2020年國家堅持“房住不炒” ，提倡租購并舉，繼續支持發展租賃住房，中央經濟工作會議將其作為解決大城市住房突出問題的重要抓手，提出增加土地供應、降低稅費、規范市場行為等具體任務，重視程度前所未有。住建部等多部委則從財政支持、促進投資和消費等方面大力支持發展住房租賃。深圳、廣州、北京、上海、杭州、南京、合肥、重慶、成都、青島、西安等重點城市紛紛出臺住房租賃相關政策，涉及“商改租”、建設補貼、行業監管等多個方面，支持與規范發展雙管齊下。2021年各地將大力發展租賃住房，政策更加完善和細化，市場更加規范。
2020年國家層面住房租賃有關政策一覽（表略）
2020年地方層面住房租賃有關政策一覽（表略）
據不完全統計，2020年全國超過11座城市有租賃用地出讓和成交，累計成交租賃相關用地142宗，可供給租賃住房約381萬平方米。受2019年中央經濟工作會議提出“大力發展租賃住房”影響，2020年初尤其是1月交易量最大，年中成交的多為小面積宗地，隨著疫情得到有效控制和各項支持發展住房租賃的重磅政策加持，年末推地和交易量逐漸回暖。
自2016年首宗租賃相關用地入市以來，全國累計成交租賃相關用地630宗，規劃建筑面積約2,100萬平方米。從各大城市來看，加大租賃住房用地供應正成為人口凈流入量較大的城市解決住房問題的突破口。
上海租賃住房用地市場最為活躍，全年成交租賃相關用地21宗，純租賃住房用地17宗，規劃建筑面積107.3萬平方米，全部零溢價成交，上海成交的租賃相關用地面積位居全國首位。此外，杭州租賃用地市場全年成交36宗，規劃建筑面積87.5萬平方米，位居全國第二，包括多宗人才租賃住房用地，可見杭州在保障人才居住用地方面做到了政策傾斜。
2020年部分城市住房租賃用地成交情況（圖略）
2020年，受新冠肺炎疫情影響，全國人口流動管控嚴格，租賃住房需求大幅下降。部分城市號召業主減免租金與租戶共克時艱，一線城市和二線城市普遍下調租金，三線城市租金相對平穩。
2020年12月，百城住宅平均月租金約26.1元/平方米，環比連續2月持平，同比下降0.5%，已持續6個月下調。
與2018年、2019年相比，2020年租金同比上漲城市數量出現縮水，租金下跌成為住房租賃市場基本面。
隨著國內疫情管控常態化，經濟社會發展逐漸步入正軌，一線城市租金已在2020年底上揚，二線城市租金預計也將在2021年上半年見底回升，三線城市租金仍將保持平穩。
二線三線城市（圖略）
從重點城市住房租賃價格指數變動情況看，2020年12月同比有7座城市上漲、28座城市下跌。
在上漲城市中，上海、重慶、南京、杭州全年各月同比都呈上漲態勢，成都則連續5個月同比上漲，這幾座城市近年來處于人口凈流入狀態，加之疫情期間經濟復蘇較快，住房租賃需求仍然旺盛，租金表現優于2019年同期。
百城住宅租金收益率走勢（圖略）
2020年國內租賃住房資產成功發行類REITs 3單、CMBS 2單，累計發行39.9億元，市場略顯平淡。
自2017年以來，以租賃住房為基礎資產的類REITs 項目共19單、218.2億元，CMBS/CMBN 項目共6單，82.9億元。
由于證監會、住建部于2018年聯合發布通知推進住房租賃資產證券化相關工作，2018年發行量出現了激增。隨著住房租賃市場管理不規范問題頻頻暴露，監管層開始加強整治，行業內出現調整，證券化項目對底層資產的篩選更加嚴格，市場活躍度呈下降趨勢，但不乏有部分優質資產成功發行上市。
2020年北京金融資產交易所推出住房租賃金融服務，專門用于增加租賃住房供給。選取位于北京、上海、蘇州、無錫等四個城市的優質住房租賃企業作為首批服務對象，涵蓋集體建設用地、國有商業性住宅用地、商服用地及專門的租賃住房用地等可用于租賃住房的土地類型，涉及成熟運營項目及待建、在建項目。2020年7月，北京建信瑞居物業服務有限公司股權轉讓順利完成，底層物業為無錫鳳凰城長租公寓。
2019-2020年租賃住房CMBS、類REITs項目一覽（表略）
在“房住不炒”總基調下，國家提倡租購并舉，釋放多個信號支持發展住房租賃。
2021年各地將大力發展住房租賃，土地供應預計將向租賃住房建設傾斜，重點地市可能會單列租賃住房用地計劃，利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房預計也會探索出實效。
隨著“國資+社資” 更多進入住房租賃市場，市場供給將得到明顯改善，需求缺口逐漸縮小，人口流入較多的一二線城市租金預計同比有所上漲，三線城市租金相對保持平穩。
鑒于各地加強對住房租賃市場監管，市場運行會更加規范，針對特定群體的專業運營更被看好，由此專業化、規�；》孔赓U企業將應運而生，從而成為解決大中城市新市民、外來人口等居住問題的重要力量。
但是住房租賃領域仍存在一些問題有待解決，如租金收益率偏低，對企業的吸引力有限，這需要政府部門出臺切實的降低稅費的政策。另外，租購權益劃分問題是影響面較大的社會問題，租房者的合法權益得到有效保障才能從根本上激發住房租賃需求。最后，租賃住房究竟需要建多少才能匹配需求，深入的市場調研、供需規律分析是回答這個問題的必經之路。
