樓市的博弈越來越激烈了，同一天內甚至出現了“西邊日出東邊雨”的場面：一邊是青島廢除前兩天放松限購的決定；一邊是“不怕死”的蘭州出臺頗為敏感的“降首付”政策。
4月14日，蘭州市人民政府辦公室發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革完善住房供應體系的實施意見》，其中提到，因域施策、精準調控，根據市場運行情況，調整商業地產貸款的首付款比例，由現行70%調整為50%。
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雖然不是住宅“降首付”，而是定向商辦市場，但考慮到“降首付”政策敏感性（出臺降首付政策的駐馬店、寶雞等城市最后均食言收回），蘭州會不會也迫于壓力收回，還有待觀察。
其實，蘭州樓市已經享受過一波政策暖風了，3月底時，甘肅出臺新政免征3個月房產稅和城鎮土地使用費。此次則是由“救供給”上升到“救需求”。
至于蘭州為什么不拿住宅做文章，而打商辦的主意，背后邏輯也并不難理解。
其一，早在兩年前，蘭州便已完成限購政策的放松和調整。
如下圖所示，2017年全國樓市行情火熱的時候，蘭州便重啟了限購政策，但次年便把限購范圍縮小至核心的老城三區。
若再進一步那就只能是取消限購，青島已經用行動告訴蘭州這條路是走不通的，哪怕只是階段性的。
其二，商業地產市場在蘭州樓市的中的地位舉足輕重。
前幾年的存量就不表了，就說從去年到現在，在蘭州拍出的土地中，商辦性質用地282.38萬方，占總出讓土地面積的23%；總出讓金192億，商辦則占20%。
考慮到住宅用地中，也會配套一定比例的商業，所以總的來說，商業貢獻實際比例是要遠高于五分之一，可謂舉足輕重。
考慮市場開發周期，快則七八個月，慢則1年左右，去年拍出的這些商業用地，當下正好開始入市。疫情已經讓房企無比艱難，70%的首付比，又無疑大大延緩了商辦市場回血的速度。
其三，蘭州對房地產依賴較重，某種程度上，也制約了當地對市場下行的容忍度。
由下圖可見，近年來蘭州的一般公共預算赤字是逐年擴大，這也就意味著，當地政府對土地財政及轉移支付的依賴在加重。
換言之，當地對房地產的冷暖變化更加敏感、容忍度也更低。
這或許也可以間接解釋為什么早在2018年樓市余溫還尚熱時，其就早早地放松了限購。而如今其又成了第一個為商業地產降首付的城市。
其四，70%首付比確實有些矯枉過正，現在是將其調回到正常水平。
商業類項目的正常貸款首付是50%，如今即便是深圳這些大城市也基本是這個比例，投資性需求遠不如深圳的蘭州之前調控將其升至70%確實有些矯枉過正之嫌，現在算是將其調回到一個正常比。
這和把住宅首付降至20%還是有本質性區別的，因為住宅市場主流的首付比就是30%。低于市場均值和降回市場均值完全是兩碼事，但市場和上面會不會也這么看，那就是另外一回事了。
不過，蘭州的這波操作確實給市場提了個醒。
疫情以來，各種暖樓市的政策主要聚焦在住宅上，商辦這塊幾乎是被忽視的。事實上，商辦比住宅更為脆弱，因為買它的基本都是奔著投資去的，早買晚買無所謂，在市場趨冷時，觀望情緒會更加濃厚。
之前廣州被迫收回的救市政策，內容就是放松對商服用地項目的限購限售。一線城市的廣州尚且如此，就更用說那些弱二線及三四城市的商辦市場了。
另一方面，近年來很多三四線城市出于面子（鋼掛玻璃外觀的大樓及商業中心能提升城市形象）、財政收入（賣地收入、交易時的相關稅收）等考慮，推了大量的商辦用地，個別城市的去化周期甚至達到一二十年。
這本就是個虛胖的市場，如今隨著“房住不炒”下之前的那種樓市周期被打破，及疊加疫情沖擊，使得很多城市的商辦市場成了高風險等級的雷區。
只是，蘭州成了第一個主動采取措施為商辦市場降風險的城市。下一個會是誰呢？
