商業街是展示城市形象和發展水平的窗口，是城市商業發展的重要一環。商業街的發展與市民的日常生活、商業文化傳統、商業流行時尚、休閑娛樂、旅游產業等密切相關，發展商業街能促進商業發展，滿足市場、旅客多樣化消費需求。
北京大都市商業街東起崇外大街磁器口，西至前門大街珠市口，全長1.8km，總建筑面積達到3.0×105m2，由15棟3-4層的建筑對街而成。北京大都市商業街自開發初期，就被認為是“第2條王府井商業街”。然而，開盤之日卻呈現出“冷落之勢”，同時，該街最初開創的“只賣不租”的形式，也被“售租并舉”所取代。
因此，目前總的來看，大都市商業街的成熟還需時日。本文，飆馬商業地產以大都市商業街開發為例，分析了其成立的理由，提出了成功開發商業街的建議。
一、大都市商業街成立的理由。
大都市商業街成立的理由主要有以下幾點：黃金長度、業態組合、有效的經營管理等。
1、黃金長度。
從商業街的普遍規律看，商業街的黃金長度為600m左右。從西單北大街南口到西單商場北墻，大約有600m長。每當人們走近西單商場北貨場，往往徑直離去或掉頭返回；盡管商家一直想把這條街向北延長，但收效甚微。王府井大街從南口到八面槽十字路口，也大約為600m，盡管后來該街也延伸到今利生體育用品商店一帶，然而再向北延伸，人們已從心理上產生疲憊。還有，天津的勸業場、上海的南京路、深圳的沙頭角、武漢的漢正街，這些老商街的長度也大都在600m左右。
有人提出，國外大都市的商業街有的長達數千米，但實際上，大都是隔上一段距離才有一段商業街區，而最為繁華的那一段，其長度也為600m左右。當然，并不是所有商業街的長度都是600m，從一般觀察角度來看，商業街至少可分為300m和600m兩大類。從近年的情況看，馬路集市的長度大都不超過300m；大城市老商業街的有效長度大都在600m范圍內；中小城市的商業街大都在300m以內。
2、業態選擇。
商業街的業態主要有2種形式：一種是大型商業街，主要以旗艦店來聚集客源，輔之以其他服務型業態，如西單、前門商業街等，其缺點是商品與服務可替代性差；另一種是由同一性質的小型商品專賣店組成，其售賣的商品價值較低，可比性、可選擇性及可替代性強，并以此形成一定的商業氛圍，如什剎海酒吧一條街等。
從北京大都市商業街來看，其形成商業街的一個主要理由就是強烈的集客效應，必須依靠一個旗艦店來形成集客效應。該旗艦店少則4000～5000m2，多則要有4～5萬m2，否則，整條商業街難以形成支撐點。無論這個店是什么業態，必是該商業街的地標。該店的位置選擇，應是商業街的黃金位置，即要符合黃金分割定律，選在整條商業街的0.618的位置上。
3、有效的經營管理。
大都市商業街售完房后，除了日常維護性的物業管理，開發商還要進一步針對整個市場的經營和營銷進行管理。這樣，對于眾多中小業主來說，不僅要在一個全新的商業區內相互適應協調以構成一個和諧的整體購物場所，同時，還要考慮通過某種方式聯合，以整體的形象進行營銷并吸引客戶。
二、成功開發商業街的因素。
1、科學規劃。
商業街開發是一個城市規劃的重要組成部分，特別是步行商業街的規劃，更是一個城市商業規劃的“點睛之筆”。一條步行商業街在進行整體規劃后，對于一些具體的產品形態方面的規劃也是一個十分重要的問題。有些步行商業街由于在前期產品的規劃、設計階段沒有注意或重視開發規律，特別是一些商業以外的投資主體進入商業街開發領域，致使房地產開發和商業運作之間嚴重脫節。
2、準確定位。
商業街的定位，主要基于以下幾個方面：一是要考慮本地區城市歷史的淵源和資源，不能過分脫離自身的歷史淵源；二是所處的商圈狀況。商業街的定位既要遵循、依托自身所在區域的商圈情況，也要適當擴大輻射半徑，如果定位準確，招商的輻射范圍就有可能很廣，日后經營銷售的方位也將更為廣泛。
3、慎重選址。
近年來，隨著各地的城市環境和交通設施的變化，傳統的商圈概念已經發生很大變化。從目前的情況來看，商圈不是“圓的”，對待選址，還需要政府部門的大力支持，交通設施對于整個商業項目，特別是對商業街作用非常重要。
4、招商先行。
目前，國內一些城市的開發商，在商業街建設的前期階段，沒有很好地與商家結合，沒有正確了解商家的需求，其開發帶有一定的盲目性，導致項目建設與其后期招商相互脫節。如果商業街項目在前期建設階段和主力商家結成聯盟，那么，在日后的招商與經營過程中，項目成功的可能性將大大提升。
5、規模適度。
從全國商業街的建設情況來看，存在“求大求洋”的現象，很多商業街長度為1～2km，甚至更長；商業街的規模也有無限擴大之勢。
很多開發商在開發商業街的時候，更多考慮的是規模效益，卻忽略了邊際效益，按照經濟學中的邊際效益理論，最佳規模才能產生最佳效益。
近年的研究結果表明，一條商業街有長、寬、高的比例要求。一般的商業街，長度在300m左右為宜，特大城市以600m左右為最佳。商業街的寬度，應在十幾、二十幾米為宜，一些“迷你型”的更窄一些。一般人行走路線是“之”字型的，很少走到一端再回來，所以，街道過寬會使顧客產生疲勞感，喪失商機。一般商業街的建筑高度以1-2層為宜，局部主力店鋪可以為3-4層。因為商業街中的樓層過高，大家很難駐足，甚至會產生“高樓效應”，使商業街整體空間產生壓迫感。
6、因地制宜。
本地、本區域所具有的最基本、最原始的特征，應該是其商業街最根本的特色所在。我國商業街的形象大都相似，商業街規劃設計丟掉了自身的特色，而過分追求了洋化的東西。
7、錯位經營。
從近幾年的情況看，我國零售業的競爭，已經從店與店間的競爭，發展到街與街間的競爭。并且，街與街間的競爭也有了“品牌”之爭。例如，在石家莊，提起商業街，就是東購或北國；在北京，就是西單或王府井。在商業街的各種類型中，特色商業街最具有生命力。而綜合商業街，特別是在一個城市如果出現幾條綜合商業街，或者更多的情況下，其經營的難度也將會越來越大。
8、以人為本。
商業街的發展過程大致經歷了以下幾個階段： 第一個階段單純以購物為主；第二個階段適當考慮了一些人文關懷；第三個階段是以人為本為原則。現在一些發達國家非常成功的商業街，更多的是體現了其社會活動中心的功能。在商業街中，建議多一些景觀、多一些休息椅、多一些盲人道，為廣大市民提供優美的購物、休閑環境。
9、商魂培育。
一條商業街應該有魂，這個魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品牌，也可能是特色服務。因此，一條商業街商魂的培育和樹立是非常重要的。
10、有機鏈接。
即指在商業街的規劃、設計、開發過程中，要注意商業街和周邊原有商業的鏈接。在街內要形成有機的鏈接，不要割裂；在街的兩側也要形成鏈接，不要形成單邊的情況。在一條商業街整體規劃設計中，相關的鏈接工作非常重要。
11、獨特景觀。
目前，在很多城市的商業設施建設中，景觀設計越來越受到重視。特別是對北京大都市商業街來說，景觀越獨特，商機越無限。
與發達國家相比，我國商業街的開發建設工作起步較晚，尤其是選擇商業最繁華的街路建設商業街，近幾年才在少數城市中有所展開。發展大都市商業街，應從現代角度出發，面向新世紀，立足高起點，使街區功能和城市功能、社會環境和自然環境實現現代和傳統的完美結合和協調發展，使社會資源和自然資源盡可能地融入市場，實現最佳的社會經濟效益。
文章來源：飆馬商業地產整理
