業地產商戶推出了減免租金的舉措。其中，萬達商管于1月28日打響第一炮，率先對旗下商戶免除1月24日至2月25日的租金及物業費，此舉預計為商戶減免費用超40億元。

據不完全統計，此次開發商、運營商的減租免租行動，涉及近600家百貨商場和購物中心。減免周期上，短則一周，長則兩個月。減租方式上，超七成運營商采用租金減半，部分則全部免除租金。

表：商業開發商/運營商租金減免情況一覽（不完全統計）

作為應對疫情的策略之一，減免租金的實施短期來看無疑會影響運營商的現金流入，但租金減免可以降低商戶的經營成本并防范商戶流失，節省了尋找新租戶的時間成本，有助于商業項目后續的穩健發展。長期來看，運營商和商戶是命運共同體，需要攜手共進，創新運營模式、有效促進營收增加才是長久之計。

Part 2

線上線下聯動，全渠道運營借勢興起

線上營銷一直是商業市場的核心熱點話題。疫情之下，線下暫時遇冷，但是消費者的購物需求仍然強勁，抓住并激活線上是整個行業平穩度過疫情的“突圍”窗口。很多百貨商場和購物中心利用線上商城、VIP客戶等資源優勢，發力線上平臺，紛紛建立“微店”、“微商城”，或者借助第三方平臺等渠道，為商戶做好流量導入，觸達更多需求客群，引導消費者在線上進行消費。這些平臺渠道不斷拓展線上增量，打破空間與流量限制，增強消費者對于購物中心及商戶品牌的忠誠度，形成線下、線上流量及服務的裂變與復用。

作為西單大悅城的首個試點，在去年12月21日推出微信小程序商城，吸引UGG、FURLA、ADIDAS等超40家商戶入駐，上線以來已完成近150萬元的交易額，日活量過萬。凱德則利用已整合的線上平臺優勢，加大線上線下商戶的經營指導和對會員的快捷服務，為已入駐的品牌創造線上增量銷售。

表：商業平臺的線上布局策略（不完全統計）

此次疫情同時也助推零售業務線上營銷的飛速發展。微信發布的戰“疫”數據報告顯示，截至2月14日，微信小程序用戶訪問量大增，其中超市、生鮮果蔬和社區電商業態訪問量分別同比增長115%、168%和83%。春節期間盒馬鮮生、每日優鮮、蘇寧小店、永輝買菜、京東到家等線上采購平臺交易額及訂單形成爆發式增長。這也讓零售商看到線上業務的商機和發展空間，并紛紛效仿。

圖：線上平臺2020年春節期間同比增長情況

數據來源：新浪財經

根據近期高力國際的調查數據顯示，約四成業主在疫情期間增加線上平臺投入，過半零售商家開始轉型或加碼線上和新媒體銷售。此次疫情對零售業未來發展將產生重大影響，新的消費習慣正在形成，線上線下邊界有所弱化，并將逐步走向零界限，實體零售的數字化應用也將從被動適應向主動應用過渡。

Part 3

加速數字化轉型，大數據重構商業生態

新冠肺炎疫情使得消費者的行動趨于個體化，社會活動趨于線上化。以此為契機，數字化轉型已成為商業地產頭部企業的戰略驅動力。調查顯示，商業地產或地產領域近15%的企業將數字化作為未來企業發展的戰略選擇，這些企業多為頭部企業，希望通過數字化提升客戶洞察能力和市場競爭力，確保處于行業領先地位；調查也顯示人工智能（71%）、數據分析技術（62%）和5G技術（53%）被視為未來五年影響商業地產行業的關鍵技術。

數字化是把用戶和消費者的行為軌跡，以結構化的數據形式呈現出來，進而支撐決策。數據的準確性直接影響甚至決定商業判斷、商業決策的準確性。而以往基于經驗化、邏輯化、非數據化的行業判斷或者調查結果，無疑會對商業決策帶來潛在風險。以商業選址為例，選址數據化后能形成完整的商業邏輯體系，而對周邊競品動態的數據化，能了解在既定范圍和空間內，消費者和其行為軌跡在某個時間段內呈現的特征，最終形成拿地成本、項目體量、招商結構、業態布局等方面的決策判斷。

面對海量的線下場景與有著迫切轉型需求的實體零售來說，難點在于如何把線上和線下的互補優勢協同發揮出來。目前，阿里與騰訊兩大“玩家”競爭最激烈的線下商超領域，已經陷入一場消費者流量爭奪戰。2月18日，微信支付頁面中間欄的“智慧零售”在深圳落地，此后陸續在北京、上海、廣州、成都、重慶等地上線，已接入每日優鮮、永輝、優衣庫、沃爾瑪等商家。通過微信把社交平臺、內容平臺與零售平臺全面打通，“智慧零售”是騰訊智慧零售在產品能力上的一次新探索，旨在發揮小程序連接線上線下零售的優勢，有望實現零售行業線上線下跨場景的智慧連接。

結語

疫情的發生無疑對商業地產造成了不可避免的影響，也為行業帶來推動變革的外部力量，在此過程中市場正積極摸索，啟發的思考與嘗試也往往衍生出行業發展的新趨勢和新方向。我們往往總是高估“短期”的變化，卻低估未來“長期”的變革。正如17年前的 “非典”推動了“在線購物”的橫空出世。從中長期來看，在此次疫情的推動下，商業運營模式的嘗試和探索必將會為未來商業地產帶來巨大的變革。危機是商業發展的有利推動力，如何在在危機中抓住機遇、找到未來發展的鑰匙是每一個商業地產開發商和運營商應該認真思考的問題。