后疫情時(shí)代,商業(yè)地產(chǎn)企穩(wěn)上升再現(xiàn)投資機(jī)遇

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，去年年底，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，2020年整體市場(chǎng)是比較穩(wěn)健的，無(wú)論是新項(xiàng)目入市（購(gòu)物中心和辦公樓），還是市場(chǎng)需求，都會(huì)持續(xù)走穩(wěn)。然而，事實(shí)上，今年一季度，尤其2月，市場(chǎng)相當(dāng)于被凍結(jié)。2月中開(kāi)始居家辦公，3月開(kāi)始全面復(fù)工，3月之后，客戶需求才逐漸起來(lái)，而其不同行業(yè)的需求程度也有所不同。接下來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)呈現(xiàn)怎樣的趨勢(shì)？第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部董事張琳以上海市場(chǎng)為例，表述了自己的觀點(diǎn)。

零售商業(yè)地產(chǎn)企穩(wěn)上升

以上海購(gòu)物中心為例，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，空置率與去年底相比上升了0.1個(gè)百分點(diǎn)，大概在8.5%左右，基本沒(méi)有變化。2月到3月初，市場(chǎng)基本停滯，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，即使新簽租戶仍在觀望，但原有租戶大面積撤離的現(xiàn)象并不多，所以空置率是穩(wěn)定的。

隨著后續(xù)市場(chǎng)的變化，一些租戶可能會(huì)撤場(chǎng)，但也有租戶認(rèn)為現(xiàn)在是跟業(yè)主談條件的好時(shí)機(jī)。市中心一些位置優(yōu)越的商場(chǎng)以前都是滿租，但現(xiàn)在可能會(huì)有空鋪，張琳認(rèn)為：“如果此時(shí)租戶有足夠現(xiàn)金，那么這就是一個(gè)非常好的時(shí)機(jī)，因此未來(lái)，我們也會(huì)看到雙方更多動(dòng)作。”

娛樂(lè)業(yè)態(tài)受疫情影響較大。對(duì)這部分實(shí)體業(yè)態(tài)來(lái)講，這一時(shí)期確實(shí)比較困難，可能需要爭(zhēng)取一些補(bǔ)助和扶持。另一方面，部分業(yè)態(tài)考慮線上形式，如電影《囧媽》。健身、輔導(dǎo)類(lèi)也是通過(guò)線上渠道來(lái)補(bǔ)償損失，但娛樂(lè)行業(yè)本身需要人與人的互動(dòng)，更多還是要依靠市場(chǎng)的復(fù)蘇，之后也要靠消費(fèi)者來(lái)支持。

這段時(shí)間業(yè)主對(duì)線上途徑考慮較多，包括餐飲、服飾商戶通過(guò)小程序、微信群來(lái)進(jìn)行商品外送。“我認(rèn)為這是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，中國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)巨頭有很大的控制能力，所以零售商業(yè)應(yīng)該利用好這一技術(shù)更加定向的維護(hù)自己的客戶群。另一方面，要控制成本開(kāi)支，預(yù)算要有針對(duì)性，更精準(zhǔn)一些，熬過(guò)今年，明年應(yīng)該會(huì)好起來(lái)。”張琳說(shuō)。

寫(xiě)字樓：沖擊下再現(xiàn)優(yōu)質(zhì)投資機(jī)遇

近年來(lái)，整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率一直在上升，主要原因是上海一直有新的寫(xiě)字樓入市，預(yù)計(jì)還會(huì)持續(xù)兩到三年。從一季度來(lái)看，市場(chǎng)停擺，無(wú)新項(xiàng)目入市，空置率較去年四季度反而有所下降，二季度預(yù)計(jì)仍會(huì)上升。

從區(qū)域板塊來(lái)看，差異化趨勢(shì)仍會(huì)繼續(xù)，板塊與板塊之間，同板塊不同項(xiàng)目之間差異繼續(xù)拉大。運(yùn)營(yíng)、招商、管理都會(huì)導(dǎo)致這樣的差異化發(fā)展。不同板塊之間，企業(yè)可能會(huì)因?yàn)槌杀疽蛩貜氖兄行陌嶂两煌ū憷�、產(chǎn)業(yè)聚集、有租金優(yōu)勢(shì)的次中心區(qū)域，這對(duì)市中心板塊可能有所沖擊。

首先，租戶在選擇聯(lián)合辦公時(shí)，會(huì)對(duì)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定、品牌可靠的大公司比較信賴(lài)，對(duì)大業(yè)主也會(huì)比較支持。當(dāng)然，這也取決于租戶需求，短期租賃的聯(lián)合辦公空間可以更針對(duì)一些新興企業(yè)。聯(lián)合辦公的模式本身有存在價(jià)值，是對(duì)傳統(tǒng)辦公很好的補(bǔ)充，迎合初創(chuàng)公司需求。另一方面從金融角度看，還是要看有多少流動(dòng)資本愿意投入，此階段的投資可能要更謹(jǐn)慎一些。

其次，來(lái)看大宗交易市場(chǎng)。上海的大宗交易是全國(guó)最活躍的市場(chǎng)，上海和北京共占全國(guó)市場(chǎng)的80%，境外資金高度集中。2018-2019年，上海年均成交額在900-1000億。今年受疫情影響，一季度成交在120億左右。主要成交以寫(xiě)字樓為主，大都是去年下半年談妥，一季度成交的案例。

疫情使市場(chǎng)面臨不確定性。交易談判周期也會(huì)變長(zhǎng)，但上海在全國(guó)的占比可能反而會(huì)上升，資金還是會(huì)高度集中在北京、上海這樣的一線核心城市。近期有一些總價(jià)非常高的標(biāo)地，或市中心的資產(chǎn)包出現(xiàn)，往年這種情況較少，對(duì)投資者來(lái)講也是很好的機(jī)會(huì)。

張琳認(rèn)為，雖然相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)今年只有中國(guó)和印度GDP呈正增速，可能有的投資者會(huì)認(rèn)為這個(gè)增速很低，但從全球來(lái)看這會(huì)是不錯(cuò)的成績(jī)，有了信心才會(huì)推動(dòng)各行各業(yè)持續(xù)發(fā)展。