投資視角下的購物中心建設

投資視角下的購物中心建設
出于引流的考慮，很多購物中心大力發展體驗性業態，為購物中心帶來人氣的同時，投入的成本無疑也在增加，作為投資商當然希望能夠盡快收回投資額，如果當前規模、業態組合下的投資方案不能容忍，就需要考慮其他方案，
例如把整個商業縮小，去做社區或者街區型商業，無論賣，還是租賃都比較好處理。
假如發展商資金充裕、希望長期持有商業物業，或者希望整體轉讓給商業投資公司的，則物業規模一般在8萬-12萬平方米較為適宜，因為體量有足夠規模時，投資人獲得的利潤才相對較多，才愿意長期持有。
根據合理的業態組合下商戶能夠承受的租金水平，通過現金流量表的形式，將物業的建造成本、財務成本、租金收入、運營費用等指標綜合考慮，計算出內部收益率、投資回收期等各項指標，給開發商參考。
通過這個賬本，我們可以看出項目的成本和收益是否平衡，再進行相應的調整。對于收益較低的項目，發展商就要控制建造成本、尋求利息相對低的融資渠道。對于培育期較長的項目，如果沒有充足的資金或融資渠道支撐，那就需要考慮銷售部分商業面積或者縮小規模等措施，保證投資安全性。
除了這些基本開支之外，還需要注意可能產生的其他成本嗎？
例如餐飲。現在很多顧問建議開發商增大餐飲業態比例，但這也引起新的問題。
增加餐飲業的比例雖然可以帶動人群來消費，但這個人群消費目的是非常強的。如果購物中心的零售不足以吸引他們的話，吃完飯可能就走了，同時還具有時間性，不會一天都呆在這里。同時購物中心還會因為增加了餐飲比例，使得所有設施設備的成本變高，如空調、水電，
在購物中心的中小型水族館、垂直綠化和水系，這些設計涉及到的維護成本明顯高于一般的商業建筑，而且并無直接的租金收入。
雖然引入特殊業態和特色設計的出發點是吸引人流，但是業主還是需要對其進行成本和收益的仔細考量，是否能夠起到杠桿作用，帶動項目整體價值的提升。
商業項目層出不窮，對于長期持有的項目，它的定期翻新是不是也很費錢？購物中心每天運轉，接待大量客流，后期維護成本不可忽視。除此之外，原有的項目也需要通過重新裝修，才能保持良好的購物環境，給消費者帶來新鮮的體驗。
例如，1990年開業的香港太古廣場，分別在1998年和2008年都進行過大型的翻新工程以保持活力，在2008年至2011年更是用了四年時間做整體翻新，為了避免影響租戶的生意，大部分工程是在每天結業后進行。
國內的購物中心的建造水準和后期維護均弱于香港的成熟購物中心，而面臨著變化更快的市場環境，通過翻新來保持競爭力，對于業主來說是不可不預備的費用支出。
 
從投資角度，開發商投資回報率一般在多少？
一般投資回報率8%以上是比較好的，但是近三年一些發展商6%都能接受，回收期一般是要求在10年以內，但是目前純粹的商業很難做到，除非是綜合體和一些銷售的產品才能做到10年以內。
充足的資金也不代表就能把購物中心做好。前期怎樣規劃商業規模，比較好招商？
首先，單層建筑面積比較講究。單層達到1.5萬-2萬平方米(以下除使用面積會單獨注明，其他面積都指建筑面積)就會比較好做，即使用面積為8000-12000平方米(商家一般按使用面積報數給發展商)。
假如對于一層只有3000平方米使用面積的購物中心來說，如果要招進一個服飾主力店，它所占有的面積往往都要1000多平方米(使用面積)。因此僅剩下1000多平方米(使用面積)，就不好再去招別的次主力商戶進駐了。主力店也是需要和好的品牌做鄰居，但是除去主力店占用的面積外已經沒好的鋪位給其它“鄰居”了。
6萬平方米以上的購物中心就會比較靈活，可以做成家庭式的消費，一站式購物中心，這樣的話，可以考慮引進電影院、超市作為主力，還可以找一些好一點的服飾品牌做主力店。
如果購物中心不追求招主力店呢？每個購物中心都肯定需要有主力店，否則其他小的店鋪或新興的品牌很難存活，只不過可以沒有超市、百貨、電影院這類大型主力店。
一般4萬平方米以內的商業物業，要么作為社區型商業，要么定位做到小而精，商戶的組合數量不會很多，但都圍繞某個主題來打造項目。
例如，珠海揚名廣場二期，其定位為珠海首個濱海時尚購物中心，總建筑面積達10萬平方米。引進的品牌主要以時尚、精致、年輕品牌為主，50%的品牌首次進駐珠海，業態上則以零售和餐飲為主。零售品牌以潮流服飾為主，包括優衣庫珠海旗艦店、H & M珠海第二店和MUJI等時尚平牌主力店，除此之外也引入了眾多原創設計師潮牌。餐飲則引入探魚、板長壽司、雪村串燒、富臨皇宮、壽司亭、西貝莜面村、泰芒果、魔鍋坊、滿記甜品等時尚餐飲平牌，餐飲比例占到整個商場的40% 。此外，購物中心還引入了幸福藍海國際影城IMAX、6ixty8ight、屈臣氏、hotwind、亮視點進一步呼應了項目主題。
再如上海的K11，其商業面積約4萬平方米，以購物藝術中心為主題，業態以零售和餐飲為主，未引入任何大型主力店。K11一方面引入商圈內未有的零售和餐飲品牌，另一方面在消費者體驗上下足功夫。購物中心各個角落都有藝術品帶給顧客驚喜，設置更多的公共空間供顧客休憩和娛樂。地鐵通道入口、精致的農莊餐廳、臨街花園的設計都充滿創意，成為吸引人流進入的賣點。