2020年末，蛋殼公寓爆雷事件引發了社會廣泛關注，租客、業主以及長租公寓平臺三方的糾紛持續升級，最終甚至有租客為此付出生命的代價。如果說，2020年影響全年的新冠疫情是一只“黑天鵝”的話，那么蛋殼公寓作為全國第二大長租公寓運營平臺的爆雷，便如一頭早已被遠遠望見的“灰犀牛”，它巨大的沖擊仿若意料之外，卻又在情理之中。如今，近三個月過去，事態熱度逐步褪去，在此期間微眾銀行迫于壓力給了“租金貸”用戶一個滿意的答復，但仍留部分半年付、年付租客與業主的糾紛尚未全然解決。而就在昨日，上海長租公寓平臺“蘑菇租房”疑似爆雷，據稱是由于戰略融資未到位，給業主付款延遲到賬引發了恐慌性擠兌。長租公寓頻繁爆雷的另一邊是各地監管政策密集出臺，就在本月北京、深圳監管部門連續出臺針對住房租賃行業的監管措施，加強市場規范管理（政策內容具體見后文）。
再過數日，便至年關，值此辭舊迎新之際，雖感唏噓，但我們仍要懷抱希望、展望未來，蛋殼夢碎后的住房租賃市場，仍是容納萬千安居夢的所在，值得政府、行業以及社會每一個參與者痛定思痛，從教訓中吸納經驗，并對未來做好更充分的準備與計劃。
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住房租賃政策與市場表現回顧
（一）堅持培育和發展住房租賃市場是長期方向與目標
2015年1月住建部發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，提出建立住房出租信息服務平臺、推動開發商從開發銷售向租售并舉的經營模式轉型、推進REITs試點等意見，這也是“租售并舉”概念的首次提出。2016年12月中央工作經濟會議明確提出加快住房租賃市場立法、加快機構化、規模化租賃企業發展。縱觀近年來政策趨勢，國家從供給端、需求端、資金端全面發力，堅持培育和發展住房租賃市場成為落實房地產長效機制、推進“租購并舉”住房制度建設的重要組成部分與長期方向。
圖：2015至今中央層面關于住房租賃行業重點政策一覽
信息來源：政府網站; 世聯評估整理
（二）住房租金水平走勢一覽
回顧近年來住房租賃市場的概況，我國城市住房租售比長期以來都遠低于正常水平，而從百城住宅租金價格整體走勢來看，近兩年來各等級城市租金水平也基本保持平穩或略跌的情況（更多內容歡迎關注和獲取世聯評估價值研究院《2020年全國租賃住房市場年度報告》）。對于保障租戶與租房市場來說，保持租金水平穩定十分重要。但對于出租人，尤其是租賃住房經營機構而言，租賃市場較低的收益率與較長的回報周期，則對其可持續運營以及市場定位等的考量提出更高要求。因而，在當前市場環境下，充分了解市場需求、認清政策導向與行業發展趨勢對于行業從業者乃至監管部門都十分必要。
圖：百城住宅租金水平（元/㎡·月）
數據來源：WIND; 世聯評估整理
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住房租賃供需場景分析與未來發展方向探討
住房租賃是完善住房市場體系和住房保障體系建設的重要一環，也是滿足城市流動人口與無產者住房需求的重要選項。據國家統計局統計公報數據，我國2019年全年流動人口為2.36億。龐大的流動人口群體帶來的租賃住房需求體量不可小覷。需求創造供給，并且近年來在政策支持倡導下，多數房地產企業及其它社會資本也確實看好住房租賃市場，不斷探索與布局，蛋殼、青客、自如類長租公寓平臺也由此應運而生。但是，近年來伴隨租金水平整體鮮見增長、收益不及預期、疫情黑天鵝沖擊后，再看住房租賃市場，蛋殼、青客雙雙爆雷，自如收斂鋒芒，更有一些集中式公寓參與者或暗暗離場或暫停擱置。具有龐大需求基礎、本應對行業參與者更具吸引力、實現互利多贏的住房租賃市場，何至于此？我們試圖從勾勒市場供需場景的角度來討論與理解住房租賃市場當前狀況，并希望由此引發關于未來住房租賃發展方向的思考。
（一）住房租賃供需場景分析
與一次性的住房買賣交易市場相比，租賃住房市場具有更多的難點與痛點：信息獲取渠道及所涉中間環節更復雜、信息不對稱與透明度更低、業主和租客之間可能不直接溝通、業主和租客權益在租約存續期可能因各類糾紛無法保障等。因而，回歸需求與供給的角度來看住房租賃市場，有助于更好地理解當前住房租賃市場現有的租賃模式、環節以及探索潛在創新發展模式。在當前的住房租賃市場供需場景下再來看蛋殼類分散式公寓平臺，其本質就是互聯網概念加持下平臺化、規模化的機構型“二房東”，其盈利機制必然是以賺取中間差價為主。從這個角度來看，蛋殼作為全國第二大分散式長租公寓平臺，倒在它瘋狂擴張占據更大市場規模以及市場定價權的前夕，或許不是一件純粹的壞事。堅持“房住不炒”背景下，也應該堅持“房租不炒”，否則會帶來加重社會民生問題的負面影響，屆時付出的監管成本與社會成本會更大。
圖：住房租賃市場供需場景概覽
信息來源：世聯評估價值研究院
（二）監管趨嚴后長租公寓未來的方向探索
當前市場上長租公寓類型主要包括重資產集中式、輕資產分散式、輕資產集中式三大類型。伴隨著蛋殼爆雷以來，各地陸續出臺針對長租公寓的監管政策，2021年2月1日，深圳市住建局發布《關于進一步促進我市住房租賃市場平穩健康發展的若干措施》（征求意見稿），從供應、政策優惠、城中村住房機制、信息化管理、市場監管及保障措施等六大層面提出24條細項措施。緊隨其后，2月2日北京市住建委聯合五部門發布《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》，該新規將于今年3月1日正式實施，明確規定：
（1）住房租賃企業向承租人預收的租金數額不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配；
（2）不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業；
（3）長租公寓企業向承租人收取的押金，應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管，收取的押金數額不得超過一個月租金，并應當于合同終止后的2個工作日內通知中介行業協會退還押金（包括押金本金和同期存款利息）。
政策監管逐漸規范、趨嚴后，分散式長租公寓失去“租金貸”和收納長期租金蓄水能力，如何破局、尋找創新盈利模式，仍需持續探索。同時，在當前政策背景下，未來集中式長租公寓更被看好，而對于這一類長租公寓來講，找準市場定位、打造可持續經營能力、提升精細化服務能力、增強品牌影響力以及秉持長期投資回報理念，都非常重要。
（三）未來住房租賃市場空間與參與模式仍充滿想象
雖然經過一系列分析后，看起來住房租賃市場長效發展仍然任重道遠，但回歸需求與供給場景的梳理，也帶來了一些新的啟發。從需求角度來看，龐大的流動人口租賃住房需求、人們對于居住環境更高的要求、工作生活模式變革下人們對居住模式多樣性的需求等等，都預示著住房租賃市場是一片充滿想象的空間；從供給角度來看，政策的大力支持下，當前租賃住房現有的租賃模式、產品類型、信息渠道以及服務體系等都還不完善，有很大可以改進和創新的空間，行業參與者應當更多的從用戶需求出發，深度發掘與滿足多樣化租賃需求、探尋多元化的市場參與模式與增值服務類型。
在創新服務和市場參與模式方面，以房地產開發企業為例，近年來伴隨行業發展增速放緩，房企都在探索轉型升級，拓展產業環節上的參與成為多數企業的選擇，其中住房租賃與物業服務成為重點布局領域。但是與房企物業服務板塊拆分實現成功上市相對的，卻是住房租賃業務的不盡如意。此時再回顧供需場景，我們有一個想象，即社區物業參與住房租賃服務的可能。試想，對于業主而言，本就為自己提供服務的物業公司如果可以幫助提供租賃相關服務，相對于其他機構更具信賴；對于物業公司，本就對自身管理的小區信息掌握更加豐富，且能夠更好的加強與協助監管機構、街道社區進行安全管理；對于租戶而言，享受與業主同樣的權益，“租購同權”，或許可以從被物業公司同等對待，不再因為疫情被拒之門外開始。
圖：房地產全產業鏈環節示意圖
信息來源：世聯評估價值研究院
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安得廣廈千萬間：總結與建議
一場新冠疫情與一場蛋殼破碎，讓人們更切實的感受到“居者有其屋”的重要性，疫情初期，租戶返程被小區拒之門外，蛋殼爆雷后租戶居住權和業主權益均無法得到有效保障，租賃住房本應是分流住房剛需的重要途徑，但由此種種，卻反而越發讓人覺得買房要趁早，這不免與大力培育與發展租房租賃市場、推行“租購同權”的目標有所背離。基于此，我們提出以下建議：
（一）回歸初心：讓住房回歸居住的本質，從深入探索與滿足住房需求出發
發展住房租賃市場，讓人們住有所居才是政府政策初心，然而在發展過程中，市場的逐利性、監管的滯后性等導致了一次次的公寓爆雷跑路。為了保證住房租賃市場的長效發展，市場參與者應當回歸初心，一方面，從深度挖掘與滿足住房租賃需求出發，創新發展與完善住房租賃相關服務與產品；另一方面，參與租賃住房供給與服務的企業應當不斷提升管理能力與服務質量，真正從致力于改善人居環境與體驗出發。
（二）不破不立：加強政府監管及時性與預防性，更加注重業主租戶權益保障
蛋殼一朝夢碎，對于住房租賃市場以及社會公眾對長租公寓平臺模式的信心無疑都是巨大沖擊，但是正如所有的硬幣都有兩面，這樣一場遍及全國、直擊最基層社會民生的沖擊，將對進一步加強市場管理與監督、規范行業從業者產生重要的警示意義與反思價值。在政府監管方面，一是要提升監管的及時性與預防性，引導市場規范運營。在當下分散式長租公寓頭部企業集中度增加的情況下，還應注重防范與監管企業趨利推動租金上漲、“店大欺客”等風險。二是應更加注重對于業主、租客權益的保障，降低稅費負擔，完善租賃住房信息管理與監督平臺，為業主和租客提供更加暢通的信息獲取、權益維護、糾紛解決的通道。
