2018年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

2018年上半年,我國(guó)GDP的增長(zhǎng)速度是6.8%,繼續(xù)穩(wěn)定在中高速發(fā)展區(qū)間;展望下半年,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整仍然面臨壓力,特別是隨著中美貿(mào)易紛爭(zhēng)愈演愈烈,對(duì)外貿(mào)易環(huán)境將日趨緊張。在此背景下,進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、增進(jìn)消費(fèi),將成為我國(guó)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中必然的選擇。龐大的人口基礎(chǔ),日益升級(jí)的消費(fèi)需求,正是促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α?br />
商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，作為服務(wù)與消費(fèi)升級(jí)的重要載體，正面臨新一輪的發(fā)展機(jī)遇。2017年，得益于城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平的提高、國(guó)家大力推進(jìn)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等舉措，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積依然保持較高增速，特別是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)加速。但與此同時(shí)，鑒于過去多年我國(guó)商辦用地供給規(guī)模較大，存量去化有限，部分城市亦面臨較大的商辦庫(kù)存壓力。加之電商交易模式的快速下沉，對(duì)零售商業(yè)的沖擊愈發(fā)強(qiáng)烈，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)變革壓力愈發(fā)迫切。

2018年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的變化，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面

一是從宏觀增量上，在過去一年多市場(chǎng)出現(xiàn)了哪些變化。以下數(shù)據(jù)是基于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和我們自己監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)數(shù)據(jù)跟大家做分享。從商辦市場(chǎng)供應(yīng)角度來看2018年上半年商辦市場(chǎng)的投資和新開工綜合在一起是下降的，2018年上半年商業(yè)地產(chǎn)以商業(yè)和辦公合在一起開發(fā)投資額同比降了9.9%，去年是上升的，新開工同比降了8.1%，去年也是穩(wěn)步上升的。商業(yè)地產(chǎn)新開工的面積占房地產(chǎn)新開工的比例是12.5%，小幅下降。從需求端來看保持旺盛，2018年上半年商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)面積是72060萬平方米，跟上一年同期保持平衡，供應(yīng)端的投資和開工在往下，銷售端短期保持穩(wěn)定。從不同的業(yè)態(tài)來看有一些差異，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2018年上半年開工銷售比從過去的1.96%降到1.75%，供求關(guān)系發(fā)生了變化，更緩和一點(diǎn)。辦公樓的開工銷售從2017年同期的1.42%，降到1.4%。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不止是新房增量的市場(chǎng)，在過去十幾年里，從1999年到2017年，將近18年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積是14億平方米，我們不僅要關(guān)注市場(chǎng)上存量的交易數(shù)據(jù)，更要關(guān)注新增市場(chǎng)新增供給的變化。

二是土地市場(chǎng)。城市加速分化，二線、三四線土地市場(chǎng)升溫。在過去幾年里，商業(yè)地產(chǎn)的土地成交面積一直在下降，今年上半年全國(guó)商辦用地規(guī)劃建筑面積是1.2億平方米，同比增長(zhǎng)15.6%，成交0.9億平方米，同比增長(zhǎng)11.8%，成交樓面均價(jià)為2334元/平方米，同比下跌7.4%。說明目前整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)在發(fā)生很大的調(diào)整。特別是不同城市表現(xiàn)非常明確，一線城市商辦土地市場(chǎng)無論是交易量還是價(jià)格，都比二、三線城市略差一點(diǎn)，三、三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)興，無論是交易的面積還是成交的樓面價(jià)都在向上走，為什么會(huì)出現(xiàn)上述的情況？一方面是因?yàn)槠髽I(yè)有意去三四線拿一些商辦地，還有一種類型是政府供地的放量，自然會(huì)捆綁一些商辦用地，我們?cè)谀米≌氐倪^程中會(huì)自然而然形成對(duì)商辦用地的交易。如果這個(gè)地有價(jià)值，將來能形成供應(yīng)，還有一種可能是對(duì)三四線城市未來商辦市場(chǎng)存在比較大的困村壓力。

三是從趨勢(shì)來看，多指標(biāo)被里折射行業(yè)新變局。一是宏觀環(huán)境和市場(chǎng)主體行為的背離，市場(chǎng)交易和投資趨勢(shì)背離、商業(yè)和住宅投資導(dǎo)向背離。對(duì)于線下的消費(fèi)模式會(huì)有所減弱，商業(yè)銷售的還可以，但是投資新開工不是那么強(qiáng)。為什么？我們也在考慮，一方面和過去幾年商辦用地銷售的房?jī)r(jià)和用地的地價(jià)比，房?jī)r(jià)的變化低于整個(gè)地價(jià)的變化，從企業(yè)來講，對(duì)于這方面的顧慮比較明顯。目前商業(yè)地產(chǎn)投資和住宅地產(chǎn)投資是完全背離的，住宅地產(chǎn)投資新開工保持相對(duì)可觀的增速，商業(yè)地產(chǎn)在向下走，這跟住宅、商辦價(jià)格走勢(shì)的差異對(duì)企業(yè)的影響有關(guān)系。

第一層變革來源于客戶。新中產(chǎn)階層崛起,引發(fā)消費(fèi)結(jié)構(gòu)變革。改革開放后成長(zhǎng)起來的80、90后成為消費(fèi)主力,他們對(duì)于時(shí)尚、潮流、個(gè)性的追求引發(fā)消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化,也更愿意為體驗(yàn)和服務(wù)付費(fèi),這種趨勢(shì)倒逼商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行更新。
第二層變革來源于新的商業(yè)零售模式。“新零售”利用技術(shù)融合線上和線下兩個(gè)渠道進(jìn)行精準(zhǔn)體驗(yàn)式營(yíng)銷,構(gòu)建起跨區(qū)域、多場(chǎng)景、全時(shí)段的經(jīng)營(yíng)方式,解決線上經(jīng)營(yíng)流量成本上升和線下門店品類和覆蓋范圍有限的問題,進(jìn)行到店與到家的全渠道布局。這一模式正在再造商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)場(chǎng)景,更具適應(yīng)性的新商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)將應(yīng)運(yùn)而生。
第三層變革來源于企業(yè)的自我革新。無論是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略定位,還是具化到戰(zhàn)術(shù)層面的產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、土地拓展、融資保障等方面,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)正在積極的嘗試創(chuàng)新與突破。其中,在可預(yù)見的將來,商業(yè)地產(chǎn)資本化有望獲得最快的突破。 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的變革是一幅大圖景,很難用一篇報(bào)告厘清所有脈絡(luò)。為此,本報(bào)告在相對(duì)綜合的宏觀運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)描述下,將更多的篇幅聚焦于商業(yè)零售市場(chǎng)及其地產(chǎn)載體之上,希望通過更精準(zhǔn)的視角審視該行業(yè)的過往和未來。至于辦公樓市場(chǎng),相信在在不久的將來,會(huì)有更詳實(shí)的研究成果去展現(xiàn)。
 

商辦土地市場(chǎng)：二線、三四線土地市場(chǎng)升溫，整體供應(yīng)過剩

圖：2013-2018年1-6月全國(guó)300城商辦用地推出及成交面積

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

商辦用地供需平穩(wěn)，樓面均價(jià)小幅下降。2018年上半年，全國(guó)300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積1.2億平方米，同比增長(zhǎng)15.6%，共成交0.9億平方米，同比增長(zhǎng)11.8%；2018年1-6月，全國(guó)300城商辦用地成交樓面均價(jià)為2334元/平方米，同比下跌7.4%，平均溢價(jià)率為8.4%，較2017年同期下降5.3個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2013-2018年1-6月各線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積及同比

圖：2013-2018年1-6月各線城市商辦用地成交樓面價(jià)變化情況

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

一線城市量?jī)r(jià)齊調(diào)整，成交樓面均價(jià)下降顯著。2018年1-6月，一線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積493萬平方米，同比下降1.3%，在各線城市中唯一出現(xiàn)下降趨勢(shì)；市場(chǎng)熱度下降，成交樓面均價(jià)9682元/m2，同比下跌42.7%，跌幅較2017年同期擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)。2018年1-6月，一線城市商辦用地成交平均溢價(jià)率為2.2%，較2017年同期下降12個(gè)百分點(diǎn)，由于政府對(duì)于商住領(lǐng)域的政策調(diào)控，市場(chǎng)逐漸回歸理性。

二線城市量?jī)r(jià)齊漲，但成交樓面均價(jià)增速放緩。2018年1-6月，二線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為4435萬平方米，同比增長(zhǎng)26.8%，較2017年同期擴(kuò)大14.1個(gè)百分點(diǎn)，成交樓面均價(jià)為2496元/平方米，同比上漲18.8%，漲幅較2017年同期收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)；隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民可支配收入的增加，帶動(dòng)消費(fèi)需求提升，二線城市商業(yè)地產(chǎn)保持了快速發(fā)展。2018年1-6月，二線城市商辦用地平均溢價(jià)率為10.5%，較2017年同期下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。

三四線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積小幅增長(zhǎng)，成交樓面均價(jià)漲幅近二成。2018年1-6月三四線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為4607萬平方米，同比增長(zhǎng)4.0%；成交樓面均價(jià)1391元/平方米，同比上漲18.7%，較2017年同期擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)，商辦用地溢價(jià)率也保持在9.8%以上。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，三四線城市的商辦用地市場(chǎng)略有升溫。

圖：2008年-2017年全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積

與商業(yè)地產(chǎn)銷售面積及同比增速

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

為了更好的分析商辦用地供應(yīng)及庫(kù)存情況，我們比較了2008年-2017年全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市商辦用地的供給和市場(chǎng)銷售情況?？梢园l(fā)現(xiàn)，2013年是商辦用地供給的分水嶺，當(dāng)年商辦用地成交規(guī)劃面積達(dá)25232萬平方米，達(dá)到峰值，其后保持下滑趨勢(shì)，但在2017年有所回升，但絕對(duì)規(guī)模難及2013年前的水平；40個(gè)重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)銷售面積的高點(diǎn)出現(xiàn)在2016年，當(dāng)年商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積達(dá)5562萬平方米，達(dá)到最大值，在2017年出現(xiàn)下滑，同比下降7.6%；從供需結(jié)構(gòu)上來看，在2008年-2017年之間，土地供給與銷售比值在2012年達(dá)到最大值7.6，在2016年降到最小值1.9，其余年份均保持在2以上。盡管考慮到商辦項(xiàng)目有部分持有情況，但土地供給整體規(guī)模偏大，存在著較大的庫(kù)存壓力。

小結(jié)：一線城市商辦土地市場(chǎng)略有降溫，三四線城市獲關(guān)注。

一線城市市場(chǎng)熱度有所下降，政策調(diào)控影響顯著；二線城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快、城市水平提升，商辦土地市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升格局；而城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和一二線城市的需求外溢，一定程度上提高了三四線城市商辦土地市場(chǎng)的熱度。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，商辦土地市場(chǎng)的供給規(guī)模較大，去庫(kù)存任務(wù)仍然艱巨。