5月商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理創(chuàng)新力報(bào)告·觀點(diǎn)月度指數(shù)

創(chuàng)新單層CMBS接連發(fā)行，代表著國內(nèi)資產(chǎn)證券化政策和市場(chǎng)日漸走向成熟。

觀點(diǎn)指數(shù) 本月光大安石和基匯資本位列“5月中國商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理創(chuàng)新力排行”內(nèi)地和非內(nèi)兩個(gè)榜單榜首，兩者都是規(guī)模上的佼佼者。遠(yuǎn)洋資本和領(lǐng)展則憑借月內(nèi)的突出表現(xiàn)，在榜單排名中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

大宗交易方面，5月的交易重心仍在上海，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月的成交項(xiàng)目較少，僅為3宗，但交易總額較4月有所上升，為152億元，同比增長32%。

另外，5月首單無信托單層SPV結(jié)構(gòu)CMBS發(fā)行，說明了中國針對(duì)資產(chǎn)證券化的政策和市場(chǎng)在逐漸走向成熟。而隨著公募REITs試點(diǎn)逐漸放開，資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的競(jìng)爭也會(huì)越來越激烈，各機(jī)構(gòu)專業(yè)的管理能力和服務(wù)水平也會(huì)逐漸優(yōu)化，從而進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)的提升。

光大安石、基匯資本登頂 遠(yuǎn)洋資本、領(lǐng)展月內(nèi)表現(xiàn)亮眼

本月光大安石和基匯資本位列“5月中國商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理創(chuàng)新力排行”內(nèi)地和非內(nèi)兩個(gè)榜單榜首，兩者都是規(guī)模上的佼佼者。遠(yuǎn)洋資本和領(lǐng)展則憑借月內(nèi)的突出表現(xiàn)，在榜單排名中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

5月初，遠(yuǎn)洋資本一單18億的小公募狀態(tài)更新為“已受理”，隨后不久傳出19.67億向光大資本收購上海越虹廣場(chǎng)的消息。截止2019年6月末，遠(yuǎn)洋資本在管基金規(guī)模750億元，投資項(xiàng)目42個(gè)，投資規(guī)模436億元，主要投資項(xiàng)目為一二線商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)及數(shù)據(jù)中心。

近三年來，遠(yuǎn)洋資本不動(dòng)產(chǎn)投資占比從2017年的1.12%增長了近7倍達(dá)到7.79%。從營業(yè)收入來看，遠(yuǎn)洋資本2017、2018、2019營業(yè)收入分別為6.04億元、8.04億元、12.45億元，歸母凈利潤分別為5.33億元、2.07億元、4.1億元。其2019年歸母凈利潤率超過了30%，表現(xiàn)優(yōu)異。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)2019年末遠(yuǎn)洋資本副總經(jīng)理周岳的采訪顯示，遠(yuǎn)洋資本過去兩年退出的4個(gè)城市更新類項(xiàng)目收益水平均達(dá)到了30%，資產(chǎn)管理規(guī)模預(yù)計(jì)將突破1000億，物流地產(chǎn)項(xiàng)目超過100萬平米，體現(xiàn)了遠(yuǎn)洋資本的地產(chǎn)投資實(shí)力。

再看非內(nèi)榜單，領(lǐng)展業(yè)績會(huì)發(fā)布后的兩日內(nèi)，股價(jià)大漲約9%，多家大行維持其“買入”評(píng)級(jí)，全年業(yè)績還是讓眾多投資人感到滿意。

據(jù)領(lǐng)展年報(bào)顯示，截止至2020年3月31日一年期內(nèi)收益及物業(yè)收入凈額分別為107.18億港元、82.2億港元，同比增長6.8%、6.9%；可分派總額59.65億港元，同比增長4.23%；每基金單位可分派收益為287.19港仙，同比增長5.91%。

領(lǐng)展執(zhí)行董事兼行政總裁王國龍?jiān)�在采訪中提到，目前在香港疫情的影響下會(huì)考慮在海外購入資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展，分散資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)。

此后不久的6月10日傳出消息，領(lǐng)展正在考慮以3.9億英鎊即35億人民幣買入海外第二棟寫字樓，該樓位于倫敦金絲雀碼頭金融城核心區(qū)，占地約6880平方米，年租金收入累計(jì)約1880萬英鎊，租戶的平均租約期限為8.5年左右，無疑是一個(gè)收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

作為全亞洲最大房地產(chǎn)信托基金，領(lǐng)展一直堅(jiān)持在香港發(fā)展，直到2015年才開始正式進(jìn)軍上海，2019年12月才第一次走出國門，且其物業(yè)的四分之三均為零售，這對(duì)一個(gè)企業(yè)的多樣性與抗風(fēng)險(xiǎn)性而言并非是什么好消息。而這次疫情期間的倫敦寫字樓收購，無疑是領(lǐng)展推動(dòng)資產(chǎn)組合多元化、增加新收入來源的一個(gè)良好開始。

大宗交易滬上集結(jié)，阿里84億收獲獅城一商廈

大宗交易方面，5月的交易重心仍在上海，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月的成交項(xiàng)目較少，僅為3宗，但交易總額較4月有所上升，為152億元，同比增長32%。

其中最大筆交易為阿里巴巴收購新加坡安盛保險(xiǎn)大廈50%股權(quán)。據(jù)悉，此處駐有阿里巴巴子公司Lazada總部，在所有租賃協(xié)議到期后該商廈將會(huì)擴(kuò)建，成為該商務(wù)區(qū)的一個(gè)新地標(biāo)。

來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

而另一高達(dá)48億的大額交易來自于上海綠地外灘中心。該項(xiàng)目位于上海中心區(qū)域，經(jīng)歷頗為曲折。2014年中國民生投資有限公司以248.5億元拍下該大廈所處地塊，而幾年過去項(xiàng)目仍未竣工，中民投的資金問題讓其不得不分別于2017年、2019年轉(zhuǎn)讓該地塊部分股份予安信信托和綠地集團(tuán)，綠地集團(tuán)以121億收購該項(xiàng)目50%股權(quán)成為操盤手。

自綠地接手以來，該樓盤計(jì)劃的11座寫字樓中的6座已經(jīng)出售成功，在上海銀行(8.250, 0.06, 0.73%)前，最新一筆交易為1月海通證券(12.880, 0.14, 1.10%)的收購。海通證券在和綠地集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議后，以13.6億元收購了B1大樓，每平方米交易價(jià)格為8.49萬元，較上海銀行的9.26萬元低了9%。

據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，上海黃金地段的甲級(jí)寫字樓租金2020年第一季度為每平方米10.4元，同比下降1.3%，黃浦區(qū)的租金則下降了2.9%，考慮到新增寫字樓庫存進(jìn)一步擴(kuò)大，不排除未來進(jìn)一步下降的可能。然而盡管上海寫字樓市場(chǎng)受到疫情及庫存影響租金持續(xù)下降，外灘綠地中心作為上海最核心位置的標(biāo)志性項(xiàng)目，其抗風(fēng)險(xiǎn)性讓該項(xiàng)目依然備受歡迎。

與此同時(shí)，上海其他區(qū)域?qū)懽謽菍?duì)投資者來說則是低價(jià)抄底的好機(jī)會(huì)。

5月17日遠(yuǎn)洋資本以19.67億元收購上海越虹廣場(chǎng)，每平方米均價(jià)約3.52萬元，出售方光大安石于2017年購入該樓，雖然并未公布交易金額，但據(jù)北京寫字樓網(wǎng)信息顯示，2017年同年距越虹廣場(chǎng)僅2公里的凱科大廈被凱德以15.6億元、單位均價(jià)3.85萬元的價(jià)格出售。

而2019年12月，距離越虹廣場(chǎng)6公里的綠地國際廣場(chǎng)以均價(jià)7.51萬元成交，徐匯區(qū)的整體成交均價(jià)也維持在5-7.5萬元左右，可見遠(yuǎn)洋資本對(duì)越虹廣場(chǎng)的收購處于相對(duì)較低價(jià)格。

首單無信托單層SPV結(jié)構(gòu)CMBS發(fā)行，資產(chǎn)證券化再進(jìn)一步

華泰證券(19.540, 0.18, 0.93%)（上海）資產(chǎn)管理有限公司作為計(jì)劃管理人和牽頭承銷商的“華泰佳越-仁恒三亞皇冠假日酒店資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在上海證券交易所成功發(fā)行，項(xiàng)目規(guī)模17.5億元，優(yōu)先檔發(fā)行利率為3.8%。

來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

這是國內(nèi)首單無信托單層SPV結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新CMBS項(xiàng)目，對(duì)比傳統(tǒng)CMBS的信托專項(xiàng)計(jì)劃雙層結(jié)構(gòu)，該項(xiàng)目直接由專項(xiàng)計(jì)劃受讓貸款債權(quán)，將物業(yè)資產(chǎn)抵押給專項(xiàng)計(jì)劃管理人，從而實(shí)現(xiàn)了優(yōu)化交易結(jié)構(gòu)、去通道、降低企業(yè)融資成本、提高資產(chǎn)證券化發(fā)行效率的作用。

傳統(tǒng)CMBS產(chǎn)品的發(fā)行，一般采用的是“信托+專項(xiàng)計(jì)劃”的雙層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，是由融資人將物業(yè)項(xiàng)目抵押，發(fā)行資產(chǎn)支持證券進(jìn)行融資，依靠物業(yè)價(jià)值和未來現(xiàn)金流作為還款來源。

典型CMBS雙層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理