淺談商業地產的市場調查

淺談商業地產的市場調查
——調研方法淺談
 
市場調研是商業地產策劃的起點，亦是基礎，有效的市場調研能對后續的工作提供很大的幫助。市調的策劃有三個關鍵點，即明確的調研任務、可行的調研程序和方法和科學的調研技術。廣義的市場調研策劃，包括了這三個方面的全部內容；狹義的市場調研策劃，則專指對市場調研過程的構思、設計與實施。
    開展市場調查要有周密的計劃，首先必須擬定市場調研的方案。在市場調研方案的擬定中，一般包括以下幾個方面。
一、確定調研目的與內容
（一）選定調研專題與調查目標
    調研要有重點，在組織市場調研活動時應當首先找出需要解決的最關鍵的問題，選定調研的專題，明確調研的任務和目標。
    在確定調研專題時，專題的界定不能太寬、太空泛，以避免專題不明確、不具體。選題太寬的結果將會使調研人員無所適從，在大量的不必要的信息面前迷失方向，反而不能發現真正需要的信息。專題的界定也不可以太窄、太細微，這樣會使市場調研不全面，不能反映真實情況。
    總的來說，根據調研專題的性質和調查目的不同，調研項目需要：（1）收集一些初步的資料，更好地闡明問題的性質和可能提出的某些問題。(2)調查和反映某一問題的一些影響因素，以及這些因素的關聯性。 (3)對項目未來可控因素、不可控制因素的因果關系所進行的一種研究。 (4)專門為預測未來市場商情變動趨勢而進行一系列調研。
    這一階段的工作非常關鍵，它決定著整個調查活動的性質和方向。在這一階段出現失誤將導致全局性的失誤。
（二）確定調研內容
    市場調查的內容相當廣泛，大致包括以下幾個方面：
    市場需求調查。也就是市場消費群購買力及其投向的調查，目的在于掌握市場需求狀況及其變化趨勢。
    購買者調查。目的是了解誰決策、誰購買、為誰買，購買者的購買動機和購物行為等。
    市場競爭調查。目的是掌握周邊競爭對手情況，使本項目在競爭中處于主動地位。
 
二、確定調研對象與方法
    （一）確定調查對象
根據項目要求調，可以開列出市調所需收集資料的細目。市調的對象可分成幾大類：
（1）項目所在地
（2）消費者
（3）投資者
（4）經營者
    （二）確定調研方法
    根據市場調研目的、調研內容、調研對象可以確定恰當的市場調研方法。市場調研方法常用的有以下幾種：
    (1)詢問法。直接調查法，是以詢問的方式了解情況、搜集材料以獲得所需的各種情況和資料。
(2)觀察法。到現場觀察項目來收集情報資料。也可以通過錄音機、照相機、攝影機等儀器進行收錄和拍攝
(3)問卷調查法。采用問卷調查可以了解人們對項目的認識、看法和喜好程度等等，并可以分析處理這些數據，得出結論。
（4）訪談法。通過對專業人士的訪談了解項目所在城市商業結構劃分、業態業種情況。