2021開啟類REITs/公募REITs雙賽道時(shí)代

2020年已發(fā)行類REITs產(chǎn)品總規(guī)模382.655億元（不含儲(chǔ)架規(guī)模），共計(jì)22單。其中，商業(yè)物業(yè)占比最大，共計(jì)發(fā)行11單，發(fā)行規(guī)模201.585億元，占比約52.68%；其次為酒店/長租公寓類物業(yè)，共計(jì)發(fā)行4單，發(fā)行規(guī)模60.74億元，占比約15.87%。

 

2021-1-18

 

在剛剛過去的上周五，公募REITs又迎來了新進(jìn)展——國家發(fā)改委辦公廳發(fā)布《關(guān)于建立全國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目庫的通知》，決定建立全國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫。

 

同時(shí)，《通知》要求，各地抓緊梳理匯總本地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目，及時(shí)將符合條件的項(xiàng)目分類納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫。于3月5日前將首批入庫項(xiàng)目報(bào)送發(fā)改委投資司，并于每月5日前更新并報(bào)送截至上月末的項(xiàng)目信息。

 

負(fù)責(zé)操盤國內(nèi)某產(chǎn)業(yè)園公募REITS試點(diǎn)項(xiàng)目的REITOWIN團(tuán)隊(duì)認(rèn)為：

 

《通知》的出臺(tái)表明公募REITs項(xiàng)目儲(chǔ)備環(huán)節(jié)運(yùn)行框架已基本成型。類似于PPP的項(xiàng)目儲(chǔ)備管理，各地每月定期更新也意味著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的項(xiàng)目篩選和儲(chǔ)備進(jìn)入常態(tài)化，將有助于在首批試點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)布后形成持續(xù)的熱度和市場(chǎng)關(guān)注度。

 

此前，也有消息稱，監(jiān)管部門正在針對(duì)首批中國公募不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目做最后評(píng)估，部分或最快在第一季度上市。

 

公募REITs的推出，對(duì)中國整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的投資來說，將產(chǎn)生顛覆式的改變。一方面，REITs更加豐富了投資生態(tài)，為不動(dòng)產(chǎn)基金帶來真正的股權(quán)投資；另一方面，也將優(yōu)化傳統(tǒng)房企的高周轉(zhuǎn)運(yùn)作模式的現(xiàn)象，有效幫助房企適應(yīng)“三條紅線”要求。

 

383億類REITs

 

盡管類REITs還是一個(gè)偏債類的產(chǎn)品，但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)持有者而言，類REITs已經(jīng)是拓寬融資和降負(fù)債的不錯(cuò)選擇。

 

縱觀2020年，國內(nèi)已發(fā)行類REITs產(chǎn)品總規(guī)模382.655億元（不含儲(chǔ)架規(guī)模），共計(jì)22單，較2019年發(fā)行26單，規(guī)模504.5億元，下降24%（數(shù)據(jù)來源：cn-abs）。

 

對(duì)于上半年類REITs產(chǎn)品發(fā)行情況，詳情參考——《816億！類REITs跌52%，CMBS漲55% .....2020上半年商用不動(dòng)產(chǎn)證券化盤點(diǎn)》

 

其中，上半年僅發(fā)行6單，下半年尤以11、12月集中發(fā)行較多。一季度發(fā)行數(shù)量的低迷狀態(tài)實(shí)受疫情影響，9月后的小高峰或與銀行限制開發(fā)商融資的“三條紅線”有關(guān)。

 

8月28日，銀行限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的“三條紅線”正式出街，并于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行。

 

具體內(nèi)容如下：

1、房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；

2、房企的凈負(fù)債率不得大于100%；

3、房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

此外，拿地銷售比是否過高、經(jīng)營性現(xiàn)金流情況兩個(gè)方面也將作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)考察的重要指標(biāo)。

從類REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)類別來看，商業(yè)物業(yè)占比最大，共計(jì)發(fā)行11單，發(fā)行規(guī)模201.585億元，占比約52.68%；其次為酒店/長租公寓類物業(yè)，共計(jì)發(fā)行4單，發(fā)行規(guī)模60.74億元，占比約15.87%。

值得注意的是，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域作為中國公募REITs落地的突破口，今年有2單基礎(chǔ)設(shè)施類REITs發(fā)行。而同樣屬于公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目范圍的產(chǎn)業(yè)園區(qū)類資產(chǎn)也僅有2單類REITs發(fā)行。

 

因此，REITOWIN預(yù)計(jì)，至少未來2-3年商業(yè)物業(yè)還是會(huì)以發(fā)行類REITs為主。而產(chǎn)業(yè)園、物流園、基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)則增加了公募REITs，形成雙賽道融資的趨勢(shì)。

 

下面我們一起來看看2020下半年那些類REITs的資產(chǎn)情況。

 

藍(lán)光發(fā)展發(fā)行10.65億元辦公物業(yè)類REITs

 

7月9日，招商財(cái)富-華泰-虹橋世界中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券成功設(shè)立，總規(guī)模10.65億元，其中優(yōu)先A（AAA）6%，優(yōu)先B(AA+)6.5%，優(yōu)先C(AA+)6.8%。該項(xiàng)目牽頭方為華泰證券，計(jì)劃管理人為招商財(cái)富，受托人為國通信托，托管人為招商銀行。

 

該產(chǎn)品不僅是2020年以來民營A股上市公司首單類REITs項(xiàng)目，也是同期市場(chǎng)規(guī)模極大的類REITs。

 

資料顯示，“虹橋世界中心”坐落于上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)，項(xiàng)目總體量約80萬方，涵蓋甲級(jí)創(chuàng)意辦公、甲級(jí)生態(tài)商務(wù)辦公、總部辦公、綠地旗下鉑驪、鉑瑞酒店和鉑瑞公寓、約11.5萬方一站式商業(yè)中心，是大虹橋區(qū)域內(nèi)涵蓋物業(yè)類型、配套設(shè)施完善的大型商務(wù)基地之一。

虹橋世界中心

 

虹橋世界中心是藍(lán)光發(fā)展于2019年4月收購的。2020年4月3日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布公告稱，公司此前召開董事會(huì)和股東大會(huì)審議通過了《關(guān)于以物業(yè)資產(chǎn)設(shè)立辦公物業(yè)類REITs資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的議案》，公司全資子公司成都藍(lán)光嘉鑫資產(chǎn)管理有限公司擬設(shè)立辦公物業(yè)類REITs資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，開展資產(chǎn)證券化工作。

 

野風(fēng)現(xiàn)代中心浙江首單商業(yè)物業(yè)類REITs

 

8月27日，光大保德信-東興企融-野風(fēng)現(xiàn)代中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃成功發(fā)行，為浙江首單商業(yè)物業(yè)類REITs，發(fā)行總規(guī)模為人民幣5.5億元，由野風(fēng)集團(tuán)房地產(chǎn)股份有限公司作為原始權(quán)益人和信托財(cái)產(chǎn)委托人，東興證券作為獨(dú)家銷售機(jī)構(gòu)，光大保德信作為發(fā)行載體管理人。

野風(fēng)現(xiàn)代中心北樓

 

項(xiàng)目投資標(biāo)的物業(yè)為野風(fēng)現(xiàn)代中心北樓辦公物業(yè)（含一層3套商鋪），總建筑面積約12萬方。規(guī)劃有5萬方的精裝成品私寓、主題精品酒店、3萬余方高端寫字樓、稀缺商業(yè)等業(yè)態(tài)。物業(yè)位于杭州市下城區(qū)紹興路161號(hào)，位于武林廣場(chǎng)旁、和平商圈核心，為杭州市最繁華的武林商圈甲級(jí)辦公樓。項(xiàng)目為雙地鐵城市綜合體，與地鐵1號(hào)線、5號(hào)線交匯的打鐵關(guān)站僅一路之隔。物業(yè)目前出租率達(dá)到約92%，租戶穩(wěn)定，已形成穩(wěn)定的增漲現(xiàn)金流。

 

年度最大單——總規(guī)模68億商業(yè)物業(yè)類REITs

 

9月16日，信達(dá)-深圳益田假日廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在深交所上市，發(fā)行金額68億元，其中20益田優(yōu)（AAAsf）發(fā)行60億元，發(fā)行利率4.5%，益田次A發(fā)行3.92億，益田次B發(fā)行4.08億，預(yù)期到期日2023年9月15日。發(fā)行人為深圳市益田集團(tuán)股份有限公司，承銷商/管理人為信達(dá)證券股份有限公司。

 

益田集團(tuán)也曾于2016年12月8日發(fā)行了一宗深圳益田假日廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，發(fā)行金額53.01億元，在深交所商業(yè)地產(chǎn)類資產(chǎn)證券化單體規(guī)模中排名第一位。同時(shí)，其也是深圳地產(chǎn)圈首個(gè)資產(chǎn)證券化的商業(yè)項(xiàng)目。

 

深圳益田假日廣場(chǎng)是中國首家國際化體驗(yàn)式購物中心，于2008年開業(yè)。項(xiàng)目位于深圳南山區(qū)華僑城片區(qū)，緊臨深南大道，正對(duì)世界之窗，旁臨歡樂谷，其區(qū)位條件十分優(yōu)越，且為地鐵1、2號(hào)線上蓋。

深圳益田假日廣場(chǎng)

 

假日廣場(chǎng)占地3.5萬方（包括1.2萬方下沉式生態(tài)廣場(chǎng)），總建筑面積13.58萬方，其中商業(yè)面積10萬方，定位中高檔國際化體驗(yàn)式購物中心，購物中心共5層，分為地下兩層和地上三層。項(xiàng)目所在的消費(fèi)市場(chǎng)具有極強(qiáng)的韌勁，持續(xù)的中高端消費(fèi)力顯著，運(yùn)營12年，客流增長穩(wěn)定。

 

光大安石百億商業(yè)地產(chǎn)儲(chǔ)架式類REITs的收官之作

 

9月24日，光大安石百億商業(yè)地產(chǎn)儲(chǔ)架式類REITs的收官之作——“光證資管-光控安石商業(yè)地產(chǎn)第3期西安大融城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功設(shè)立。發(fā)行總規(guī)模17.2億元，分為優(yōu)先A/B/C/D級(jí)及權(quán)益級(jí)證券，其中優(yōu)先級(jí)證券總規(guī)模達(dá)11.7億元，權(quán)益級(jí)證券規(guī)模達(dá)5.5億元，優(yōu)先級(jí)證券加權(quán)平均發(fā)行成本5.4%。

 

底層物業(yè)資產(chǎn)為光大安石旗下不動(dòng)產(chǎn)基金持有的西安大融城項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于西安市經(jīng)開區(qū)鳳城七路與未央路十字路口東北，總建筑面積超過10萬平方米，是雙地鐵上蓋購物中心。

西安大融城

 

2018年年末，光大安石100億規(guī)模的儲(chǔ)架式商業(yè)地產(chǎn)類REITs于深交所獲批，這是中國首單成功獲批的地產(chǎn)基金儲(chǔ)架式商業(yè)地產(chǎn)類REITs產(chǎn)品。此后，于2019年5月、9月，該儲(chǔ)架式商業(yè)地產(chǎn)類REITs產(chǎn)品中第一期靜安大融城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、第二期觀音橋大融城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃先后成功發(fā)行。（詳情參考《中國購物中心“資本化”里程碑，不可不知的8個(gè)類REITs大盤點(diǎn)》）

 

全國首單信托公司擔(dān)任管理人的權(quán)益型類REITs

 

9月29日，由華能信托擔(dān)任管理人的“華能信托-世茂酒店物業(yè)權(quán)益型資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在深圳證券交易所成功發(fā)行，產(chǎn)品規(guī)模6.5億元，期限20年。由華能貴誠信托有限公司擔(dān)任管理人。

 

該產(chǎn)品是全國首單由信托公司擔(dān)任管理人的權(quán)益型類REITs，同時(shí)也是全國首單兩層SPV結(jié)構(gòu)由同一管理人管理的類REITs，有利于提高資產(chǎn)運(yùn)營效率，降低管理風(fēng)險(xiǎn)，其成功發(fā)行對(duì)于信托公司參與REITs試點(diǎn)工作具有重大里程碑意義。

 

項(xiàng)目底層資產(chǎn)為世茂集團(tuán)旗下的五星級(jí)酒店，以酒店運(yùn)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支撐，通過結(jié)構(gòu)化分層、目標(biāo)酒店物業(yè)運(yùn)營凈現(xiàn)金流超額覆蓋、委托國際知名酒店管理集團(tuán)專業(yè)管理等方式為投資人提供投資保障。

 

央企儲(chǔ)架式權(quán)益型購物中心類REITs

 

10月27日，“中信金石-招商蛇口一期資產(chǎn)支持計(jì)劃”在深交所成功發(fā)行，為儲(chǔ)架式權(quán)益型購物中心類REITs產(chǎn)品。計(jì)劃儲(chǔ)架規(guī)模為50億元，首期發(fā)行規(guī)模7.945億元，產(chǎn)品期限為3+2年。項(xiàng)目計(jì)劃管理人為中信證券，基金管理人為中信金石基金。

 

本次發(fā)行的類REITs項(xiàng)目，是招商局集團(tuán)在境內(nèi)REITs領(lǐng)域的首次重大嘗試，該項(xiàng)目突破性地在購物中心類REITs項(xiàng)目中引入權(quán)益型投資人即遠(yuǎn)東宏信，以及招商銀行、渤海銀行和民生銀行作為優(yōu)先級(jí)投資人。

南京馬群花園城購物中心

 

標(biāo)的資產(chǎn)為南京馬群花園城購物中心，是招商蛇口在深圳以外異地復(fù)制的首座購物中心。花園城項(xiàng)目位于南京市棲霞區(qū)中山門大街與馬群新街交叉口，與地鐵2號(hào)線馬群站以及建設(shè)中的馬群綜合換乘中心無縫接駁。項(xiàng)目總建筑面積達(dá)10萬㎡，其中，1-3層為商業(yè)，4-9層以上為酒店式公寓，是南京首個(gè)購物、娛樂、餐飲、休閑一體的體驗(yàn)式、花園式購物中心。

 

規(guī)模9.48億綠城尊藍(lán)酒店類REITs

 

10月29日，光大天風(fēng)-光控安石綠城尊藍(lán)酒店類REITs產(chǎn)品在上交所成功發(fā)行，該產(chǎn)品發(fā)行總規(guī)模9.48億元。分為三個(gè)類型，優(yōu)先A級(jí)、優(yōu)先B級(jí)評(píng)級(jí)均為AAAsf，其中尊藍(lán)A發(fā)行量為1.6億元，尊藍(lán)B發(fā)行量為7.4億元。原始權(quán)益人為綠城集團(tuán)，由天風(fēng)證券擔(dān)任計(jì)劃管理人，光大安石基金為基金管理人。

 

項(xiàng)目投資標(biāo)的物業(yè)為杭州綠城尊藍(lán)酒店及其配套建筑，主體物業(yè)位于杭州市上城區(qū)望江東路39號(hào)，是一家集住宿、餐飲、會(huì)議于一體的五星標(biāo)準(zhǔn)酒店。

杭州綠城尊藍(lán)酒店

 

物業(yè)于2013年竣工，2014年9月開始運(yùn)營，占地面積3,351.4平方米，建筑面積38,301.19平方米，共計(jì)樓層26層（地上24層，地下2層）。截止至基準(zhǔn)日，2019年1-10月總經(jīng)營收入8,478萬元，其中客房收入4,201萬元，平均入住率69.7%，臨近杭州市上城區(qū)區(qū)政府及杭州市人民檢察院，距離杭州錢江新城核心CBD約2公里，收益優(yōu)良，已形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

 

華發(fā)租賃住房一號(hào)50億儲(chǔ)架REITs收官

 

11月3日，中聯(lián)前海開源-華發(fā)租賃住房一號(hào)第三期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃成功設(shè)立，并在上交所掛牌，發(fā)行規(guī)模23.07億元，優(yōu)先級(jí)評(píng)級(jí)AAA。

 

據(jù)悉，2019年1月14日，中聯(lián)前海開源-華發(fā)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲上交所通過。該債券發(fā)行總額50億元，本次發(fā)行是華發(fā)租賃住房50億儲(chǔ)架REITs系列的第三期，也是收官的最后一期。

 

全國首單新能源發(fā)電基礎(chǔ)設(shè)施類REITs項(xiàng)目

 

11月3日，中國能建成功發(fā)行工銀瑞投-中能建投風(fēng)電綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，總募資7.25億元。項(xiàng)目原始權(quán)益人為中能建投，基金管理人為中能建平安，由工銀瑞投作為計(jì)劃管理人和主承銷商，聯(lián)合農(nóng)銀理財(cái)、興業(yè)銀行和招商銀行等共同參與。

 

該項(xiàng)目是全國首單新能源發(fā)電基礎(chǔ)設(shè)施類REITs項(xiàng)目，也是全國首單綠色類REITs項(xiàng)目，是主動(dòng)管理型基礎(chǔ)設(shè)施類REITs項(xiàng)目。此專項(xiàng)計(jì)劃以中能建投旗下兩個(gè)風(fēng)電項(xiàng)目公司股權(quán)作為底層資產(chǎn)，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)已符合國內(nèi)公募REITs的政策導(dǎo)向和試點(diǎn)原則，為日后順利過渡到公募REITs預(yù)留了充足空間。

 

粵港澳大灣區(qū)首單續(xù)發(fā)型類REITs

 

11月13日，粵港澳大灣區(qū)首單續(xù)發(fā)型類REITs“招商創(chuàng)融-天虹（二期）資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功設(shè)立，總規(guī)模為人民幣14.5億元。

 

產(chǎn)品期限為3+3年，其中優(yōu)先級(jí)13.52億元，產(chǎn)品評(píng)級(jí)AAA，利率為4.3%，次級(jí)9800萬元。天虹REITs二期由招商證券、中航證券和申萬宏源作為銷售機(jī)構(gòu)、招商資管作為計(jì)劃管理人及原始權(quán)益人，信用增級(jí)機(jī)構(gòu)為天虹及中航國際。

 

2015年12月，國內(nèi)首單國資REITs——“招商創(chuàng)融-天虹商場(chǎng)（一期）資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行。“招商創(chuàng)融-天虹商場(chǎng)（一期）資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”是國內(nèi)市場(chǎng)上首單以國有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)為基礎(chǔ)的交易所類REITs項(xiàng)目，經(jīng)過了必要的掛牌轉(zhuǎn)讓程序。首次實(shí)現(xiàn)了在企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)框架下專項(xiàng)計(jì)劃直接投資股權(quán)的模式創(chuàng)新。天虹（二期）相比一期在資本結(jié)構(gòu)及融資成本上均實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步優(yōu)化，資金成本每年減少近千萬，為國有資本保值增值提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

深南天虹新店

 

標(biāo)的物業(yè)為深南天虹新店，位于福田區(qū)中航路與振中路交匯處鼎誠國際大廈。2006年底，天虹與中航地產(chǎn)簽署了鼎誠項(xiàng)目購置協(xié)議，購進(jìn)位于華強(qiáng)北商業(yè)中心區(qū)——鼎誠國際商街的1至4層裙樓，建成天虹在深圳的第一家自有物業(yè)的商場(chǎng)——深南天虹新店。項(xiàng)目定位中高檔百貨，整個(gè)商場(chǎng)樓高4層，總面積約20000平方米，共有400個(gè)停車位。

 

國內(nèi)首單類永續(xù)物流地產(chǎn)儲(chǔ)架類REITs第3期

 

11月17日，華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期第3號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃成立，認(rèn)購資金13.86億元。其中，優(yōu)先級(jí)7.88億，產(chǎn)品評(píng)級(jí)AAA，利率為4.8%；權(quán)益級(jí)5.98億，順豐豐泰以自有資金認(rèn)購1.12億元權(quán)益級(jí)證券。

 

該項(xiàng)目以順豐控股下屬全資子公司深圳市豐泰電商產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)管理有限公司(“順豐豐泰”)持有的物流產(chǎn)業(yè)園為標(biāo)的資產(chǎn)。

 

國內(nèi)首單類永續(xù)物流地產(chǎn)儲(chǔ)架類REITs“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，儲(chǔ)架規(guī)模合計(jì)50億元，2年內(nèi)有效，本期專項(xiàng)計(jì)劃系儲(chǔ)架額度內(nèi)第3期。

 

雙基金架構(gòu)類REITs

 

12月2日，招商蛇口類REITs項(xiàng)目“申萬宏源-招商蛇口-泰格明華資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行并設(shè)立。發(fā)行規(guī)模為41.5億元，產(chǎn)品期限為3+2年。

 

項(xiàng)目采用雙基金架構(gòu)，創(chuàng)造性地引入市場(chǎng)化投資人組成的有限合伙基金認(rèn)購項(xiàng)目次級(jí)份額，是國內(nèi)類REITs市場(chǎng)少見的大規(guī)模、權(quán)益型產(chǎn)品，申萬宏源、招商平安、宏源匯智分別作為專項(xiàng)計(jì)劃管理人、契約型私募基金管理人及次級(jí)合伙型私募基金管理人。

 

該類REITs分為優(yōu)先A級(jí)18億，占比43.37%、優(yōu)先B級(jí)3億，占比7.23%、次級(jí)資產(chǎn)支持證券20.5億，占比49.40%。值得一提的是，優(yōu)先A級(jí)資產(chǎn)支持證券以4.6%的利率水平完成發(fā)行，優(yōu)于同期市場(chǎng)平均水平。

 

標(biāo)的物業(yè)為招商蛇口開發(fā)的位于深圳市南山區(qū)蛇口的泰格公寓及明華中心，是招商蛇口首次以酒店公寓類資產(chǎn)發(fā)行的類REITs產(chǎn)品。泰格公寓、明華中心位于深圳市南山區(qū)蛇口，毗鄰太子灣，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。泰格公寓開業(yè)時(shí)間較早，面臨建筑和設(shè)施老化的問題，招商蛇口參考了境外成熟市場(chǎng)REITs模式，提出了表外孵化提升的產(chǎn)融結(jié)合模式，將通過對(duì)項(xiàng)目的改造和運(yùn)營提升實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

 

全國首單央企抗疫類REITs

 

12月11日，“申萬宏源-電建南國疫后重振資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”于深交所成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模18.1億元，產(chǎn)品期限5年。該產(chǎn)品增信主體為電建地產(chǎn)，原始權(quán)益人為電建地產(chǎn)旗下的南國置業(yè)，計(jì)劃管理人為申萬宏源證券，電建基金公司為財(cái)務(wù)顧問和牽頭協(xié)調(diào)人。底層資產(chǎn)為南國置業(yè)持有的武漢曇華林項(xiàng)目。

泛悅匯·曇華林

 

資料顯示，泛悅匯·曇華林項(xiàng)目總規(guī)模12.27萬平方米，商業(yè)面積4.4萬平方米，涵蓋地上三層和地下兩層商業(yè)，以及兩棟5A甲級(jí)寫字樓及大型城市綠化廣場(chǎng)，于2016年12月開業(yè)。

 

2014年，中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司成為南國置業(yè)控股股東，中國電建地產(chǎn)集團(tuán)是國務(wù)院、國資委核定的16家主營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)的中央企業(yè)的地產(chǎn)平臺(tái)公司，南國置業(yè)成為央企控股的上市商業(yè)地產(chǎn)公司。

 

寶灣物流首次以倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目發(fā)行類REITs

 

12月20日，“華泰佳越-寶灣物流一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃” 成立，總規(guī)模18.5億元。其中優(yōu)先級(jí)證券發(fā)行規(guī)模11億元，信用評(píng)級(jí)AAAsf，收益率4.8%；權(quán)益級(jí)證券發(fā)行規(guī)模7.5億元，預(yù)期到期日為2056年12月18日。其中寶灣物流認(rèn)購權(quán)益級(jí)資產(chǎn)支持證券1.5億元。

 

項(xiàng)目底層資產(chǎn)為上海明江寶灣物流園、廣州寶灣物流園。上海松江寶灣國際物流園地處上海松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)，緊鄰G1501上海繞城高速和G60滬昆高速，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。園區(qū)占地321畝，建有12棟高標(biāo)準(zhǔn)立體倉庫，倉儲(chǔ)面積達(dá)12萬平方米，園區(qū)于2012年10月全部投入使用。

 

廣州寶灣物流有限公司位于廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東區(qū)，地處穗、深、港、澳交通樞紐地帶，交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)達(dá)。一期園區(qū)于2006年初正式運(yùn)營，已建成三棟標(biāo)準(zhǔn)高架庫，倉儲(chǔ)面積2萬平方米。二期項(xiàng)目占地170畝，于2014年8月份投入使用，為4棟三層坡道倉，總面積達(dá)11.1萬平方米。

 

該專項(xiàng)計(jì)劃的設(shè)立，是南山控股旗下寶灣物流首次以倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目發(fā)行的類REITs產(chǎn)品，是成熟運(yùn)營的物流園區(qū)進(jìn)行產(chǎn)融結(jié)合的重要嘗試，有利于盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加快資金回籠，實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)。

 

儲(chǔ)架規(guī)模50億元，上海電氣類REITs一期

 

12月22日，東方匯添富-上海電氣優(yōu)質(zhì)物業(yè)1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃于上交所成立，儲(chǔ)架規(guī)模50億元，第一期1.4億。其中優(yōu)先級(jí)證券發(fā)行規(guī)模1.29億元，信用評(píng)級(jí)AAA，發(fā)行利率4.45%；次級(jí)證券發(fā)行規(guī)模1121萬元。

 

該項(xiàng)目計(jì)劃管理人為匯添富資本管理有限公司，原始權(quán)益人上海申能誠毅股權(quán)投資有限公司，資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)上海申能誠毅股權(quán)投資有限公司。

 

該類REITs項(xiàng)目以上海電氣集團(tuán)股份有限公司的優(yōu)質(zhì)物業(yè)作為底層基礎(chǔ)資產(chǎn)。上海電氣集團(tuán)股份有限公司系一家大型綜合性裝備制造集團(tuán)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聚焦能源裝備、工業(yè)裝備、集成服務(wù)三大領(lǐng)域。本類REITs項(xiàng)目對(duì)上海電氣集團(tuán)內(nèi)部盤活資產(chǎn)、提高資金利用效率具有重要意義。

 

保利60億商用物業(yè)類REITs首期

 

12月29日， “中聯(lián)天風(fēng)-保利發(fā)展商用物業(yè)第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成立，發(fā)行規(guī)模約22.52億元，其中優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券約20.268億元，預(yù)期收益率約4.75%，信用評(píng)級(jí)AAAsf，產(chǎn)品期限17+1年。天風(fēng)(上海)證券資產(chǎn)管理有限公司作為專項(xiàng)計(jì)劃的計(jì)劃管理人。

 

根據(jù)此前10月29日保利地產(chǎn)公告，公司擬發(fā)行商用物業(yè)類REITs項(xiàng)目，規(guī)模不超過60億元，初步選定位于長沙、石家莊、慈溪的四處商用物業(yè)資產(chǎn)作為首期入池資產(chǎn)，首期發(fā)行規(guī)模約22.36億元（具體發(fā)行規(guī)模將參考資產(chǎn)評(píng)估值確定）。

 

該項(xiàng)目擬采用“專項(xiàng)計(jì)劃+私募基金”兩層架構(gòu)：先由私募基金管理人設(shè)立契約型私募基金（以下簡稱“私募基金”），公司作為投資人認(rèn)購私募基金份額，私募基金收購物業(yè)資產(chǎn)持有人的100%股權(quán)；再由計(jì)劃管理人募集優(yōu)先級(jí)和次級(jí)資產(chǎn)支持證券投資人資金設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，收購私募基金全部份額。

為確保專項(xiàng)計(jì)劃的順利發(fā)行和實(shí)施，增信主體將為專項(xiàng)計(jì)劃的優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券持有人提供增信措施，包括對(duì)優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券持有人本金及收益提供差額補(bǔ)足、對(duì)優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券持有人在開放期轉(zhuǎn)讓份額但無人承接時(shí)提供流動(dòng)性支持（如有）及/或每年物業(yè)估值下跌時(shí)支付保證金（如有）。公司擬直接或間接認(rèn)購次級(jí)資產(chǎn)支持證券，認(rèn)購比例不超過專項(xiàng)計(jì)劃規(guī)模的5%，并履行相應(yīng)增信義務(wù)。

 

結(jié)語

 

類REITs產(chǎn)品，其本質(zhì)仍是信托。債權(quán)交易存續(xù)期間會(huì)影響資產(chǎn)的出售，且發(fā)行資金成本高，甚至與銀行借款相差無幾。但在房地產(chǎn)三限變五限的融資收緊的態(tài)勢(shì)下，商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化需求仍將非常旺盛。

 

短期內(nèi)，或許中國公募REITs不會(huì)擴(kuò)容至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。但以證券化退出作為抓手，強(qiáng)化資產(chǎn)管理能力，將是未來商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的不二之選。