投資商業地產的原由

投資商業地產的原由
 所謂商業地產，我們都知道是作為商業用途的地產，以區別于以居住功能為主的地產，使用年限一般是40年。出現形式是多樣的，主要包括購物中心、大賣場、商業街、主題商場、專業市場、批發市場、酒店、寫字樓和住宅的底層商鋪等。投資商業地產與住宅地產的主要區別主要集中于在獲得投資利潤不同。
 商、住地產在經濟效益上是有著本質的區別，投資住宅地產的未來經濟利潤使用普通會計利潤來預算，只是單一的一次性總銷售收入扣減總開發成本所得。而投資商業地產的投資利潤是通過無數次、多種途徑的不定性收入形式所獲得的，其中包括出租、銷售、自營等實現方式；根據業態不同一般分為1年、5年、10年或者以后的總體租金回收。對于開發商和投資商而言，商業地產的投資回報形式有三種，一是銷售獲利，二是后期經營收益，三是物業升值；由于物業每年都在升值，而且經營收益很高。所以商業地產真正的價值并非是銷售，而是獲取長期的經營收益和物業升值。 
2010年以后國家陸續出臺了系列調控房地產的政策措施，住宅樓市觀望情緒加重，各城市樓市銷量紛紛下滑。然商業地產卻不受這些樓市新政的影響和良好的發展前景和預期，其次商業地產與住宅地產相比的發展一直處于穩步向上發展的態勢，保持著每年約10%的增長。另外，投資住宅的多是短線投資，而對商業地產的投資才是長線投資。所以商業地產備受投資客關注。
對于投資來說，最為關注的是投資回報。住宅地產在政策的打壓下投資成本升高，將導致回報持續走低，市場資金過剩將從住宅地產撤出，需要尋找出路。從目前市場情況來看，商業地產的租金回報仍舊較高，投資商業地產依然能取得不錯的收益，相對穩妥的商業地產將是多數投資者的首選。投資商業地產與買第二套住宅地產的首付和利率相當。現在商業地產貸款執行的是首付5成，利率上浮10%，最長貸款10年的政策。除貸款年限外，其他政策都與目前購買第二套房住宅的政策相同。 
從價格角度看，商業地產的價格將陸續走高。由于本輪宏觀調控的目標是住宅地產，具有良好發展前景的商業地產沒有收到大的影響，預計商業地產未來還有加速增長的趨勢，預計近兩年內商業地產價格至少還存在20%-50%的補漲空間。2011年1至8月全國商業地產的投資額比2010年同期增長269%，原因在于人民升值和商業項目投資收益回報的穩定性。 
從投資經營方式來看，由原先散賣后放任業主或使用者自營的方式是不成功的，現代商業地產則建立在企業有自營商業體系的基礎上，加上先進的經營管理理念、科學的業態組合，再輔以緊密的商家聯盟是現代商業地產物業開發成功標桿。萬達廣場便是最好的明證。 
總體來看，目前國內的商業地產市場尚未完全開發成型，預計未來商業地產的發展將迎來黃金十年，投資商業地產將成為最佳投資渠道。