目前國內城市中，幾乎每一座城都有歷史文化商業街區，北京有南鑼鼓巷，成都有錦里商業休閑街，南京有門東歷史文化街區,文化商業遍布全國。商業地產競爭日趨激烈，“主題化”成為開發商關注的焦點。而這其中，尤以主題文化商業街開發備受青睞。本文，飆馬商業地產從規劃設計、產品形態、銷售策略、經營策略等方面全面分析文化商業街的開發運營要點。
一、文化商業街產品形態的優劣勢分析。
1、商業街產品形態。
商業地產的產品形態形式多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業街、主題商場、城市綜合體、專業市場等，僅以購物中心為例與文化商業街做簡單對比：
2、商業街產品形態優劣勢分析。
優勢：體量較小，商業街一般產權明晰，可分割銷售，利于開發商快速回籠資金；投資門檻低，目標客戶廣泛；物業得房率較高；商業運營費用相對較低；經營相對靈活，有別于購物中心統一營業時間。
劣勢：后期的運營管理較難控制。
二、文化商業街的應用——商業街形態適合什么樣的地產開發項目。
商業街最主要的特點——產權清晰，客群廣、門檻低，可分割銷售，銷售比例高。
一般用于土地利用率較低、強調現金回流的地產項目，投資相對較小。
三、文化商業街在規劃設計中應關注的問題。
準確定位
商業街首先應有明確的主題定位，定位需與自身情況和周邊環境相呼應。通過合理的商業定位，滿足目標消費客群的消費需求。
商業業態
a、商業業態的構成、比例、分布是商業街設計的核心。
b、處理好零售、餐飲、娛樂等業態的檔次和相互關系決定了商業街日后的發展趨勢。一般消c.費檔次越高、休閑氛圍越濃的商業街餐飲、娛樂的比重越高，有時甚至會超過50%。餐飲d.還要盡量靠近景觀最優區域。豎向劃分盡量不用在商業的店鋪劃分上。
e、零售業態主要規劃安排在一層或展示面較好的有利位置。
f、餐飲、休閑娛樂業態屬于目的性消費，一般安排在樓上或相對較差的位置。
動線
a、動線設計總體遵循多入口，少出口的原則；
b、網狀商業街商業價值的均好性較好，但容易引起導向性的混亂，因此需要增加廣場和標志物加強引導；
c、當商業街的外部交通流向偏于一側時，為了不引起人流的原路折返，采用環形模式比較適宜。無論采用何種街道模式，其主街長度都要進行控制，一般300米長的商業街令人愉悅，d.超過500米就會令人感到疲勞和乏味；
e、規劃人行動線的同時，還需合理設計車行動線；
f、消費者自地下車庫至地上商業的動線也需要做到合理引導。
街寬
a、商業街的尺度應該以客戶的步行活動為參照；
b、客戶所關注的縱向范圍主要集中在建筑首層，對二層以上的感覺是非常不敏感的。而橫向c.關注范圍一般在20米之內，超過20米寬的商業街，客戶很可能只關注街道一側的店鋪，d.不會在超20米寬的街道內“之”字前行。從建筑高度與街道比例來看，街寬宜在樓高的1/2-1之間。
造型設計
a、建筑外觀造型的設計可以分為三個層面。
b、第一層面是建筑的宏觀造型，也就是天際線。
c、第二層面是人在中距離上對建筑的感知，也就是建筑外觀的中觀元素，包括建筑開窗與實d.墻面的虛實對比，立面橫豎線條的劃分等。
e、第三層面則是人到建筑近前，與建筑直接接觸的微觀層面。因此，在商業街外部造型上著重第一、二層面的設計，而在商業街內部要將第二、三層面做為設計重點。設計時應有意識地尋求造型設計的多樣化，將不同風格的建筑單元拼接在一起。此外，成熟的商鋪外觀設計還應考慮改造外裝的可能，預留店名、招牌、廣告和其它飾物的位置。
軟性面材
商業街越來越多地應用軟性面材，例如蓬布遮陽、竹木外裝、懸掛旗幟和其它織物、招牌等飾件。這一趨勢使得建筑立面設計更趨近室內裝修裝飾設計。這要求設計師不能停留在一般意義的設計深度上，必須以裝修的精度來做商業街立面設計。
景觀小品
a、商業街室外空間與氣氛的形成，還取決于景觀、小品等元素的運用，如室外餐飲座、涼亭等功能設施，花臺、噴泉、雕塑等，燈具、指示牌、電話亭等器材，燈籠、古董、道具等裝飾，鋪地、面磚、欄桿等面材。
b、這些元素是商業街與人發生親密接觸的界面。若想使這一界面更具親和力，就需要從景觀、小品的角度深化商業街的設計。
標識設計
優秀的標識設計能大大提升商業街的品牌效應和文化內涵，強化客戶的視覺感受和行為體驗。它與商業街所要體現的主題相輔相成。同時，標識還能將功能性和趣味性融于一身，增加客戶的愉悅感。
四、文化商業街銷售策略及相應環節要點解析。
目前商鋪的銷售模式主要有直接銷售、帶租約銷售、返租約銷售等形式。根據商業項目的規模、位置、鋪位類型、經營管理等各種因素的不同，開發商會采取不同的銷售模式。
1、直接銷售。
特點描述
直接銷售即開發商只銷售、出讓產權，不干涉項目后續經營和管理，僅由物業管理部門進行日常的統一維護管理，這是舊有商業地產開發普遍采用的經營方式。
優勢分析
開發商可以進而實現短期套現，減輕資金壓力，并且無需承擔后期經營的壓力和風險。
劣勢分析
產權被分割出售后，經營權迅速分散，缺乏統一的招商和運營管理，存在較大經營風險，項目品質難以提升，持續經營能力欠缺，不利于開發商企業形象和品牌的塑造。
操作環節
總結
直接銷售模式下，開發商需制定出項目的整體定位，并從盡可能利于銷售的角度分割商鋪，分割的同時兼顧餐飲等業態的經營面積要求及上下水、排煙、排污等工程要求；
隨后制定銷售價格體系和銷售策略，實施產品銷售；銷售完成后，開發商無需考慮后期招商運營等問題。
2、返租銷售。
特點描述
返租銷售是指開發商在出售商鋪時與投資者約定，在出售后的一定年限內，由開發商以代理出租的方式進行包租，或者直接承租經營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。根據包租或承租年限的長短，可分為長期包租和短期返租兩種方式，其中長期包租的年限往往根據大商家的承租年限，一般以十年、十五年為常見。
優勢分析
商業規劃與招商運營在返租期內宜于統一；統一招商、統一運營有利于項目成長和品質提升；銷售部分可以獲得較高的銷售價格，利于資金快速回籠；
劣勢分析
返租情況下開發商獲得的租金與給小業主的銷售返點無法實現平衡；返租期后項目整體性難以保持。
操作環節
總結
租銷售模式下，開發商需預先對項目的租金水平實施評估，結合評估結果制定返租比例與年限；
銷售完成后，開發商需進一步論證落實項目定位和業態組合，返租期內負責項目招商和運營管理；
返租期內項目的經營收益作為開發商的經營利潤，抵充銷售中支付給小業主的返點；
通常返租期內的經營收益與銷售返點額度都會有較大差距，開發商一般都會通過提高銷售價格的方式抵充部分返點。較高的返租回報為高售價提供了支撐；
返租通常有兩種操作模式，一是租期內按規定時間、方式、回報率等返換業主，二是開發商于業主購買物業時給予一次性優惠方式返還租金。
3、帶租約銷售。
特點描述
具體形式是先將商鋪出租，在租約里明確“租期內開發商有權進行產權變更”， 此后，再將商鋪賣給投資型的客戶，同時在銷售合同里明確“此房已由開發商代租，并明確租期、租金、租戶等”。租方、買方無需接洽，均由開發商代為全程操作。
優勢分析
商業規劃與招商運營在租期內宜于統一，先租后售利于銷售；
對開發商來講，可以回籠部分資金；特別是中小開發商長期部分地抵消流動資金不足的缺點。對商鋪整體業態控制的較好，也有利于統一經營定位；
對業主來講，商戶的租金真實反映了商鋪銷售水平，水份較少，是一個相對安全的投資渠道；
對商家來說，租金和營業額掛鉤，風險就會變得很小。準確地說，帶租約出售是把業主、商家和開發商三者的利益捆綁在一起，從而實現共贏。
劣勢分析
開發商要增加工作難度和營銷費用,同時還要承擔巨大的租金貼補，難以獲得較高的售價；
業主與商戶之間的矛盾很難解決,尤其是品牌商家與小業主之間的問題；
投資者承擔了被動接受商家的風險，一旦商家經營無力，租金回報將降低。
操作環節
先招商，后銷售。
總結
帶租約銷售模式下，開發商需先行制定租金體系并完成項目招商工作；
結合實際租金收益情況，制定項目的銷售價格體系和銷售策略，同返租銷售相比，同等條件下，帶租約銷售的銷售價格會有不小的差距；
為降低銷售難度、控制營銷費用，開發商需制定合理的商業定位，通過良好的招商成果增強投資客的投資信心，拉升銷售價格，提高項目開發收益。
綜上所述，開發商銷售商鋪，往往是根據實際情況，結合多種銷售模式進行銷售，如部分商鋪直接銷售、內鋪返租銷售；部分又帶租約銷售。不管是哪種銷售模式，為了項目能夠獲得持續穩定的發展，利于提升開發商的品牌形象和品牌價值，商業地產發展到今天，統一定位、統一招商、統一運營管理已成為現代商業地產發展的核心。
五、文化商業街經營管理策略。
1、規范商業街區的經營方向。
規范經營方向實質是規范商業街區的經營業態，原則是，既要保證經營檔次的統一性，又要保持商品及服務的多樣性，保證消費者有足夠購物或消費的選擇空間，這也是商業街區商業物業持久旺場的有力保證。
2、統一商業街區的招商工作。
大型商業項目通過采取前期招商的策略，引進有品牌的商家，可以先租后售、連租約發售的銷售方法，按照開業計劃和商業街區經營方向計劃有效的引進商場、超市、書店、電影超市、大型專業餐飲等大型經營商家，帶動整個商業街區的人氣，創造一定的商業氛圍；拆零銷售的商鋪可采取包租策略收回其經營權，在統一引進商家經營；商業街區邊緣和住宅底樓商業裙房則可以相應放松，允許一些中低檔的商業存在，對商業街區的業態業種起到一個補充的作用。
3、組織宣傳統一的推廣活動。
為了維護商業街區的形象，提高商業街區的競爭能力，商業街區在開業之后必須經常性地進行宣傳推廣，第一通過推廣可以吸引更多消費者前來光顧；第二通過宣傳可以營造和活躍商業氛圍；第三通過向外傳播可以建立商業街區的品牌形象。因為開業初期人山人海并不代表以后就可以長久贏利，保持人氣長久旺盛才是商業街區的長治久安之道。宣傳推廣費用可以由開發商投入或按照商家的營業面積或營業額安一定的標準提取，集中收取、專項開支，用于商業街區對外的廣告推廣，更好地扶持商家的經營。
文章來源：飆馬商業地產整合
